Перейти к содержимому

Выбор редактора

Eurolux IWM 190 в интернет магазине Агроум.

Жилищный вопрос в Украине: решение есть




Жилищные проблемы связаны не только с социально-экономическим развитием Украины, но и с национальной безопасностью страны. Жилье, продукты, одежда являются одним из условий нормальной жизни человека. От того, в каких условиях человек проводит большую часть своей жизни, зависит уровень его образования, наличие семьи и хорошей работы, демографическая ситуация в стране.

Крыша над головой необходима всем. Но решение этого вопроса задача, увы, непростая — слишком много подвохов ожидают соискателя на должность хозяина апартаментов на этом пути. Одним из перспективных путей решения чрезвычайно сложной жилищной проблемы является использование богатого опыта стран Западной и Центральной Европы по финансированию строительства с помощью сберегательно-строительных касс.

Система строительных сбережений, основанная на кооперативных принципах, начала функционировать в большинстве стран Европы, США, Австралии еще с 1830 года. Она успешно конкурирует с классической моделью ипотеки. Ее историческими предшественниками были кредитно-сберегательные кооперативы, которые возникли еще в Древнем Китае и Индии и предлагали первые кредитно-сберегательные программы строительства жилья. Научная революция, промышленный переворот, возникновение нового класса наемных работников привели к появлению строительных товариществ (кооперативов), которые начали активно создаваться в Англии с 1775 г. Успешно работая на протяжении многих десятилетий, они трансформировались в кредитно-сберегательные ассоциации.

В 1924 г. в Германии возникли стройсберкассы (Bauspar­kasse). В 1925 г. немецкий опыт был перенесен в Австрию, с 1965-го — во Францию и другие страны. В конце ХХ ст. за счет средств строительных касс в Бельгии финансировалось 50% ипотечных сделок, в Австралии — 35%, в Норвегии — 38%, во Франции — 76%. Главное назначение таких касс — предоставление их участникам жилищных кредитов на льготных условиях. Ресурсы касс формируются за счет вкладов их участников, процентов, уплаченных по ранее выданным кредитам, а также государственных премий, предоставляемых участникам касс за счет средств государственного бюджета. Размер премий участнику строительной кассы составляет, как правило, 10—30% от его годового вклада.

Для функционирования сис­темы строительных сбережений характерны две фазы. Первая — накопление личных средств участника. После достижения заранее оговоренного объема средств он получает право на кредит. Вторая фаза — кредитование, в течение которой участник возвращает полученный кредит. При сборе документов для оформления кредита необходимо помнить о таких важных документах, как бдр и бддс. Часто подача документов в банк, без предоставления справок о бюджете доходов и расходов (БДР), равно как и бюджете движения денежных средств (БДДС), является невозможным, поэтому об этих документах необходимо позаботится заранее.

Система строительных сбережений может быть закрытого или открытого типа. Первая система предполагает фиксацию процентных ставок по кредитам и сбережениям в течение всего срока действия контракта, вторая — установление гибких процентных ставок. Существенными преимуществами системы конт­рактных жилищных сбережений является независимость от ставок на рынке капитала (для систем закрытого типа); отсутствие штрафов за досрочное погашение, сокращение риска дефолта по кредитам; направленность на обслуживание групп населения с низким и средним доходом, содействие восстановлению доверия к банковскому сектору и формированию первичных данных о заемщиках; влияние на экономический рост. Вместе с тем такая система имеет определенные недостатки: она не предусматривает привлечения кредита без предварительного накопления средств, при инфляции более 10—15% ее функционирование становится невозможным.

Массового развития система ссудо-строительных касс закрытого типа приобрела в Германии, где ее вкладчиками являются 32% взрослого населения. Сумма вкладов — более 650 млрд. евро (около 40% ВВП Германии). Строительство 61% нового жилья финансируется за счет кредитов, выданных строительными сберкассами. В стране функционируют 11 государственных и 20 частных строительно-сберегательных касс — Bausparkasse. Закрытая система строительных сбережений не зависит от рынка капиталов и колебаний процентных ставок. Согласно договору, вкладчики-участники делают вклады в общую кассу, из которой им по определенной очередности выплачивают необходимую сумму, включающую сбережения вкладчика (40—50% от общей суммы) и заем. Срок предоставления займа колеблется от 6,5 до 18 лет. Вкладчики имеют возможность выбирать удобную для них схему финансирования. Основные нормативные принципы системы Bausparkasse изложены в контракте, который регулирует отношения между банком и потребителем. Кредиты, предоставляемые кассами, имеют исключительно целевое назначение: приобретение жилья, земли, погашение других ипотечных кредитов. Стандартные условия контракта в Bausparkasse приведены в таблице.

Прикрепленное изображение: content_tabl_rus_10.jpg



Заемщик определяет сумму кредита либо контрактную сумму. Право на получение кредита связывается с периодом сбережений и его минимальной суммой.
Кредит погашается равными платежами, потребитель имеет право на его досрочное погашение в любой момент и без штрафных санкций. Обычно кредиты выдаются под ипотечное обеспечение. Потребитель может предоставить дополнительное обеспечение в виде сбережений, рыночных ценностей, банковской гарантии.

В Германии широко применяется государственное стимулирование накопления собственного капитала на жилищное строительство путем предоставления государственных премий. В 2005 году государственная премия в размере 8,8% от суммы годовых сбережений предоставлялась на условиях минимального периода сбережения и непревышения предельного уровня дохода (25600 евро для одиноких и 51200 евро для лиц, имеющих семью). Минимальный срок сбережения для получения премий составляет семь лет.

Системы строительных сбережений, функционирующие в ряде развитых стран, имеют определенные особенности. Несмотря на значительное сходство австрийской системы с немецкой, ставка процента по кредиту в Австрии не является фиксированной, а зависит от ставок денежного рынка. Существующая во Франции открытая система строительных сбережений характеризуется сравнительно небольшими процентными ставками (ниже рыночного уровня) — они начисляются как на сбережения, так и на кредиты, и уплатой государственной премии. Начиная с 1970-х годов популярным во Франции типом сберегательных контрактов является Plan d’epargne-logement (PEL cont­ract). Срок накопления составляет минимум 5 лет. Кредит предоставляется в размере в 2,5 раза больше суммы, сэкономленной на счету. Размеры ставок для новых планов (счетов) накопительного периода устанавливаются государством периодически и зависят от ставок на финансовом рынке.

Системы жилищных сбережений, действующие в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, подобны немецкой модели, но существует много вариантов модели ссудо-строительных касс в указанных странах. Так, в словацкой модели принимать решения по изменениям размеров премии для вкладчиков может исключительно правительство; в трех других странах она фиксируется законодательно, и изменения относительно ее размера (схем) должны приниматься парламентом. Словакия и Чехия в 1992—1993 гг. создали строй­сберкассы. И уже через десять лет 10% населения Словакии и 45% населения Чехии принимали участие в стройсберкассах. Правда, в Чехии сделали ошибку — назначили слишком большую премию на строительные сбережения, и стало выгодно просто накапливать деньги в стройсберкассах, даже если не были нужны квартира или дом. Это и дало такой большой процент участников стройсберкасс в Чехии. Впоследствии положение было исправлено. Словаки действовали иначе. Они выбрали величину премии рационально, а со временем начали ее уменьшать. Как результат 20% населения в Словакии улучшили жилищные условия.

В Чехии, начиная с 1993 года, создано пять ссудо-строительных касс, где функционирование программ строительных сбережений осуществляется на таких принципах: объем средств, который участник ссудо-строительной кассы планирует накопить на своем счете, определяется им самостоятельно, по соглашению с этой кассой. Сберегательно-строительные кассы платят их участникам 4% годовых по депозитам, а кредитование осуществляют по ставке 6% годовых. Минимальный период сбережений для получения ссуды на жилье (при условии накопления 50% от контрактной суммы) составляет пять лет. При осуществлении годовых накоплений заемщик получает государственную премию в 25% от суммы сбережений. Размер премии может пересматриваться парламентом страны. Такая система способствует росту количества ее участников, объемов полученных займов и приобретению жилья, в том числе на первичном рынке. Так, по состоянию на 2007 год участие в контрактных схемах сбережений в Чехии принимали 5,7 млн. потребителей (55% от общего количества населения). Bausparkasse аккумулировали 15 млрд., или 50% всех депозитов в Чешской Республике. Было выдано 1300 тыс. кредитов общим объемом более 10,4 млрд. евро.

Положительный опыт Венг­рии в области организации функционирования кредитно-сберегательных учреждений заключается в образовании национального фонда защиты кредитно-сберегательных учреждений (OTIVA). Деятельность OTIVA направлена главным образом на обеспечение стабильности и надежности функционирования всех кредитно-сберегательных кооперативов и содействие укреплению доверия к кредитно-сберегательным кооперативам со стороны их членов и клиентов. OTIVA осуществляет конкретные меры для предотвращения кризисных явлений, реорганизацию отдельных кооперативов, оказывает необходимую финансовую поддержку в форме выдачи кредитов, увеличение капитала. Это учреждение основано на смешанном капитале, сформированном учредителями (сберегательными кооперативами) и государством. Все операции с полученными от государства облигациями осуществляются через специально образованный банк Takarekbank, более 60% капитала которого принадлежит кредитным кооперативам. Банк, в свою очередь, интегрированный в систему кредитной кооперации, осуществляет обслуживание кредитно-сберегательных кооперативов. Это позволяет не выводить деньги за пределы системы кредитной кооперации, обеспечивает повышение ее стабильнос­ти и углубление специализации ее участников.

Схемы контрактных сбережений, которые можно отнести к комбинированному (индивидуально-коллективному) финансированию жилищного строительства, развиваются в России в различных организационно-правовых формах: жилищно-строительных кооперативов, потребительских кредитных союзов, кредитных кооперативов, депозитно-кредитных товариществ, банков-застройщиков. Кредитные кооперативы создаются гражданами, в частности для накопления средств и получения займов на приобретение жилья. Предус­мотрено ограничение численнос­ти членов кооператива (от 15 до 2000 человек), что позволяет избежать «пирамидальности» схемы. В кооперативе создается фонд финансовой взаимопомощи, который и является источником займов, при этом остаток фонда может быть инвестирован в государственные и муниципальные ценные бумаги или банковские депозиты. Участие в периоде накопления поощряется выплатой процентов, причем процентные ставки каждый кооператив определяет по своему усмотрению. Гарантией возврата займа служит договор залога приобретенной квартиры.
30 декабря 2004 г. в РФ был принят федеральный закон №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Дан­ный документ ввел такую новую форму жилищной кооперации, как жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Дея­тель­ность этих специальных кооперативов построена на постоянном привлечении денежных средств граждан, за счет которых строится жилье. Жилищно-нако­пи­тельные кооперативы относятся к некоммерческим организациям, так как их главная цель не получение максимальной прибыли, а предоставление помощи своим членам в решении жилищной проблемы.

Жилищно-строительные кооперативы, как правило, создаются для строительства одного дома. Такая схема существовала задолго до появления долевого строительства, она является апробированной и законодательно обусловленной. Основное отличие жилищно-накопительного кооператива от жилищно-строительного заключается в том, что он «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он сам может выступать застройщиком или быть участником строительства.

С целью обеспечения развития системы строительных сбережений и формирования предложения доступного жилья в Российской Федерации рассматривается проект федерального закона «О строительно-сберегательных кассах».

Одним из важных шагов на пути развития жилищной кооперации в Украине является распоряжение Кабинета министров «Об одобрении Концепции развития жилищной кооперации и внедрении жилищных строительно-сберегательных касс в Украине» №243-р. от 17 февраля 2010 г. Его цель — развитие финансовых инструментов обеспечения граждан жильем и разработки эффективных механизмов объединения усилий государства и граждан с целью обеспечения реализации гражданами конституционного права на жилье и достойные условия проживания.

Введение контрактного финансирования, создание ссудо-строительных касс в Украине будет способствовать строительству нового жилья и удовлетворению потребностей в нем населения. Правда, для этого предварительно придется сделать следующие основные шаги.

Во-первых, стимулировать вклады (сбережения) через налоговые льготы, обеспечить государственную поддержку жилищной сберегательной системы с уплатой государственной премии на сбережения.

Во-вторых, разработать стандартные сроки и условия контр­актов ссудо-строительных касс, которые не должны часто меняться, что повысит доверие населения к этой системе.

В-третьих, сформировать при финансовом участии государства (вклады в начальный капитал, долгосрочные кредиты) фонд защиты ссудо-строительных касс, деятельность которого будет направлена на предоставление последним необходимой финансовой поддержки (в форме кредитов, увеличения капитала или поручительств), выявление и предотвращение кризисных ситуаций в их деятельности, осуществление реорганизации отдельных ссудо-строительных касс.


При полном или частичном воспроизведении интернет-ресурсами материалов сайта, указание автора и прямой гиперссылки на материал обязательно. Печатным СМИ перепечатка без письменного разрешения администраци запрещена . Администрация может не разделять мнение автора и не несет ответственности за авторские материалы. Оценочные суждения не подлежат опровержению и доказыванию их правдивости. За достоверность и содержание рекламы ответственность несет рекламодатель.