Перейти к содержимому

Выбор редактора

Государственные земли: мифы и практика




Обычно дискуссия о земельной реформе заканчивается осенью, после традиционного продления моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Однако, текущий год стал исключением, благодаря поданному в Конституционный Суд от народного депутата Алексея Мушака иска ”о недопустимости нарушения права собственности владельцев паев, в части распоряжения ими”. Конечно, результата в виде отмены моратория постановлением суда ожидать не стоит. Но был восстановлен общественный интерес к вопросу земельной реформы и это очень важно.
Оказалось, что львиная доля населения ассоциирует отмену моратория с приватизацией 90-ых годов. Действительно, кейс ваучерной приватизации был неудачным. В ее оправдание скажу только то, что такой исход был предопределен командным методом проведения индустриализации. "Распиленными на металлом" оказались именно те предприятия, бизнес-модель которых была нежизнеспособной в рыночной экономике. Однако в отличии от заводов, земельные ресурсы являются универсальным средством производства при любом типе экономической системы. И скупить землю “за бесценок” ни у кого не получится, поскольку теневой рынок давно установил справедливые цены. Сейчас это около 1900$/га, при установленных административно - 240$/га. Много это или мало? Цена определяется доходом, который фермер может получить, обрабатывая пай и, как видно на графиков, Украина полностью попадает в корреляционное уравнение наравне с другими странами.

Прикрепленное изображение: ris4.jpg

Второй важный вопрос - это приватизация земель, оставшихся в распоряжении правительства. На сегодняшний день, земельный фонд государственного сектора составляет 10,5 млн. га. Из них свободно всего 14%, остальные земли находятся в распоряжении НААН (402 тыс. га), государственных предприятий или сданы в долгосрочную аренду. Процесс введения рынка земли, разработанный Кабинетом Министров, предполагает два этапа.

Именно оставшиеся 1,5 млн. га планируется использовать для разогрева рынка на первом этапе, который будет длиться два года. И только после, вводить в оборот земли остальных форм собственности.

Ряд уважаемых экономистов выразили свое недоверие к подобному механизму и сочли его коррупционной схемой продажи государственной земли по “бросовым” ценам. Почему это не так? В прошлом году Госгеокадастру удалось перевести все арендные аукционы на электронную площадку, функционирующую по технологии блокчейн (той самой, что используется Биткоином). Как результат, - была полностью уничтожена коррупционная составляющая, а средний рост арендной платы по итогу торгов составил 52,6%. Использование этой же площадки для продажи земли позволит избежать риска недобросовестной конкуренции и выручить справедливую цену за нее.

Сама приватизация необходима по двум причинам: для установления индикаторов цен на землю в каждом из регионов и создания финансового ресурса для функционирования специального регулятора на рынке земли. Если первое носит рекомендательный характер, то от наличия регулятора и его дееспособности напрямую зависит успешность запуска рынка земли. Данный институт будет построен по принципу французского регулятора SAFER, который проводит мониторинг всех сделок и обладает правом преимущественной покупки. Когда сделка кажется регулятору подозрительной, или, в перспективе, наносящей вред земельным ресурсам, он может выкупить данную землю самостоятельно. Цена выкупа определяется нормативно-денежной оценкой, скорректированной на средние цены аналогичных сделок в районе. В украинских реалиях, это также станет механизмом “аварийного выхода” для землевладельцев, подвергнутым рейдерским атакам, что, при уровне нашей судовой системы, крайне важно.

Также нераскрытой темой оказались права на безоплатную приватизацию земли гражданами Украины. Подобная практика существует в трех штатах Америки и Канаде, но используется она исключительно для привлечения населения в вымирающие города, где эти земли некому обрабатывать и их невозможно продать. В случае Украины, внесение в Земельный кодекс пункта о безоплатной приватизации связанно с высокой безработицей после рецессии 1992-1999 годов. В 2001 году получить существенные доходы в бюджет от сдачи государственных земель в аренду было невозможно, поэтому ее решили использовать для борьбы с показателями безработицы. Причем не самой безработицей, а именно показателями. Человек, получивший 2 (или даже меньше) гектара земли для фермерского хозяйства уже считается самозанятым аграрием.

Прикрепленное изображение: ris5.jpg

Пик сырьевых и бурный рост украинской экономики в 2000-2008 повысили занятость населения, создав реальные рабочие места, но пункт о безоплатной приватизации остался в неизменном виде до сих пор. Свойственное большинству украинцам отношение к государственному как ничейному, превратило данное право в лазейку. Глупо же не получить, землю просто так, правда? Что с ней потом делать вопрос, конечно, более затруднительный. Наиболее проворным удается изменить целевое назначение земли на коммерческое/промышленное и потом продать (3%), менее проворным - сдать в аренду и получить 70$ в год. Оставшиеся земли либо простаивают, либо становятся объектом деятельности теневых фермеров. Состоянием на 2015 год 12,9 млн. граждан воспользовались правом безоплатной приватизации и получили 4,3 млн. гектаров земли. У скольких из этих людей было сельскохозяйственное образование или опыт работы в данной сфере?

Поэтому, я считаю что существующее земельное законодательство нужно модернизировать и закрыть подобные схемы, а свободные государственные земли должны быть приватизированы или выполнять роль оборотного капитала у регулятора земельного рынка. Если у уважаемых коллег есть альтернативное мнение, буду рад вступить в дискуссию.

Автор: Григорий Кукуруза


При полном или частичном воспроизведении интернет-ресурсами материалов сайта, указание автора и прямой гиперссылки на материал обязательно. Печатным СМИ перепечатка без письменного разрешения администраци запрещена . Администрация может не разделять мнение автора и не несет ответственности за авторские материалы. Оценочные суждения не подлежат опровержению и доказыванию их правдивости. За достоверность и содержание рекламы ответственность несет рекламодатель.