Недвижимость - Новости

ЖКХ: секретное золотое дно

Fri, 18 May 2012 10:26:13 +0000

В прошлом году за воду, газ и отопление украинцы заплатили 42 млрд. грн.. Если к этому прибавить стоимость услуг по уборке домов, обслуживания лифтов и вывозу мусора — общая сумма платежей по ЖКХ превысит 50 млрд. грн. в год. Для сравнения: это почти вдвое больше объема украинского авторынка, рынка услуг мобильной связи или лекарств. Более того, в отличие от любого из перечисленных рынков, в ближайшие годы коммунальные платежи гарантированно вырастут на 50-70% за счет неизбежного роста тарифов, сообщает "Инвестгазета".

Любой рынок с подобными характеристиками просто обязан быть высоко конкурентным. Любой — но не жилищно-коммунальный. Руководство отрасли пеняет на долги: многие украинцы не платят за «коммуналку» — на конец марта долги населения по ЖКХ составили 13,5 млрд. грн. «Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы улучшилось качество услуг, — считает глава Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов. — По нашим оценкам, любое существенное улучшение сервиса приводит к росту уровня платежей на 20%».

Увы, пока оснований для роста платежной дисциплины нет. Главный бич ЖКХ — изношенность основных фондов. Почти каждый четвертый городской житель живет в доме с истекшим сроком эксплуатации. Каждый второй из 92 тыс. украинских лифтов работает больше 25 лет. Больше 35% водопроводной и канализационной сетей находятся в аварийном состоянии. По оценкам Министерства ЖКХ, строительства и регионального развития, по итогам прошлого года изношенность основных фондов составила 60%. В результате, 40% воды не доходит до потребителей; потери теплосетей, по оценкам Европейско-украинского энергетического агентства, составляют в среднем 30%, а порой и до 50% при нормативе 14%.

Реконструировать сети и начать получать прибыль коммунальным предприятиям мешают по сути всего две вещи. Первая — неподъемная стоимость работ. «Мы анализировали состояние теплосетей некоторых городов страны. Например, в Евпатории ежегодно на ремонте теряют до 3 млн. грн. Единоразовая замена 57 км трубопроводов стоила бы городу 85 млн. грн., но при нынешнем финансировании окупалось бы это 28 лет», — рассказывает Андрей Мицкан, заместитель директора проекта USAID «Реформа городского теплообеспечения в Украине». Вторая проблема ЖКХ — необоснованно низкие, по мнению самих коммунальщиков, тарифы на воду, электричество и тепло. При нынешнем состоянии сетей тарифы на воду в Украине в среднем на 25% ниже экономически обоснованного уровня, тарифы на тепло — на 30%. Как итог, за прошлый год только из-за разницы в тарифах предприятия коммунальной сферы получили 5,4 млрд. гривен убытка.

Впрочем, с точки зрения обычных потребителей, даже нынешние «необоснованно низкие тарифы» — чистой воды надувательство. Поскольку сами коммунальщики признаются, что и в них заложено по 30-40%, а то и все 50% потерь. Логичный выход — модернизация коммуникаций, снижение себестоимости и получение прибыли при неизменных тарифах — в Украине не работает. Поскольку по закону тарифы привязаны к себестоимости: если она снижается, то и тариф тоже должен быть снижен.

Правда, понемногу ситуация сдвигается с мертвой точки. Сейчас Национальная комиссия по госрегулированию коммунальных услуг занимается расчетом экономически и технологически обоснованных тарифов для всех предприятий, которым выдает лицензии на работу. Задача — сделать так, чтобы в себестоимость не включали затраты, не связанные с технологическим процессом, например, расходы коммунального предприятия на содержание дворца культуры или пионерского лагеря – но при этом разница между тарифом и себестоимостью позволяла бы вернуть вложения в реконструкцию и модернизацию. Итогом этой работы должен стать стимулирующий тариф, в который помимо операционных затрат и амортизации изначально закладывается и возврат на инвестиции.

По подобным схемам работают многие государства Европы, Британия, страны Балтии, с 2008 года — Россия. В Украине механизмы сейчас разрабатываются. Но говорить о новом методе тарифообразования, по словам главы Нацкомуслуг Валерия Саратова, можно будет не раньше 2013 года. Правительство должно будет решить, из чьего кармана будет оплачиваться эта реформа, ведь поначалу она приведет к повышению тарифов для населения. Вариантов два: или государство улучшит систему предоставления адресных субсидий на оплату коммунальных услуг, или увеличит компенсацию их поставщикам. Правда, пока этих денег у правительства нет. А тот факт, что ранее 2013-го никто за тарифы браться не будет, наводит на мысль, что их рост все же оплатит население. Просто сделано это будет после выборов 2012 года.

Компенсация тарифов могла бы и не понадобиться, если бы удалось снизить потери со стороны самих потребителей. Например, учет энергии, автоматическое погодное регулирование отопления и термомодернизация могут уменьшить расход энергии на 20-25%. «Подобные проекты довольно быстро окупаются — до пяти лет, и ими интересно заниматься», — рассказывает ведущий банкир ЕБРР Денис Гаевой. Правда, небольшой срок окупаемости вовсе не означает, что комбанки готовы выделять деньги под такие проекты. По украинскому законодательству кредиты ОСМД считаются высокорисковыми и требуют стопроцентного резервирования, что делает их не очень интересными с точки зрения финучреждений. Не в состоянии профинансировать сокращение потерь тепла и государство. По оценкам Всемирного банка суммарная потребность в инвестициях на термомодернизацию 16 млн. жилых домов в Украине составляет 300 млрд. грн.

Тем не менее примеры успешной работы частного бизнеса и объединений домовладельцев уже есть. К примеру, по словам Арослана Самирханова, генерального директора ООО «Фирма содействия», управляющей 766 домами в Донецке, компания ежемесячно собирает с квадратного метра управляемого дома по 1,7-2,5 грн. 85% суммы идет на ремонт зданий, создание объектов инфраструктуры, украшение и развитие территории. Еще 15% — на нужды самой компании. Сумму прибыли Самерханов не называет, хотя и признает, что работать на этом рынке выгодно.

Готовя тему номера, «Инвестгазета» нашла немало положительных примеров, три из которых подробно разобраны в следующем материале. Кстати, при всей своей непохожести их объединяет одна четко прослеживающаяся общая черта: не слишком удачный проект госуправления в Харькове, частный ЖЭК из Донецка и опыт организации ОСМД в Киеве показывают, что украинцы готовы платить — и не мало — за качественные услуги ЖКХ. Если, конечно, находится тот, кто может их оказать.

Наталия Гузенко

Ипотека низкой степени готовности

Thu, 17 May 2012 09:35:00 +0000

Минрегионстрой выдал первый кредит по программе «Доступное жилье». Но пока он может оказаться последним, сообщают "Экономические Известия".

Сегодня, 17 мая, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства должно состояться совещание министра Анатолия Близнюка с застройщиками и банкирами. На собрании будет рассматриваться вопрос окончательных условий реализации программы «Доступное жилье», в рамках которой предлагается предоставлять ипотечные кредиты под рекордно низкие 3% годовых.

Напомним, в марте текущего года президент Украины Виктор Янукович заявил, что с мая 2012 г. в Украине стартует программа кредитования покупки жилья. Тогда гарант озвучивал, что «условия кредитования устанавливаются внутренними правилами коммерческих банков, за ними же последнее слово в решении по выдаче». Но при этом тут же сам эти условия и назвал: процентная ставка должна составлять не более 16%, из которых гражданин ежемесячно погашает 3% (ежемесячный платеж по кредиту с учетом компенсации не должен превышать 40% совокупного дохода семьи.) Остальное банку оплачивается из госбюджета (на эти цели правительством предусмотрено на 2012 г. 1 млрд. грн.).

Уточненные Минрегионстроем правила добавили конкретики. Так, по информации из министерства, программа предусматривает выдачу кредита 30 тыс. семей на срок до 15 лет. При этом кредитовать по госпрограмме готовы отнюдь не любую квартиру. «Нормативная площадь — 40 кв. м на одного человека или семью из двух человек. Плюс 18 кв. м на каждого следующего члена семьи, но не менее действующих санитарных норм. Нормативная стоимость за 1 кв. м: Киев — до 7 тыс. грн., Киевская область — до 5 тыс., другие населенные пункты — до 4 тыс. грн.»,— значится в подсчетах министерства.

С начала недели Межведомственная комиссия при Минрегионстрое уже утвердила первые 542 квартиры в 16 объектах незавершенного строительства для приобретения очередниками. В частности, гражданам, стоящим на квартирном учете, предлагается приобретать жилье в Крыму (20 квартир), Волынской (38), Запорожской (160), Полтавской (80 квартир), Сумской (208), Черновицкой (36) областях. Степень готовности объектов составляет от 12% до 89%.

Но утвержденный список и определенные условия еще не значат, что программа заработала. И даже подписанный вчера председателем Сумской областной государственной администрации Юрием Чмырем первый договор по компенсации процентной ставки заемщику тоже ничего не значит. Если строительные компании помалу откликаются на инициативу, то банкиры присоединяться к программе отказываются. «Пока лишь Ощадбанк изъявил желание принять участие в данной программе»,— честно признается Анатолий Близнюк.

Впрочем, то, что строительные компании пошли на сотрудничество с государством,— уже немалое достижение, так как в марте, сразу после объявления программы, они характеризовали ее исключительно непечатными словами. Сегодня же риторика застройщиков изменилась. «Эта программа предусматривает выдачу доступного жилья малообеспеченным слоям населения, что уже позитивно. Да и с точки зрения строительства это поддержка отрасли, поэтому мы только поддерживаем такую инициативу»,— говорит председатель правления треста «Жилстрой 1» (Харьков) Андрей Харченко.

Правда, проблема только в том, что правительство установило параметры стоимости такого жилья, что является вопросом, не всегда зависящим от застройщика. Например, стоимость некоторых строительных материалов, говорит Андрей Харченко, в Украине выше, чем за рубежом. Растет и стоимость энергоресурсов, не говоря уже о «дорогих и сложных переговорах» с коммунальными службами.

Банкиры вроде как тоже не против сотрудничества, но только при условии определенных компромиссов с властями. «Нам это интересно и выгодно. Но, согласно требованиям материнских банков и требованиям ЕЦБ по Базелю III и II, невозможно давать средства на большие сроки под фиксированную ставку, только под плавающую. Плюс мы выполняем еще требования Национального банка»,— разводит руками председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин.
К тому же, по его словам, программа не предусматривает защиты банков, которые несут значительные риски.

«У нас нет конституционного механизма, который предусматривал бы обязательный возврат кредита государством. Ведь суммы компенсации предусматриваются бюджетом, и если не будет каких-либо гарантий, что эти средства будут на протяжении всех 15-20 лет заложены в бюджет, банкиры не пойдут на такой риск»,— резюмирует Борис Тимонькин.

Леся Выговская

Приобретаем однокомнатную квартиру

Thu, 10 May 2012 11:12:38 +0000

Однокомнатные квартиры в новостройках снова раскупают задолго до сдачи домов в эксплуатацию. О покупке «на уровне котлована» пока не слышно, но дело уверенно идет к возрождению такой практики.

Нужна небольшая квартира по хорошей цене? Тогда нужно выбирать среди однокомнатных в строящихся многоквартирных домах. Впрочем, застройщики не всегда рвутся предлагать «вкусную» цену. Ведь однокомнатные квартиры – самые востребованные, самые ликвидные, поэтому и цена метра в таких объектах обычно выше на 3–6%, чем в многокомнатных. И, как обычно, чем ближе дата завершения строительства, тем выше стоимость квадратного метра. Если покупать на этапе строительства нет желания, придется смириться и с завышенной ценой, и с ограниченным количеством планировок: к моменту сдачи нового объекта в эксплуатацию в продаже остается максимум 5–6 однокомнатных квартир. «Деньги» выяснили, где и по какой цене можно приобрести компактные квартиры у застройщиков.

Столичный бум

В Киеве острого дефицита однокомнатных от застройщиков не наблюдается – в десятках новостроек, еще сданных в эксплуатацию, предлагаются сотни вариантов планировок. В среднем цена квадратного метра в недорогих столичных объектах – 8,5–11 тыс. грн. Хотя, конечно, есть и еще более доступные предложения – по 7,7–8,4 тыс. грн. за метр. Такие цены предлагаются в домах, расположенных далеко от центра города, и если объект готовится к сдаче в эксплуатацию в конце 2013 года.

Именитый «Киевгорстрой» продает однокомнатные в доме по ул. Урловской (Позняки) по цене 8,8 тыс. грн./м². Объявленная застройщиком дата ввода в эксплуатацию – апрель 2013 года. Но обычно новостройки сдаются с задержками. И можно предположить, что новоселье в этом доме инвесторы отпразднуют не раньше лета следующего года. Еще один пример из класса «эконом» – ЖК «Грюнвальд» (Святошинский район), где однокомнатные предлагаются по 8,4 тыс. грн./м². Правда, их в продаже оставалось на конец апреля всего четыре, ведь вторая очередь готовится к сдаче в эксплуатацию во втором квартале 2012 г. А вот в первой очереди этого же комплекса еще много непроданных квартир, да и цены доступнее – 7,9 тыс. грн./м². Вот только этот дом планируют сдать позже – в третьем квартале 2012 г. Да и успеют ли? В комплексе 10 этажей, а на конец апреля был возведен лишь первый из них.

Часто объявленная в рекламных объявлениях выгодная цена метра отстает от тех цифр, которыми зайстройщик оценивает оставшиеся квартиры. Например, в объявлениях ЖК «Комфорт Таун» на сайте комплекса фигурирует цена в 8,8 тыс. грн./м². Но по телефону менеджер отдела продаж озвучил корреспонденту «Денег» иные цены: 14 тыс. грн./м² для однокомнатных в первой очереди, которая уже на этапе сдачи в эксплуатацию, и 10–11 тыс. грн./м² для компактных квартир второй очереди (будут сданы через год). Однокомнатных в первой очереди осталось мало, не проданы пока лишь 5 квартир.

«Как правило, однокомнатные квартиры реализуются еще на этапе строительства, поскольку интересны сразу нескольким сегментам покупателей: молодая семья, взрослый ребенок, переезд родителей, «квартира холостяка». Потому в продаже к моменту сдачи дома остается ограниченное предложение таких квартир», – объясняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора компании ТММ.

Застройщики умудряются придумать очень разные варианты планировок, даже в одном и том же доме. И вообще среди предложений есть и «единички»-скромницы общей площадью в 33 м², и шикарные 60-метровые апартаменты.

Правда, чаще всего встречается метраж в 39–47 м². В итоге однокомнатная квартира площадью в 46 м² и ценой метра на уровне 8,8 тыс. грн. стоит около 405 тыс. грн. (более 50 тыс. долл.).

Впрочем, в каждом жилом комплексе застройщики стараются предлагать как объекты с минимальным количеством метров и, соответственно, с небольшой общей стоимостью, так и просторные квартиры. И зачастую крупногабаритные «единички» приобретаются для последующей перепланировки в двухкомнатные квартиры. «Популярностью пользуется жилье с минимальным метражом. В то же время планировки однокомнатных квартир позволяют переделывать их под двухкомнатные – это один из факторов, объясняющих высокий спрос на однокомнатные квартиры», – говорит директор компании «УМК» Владимир Кондратенко.

Региональное разнообразие

В городах-миллионниках выбор строящихся квартир существенно уже, чем в столице. Активно идет строительство в Одессе и Днепропетровске. В городе у моря приобрести квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию, можно за 10–12 тыс. грн./м², в строящихся объектах – за 6,4–9 тыс. грн./м². Цены на новое жилье в Одессе принципиально выше, чем в других городах-миллионниках, по той причине, что покупателями квартир часто становятся не столько одесситы, сколько киевляне и иностранцы, которым интересно инвестировать в собственное жилье на морском побережье. Кстати, и доля эконом-проектов в Одессе поменьше, чем в столице – круг покупателей очень узок. Но зато те, кто может себе позволить покупку недвижимости, способен оплатить высококлассное жилье.

В Днепропетровске предлагается много объектов эконом-класса: в тех объектах, что уже построены, цена метра – 8,4–9 тыс. грн., а в тех, которые будут сданы в 2013 году, – 7,4–8 тыс. грн. Легко заметить, что цены отличаются от столичных не принципиально. Как и в столице, выбор квартир в сданных в эксплуатацию домах очень узок.

То же самое – в смысле возможности выбора – можно сказать и о Харькове: «Около 90% квартир находят своих покупателей на этапе строительства жилых объектов, – говорит руководитель службы маркетинга компании «Авантаж» (Харьков) Елена Глущенко. – На момент введения дома в эксплуатацию в продаже остается порядка 10% квартир».

В «первой столице» цена квадрата редко превышает 6 тыс. грн. Как и в Киеве, застройщики весной повысили цены, что связано с сезонным увеличением спроса и приближением многих объектов к завершающим этапам строительства.

Общая тенденция такова: за первый квартал 2012 года компании увеличили цену квадрата в новостройках Киева на 1,5–3%, а в городах-миллионниках – на 0,5–1,5%.

Средняя стоимость кв. м в однокомнатных Киева
Однокомнатные эконом-класса - 9 910 грн.
Однокомнатные бизнес-класса - 15 276 грн.
Однокомнатные премиум-класса - 21 110 грн.
* В марте 2012 г., на основе данных 100realty.ua.

Как менялась цена квадратного метра в новостройках Киева, долл./м²*

* Данные SV Development.

Наталия Богута

Как защитить свои права в ОСМД

Thu, 10 May 2012 08:12:41 +0000

Уверены, что ОСМД (кондоминиум) лучше прежнего ЖЭКа? Или что частный ЖЭК лучше коммунального?

Не все так просто: частенько правления объединения совладельцев многоквартирных домов неплохо зарабатывают на жильцах, а вот о качестве услуг заботиться некому. «Деньги» выяснили, каковы самые распространенные сложности, связанные с ОСМД и частными ЖЭКами.

«В наше время ОСМД стало средством наживы», – настаивает директор Института города Александр Сергиенко. Особенно страдают жители новостроек. Пока еще ни один застройщик не передавал введенные им в эксплуатацию дома в управление обычному ЖЭКу или созданному жильцами ОСМД (обществу совладельцев многоквартирного дома). Обычно девелопер создает собственный частный ЖЭК или «карманное» ОСМД, которое потом подписывает договор с эксплуатирующей организацией лет на 20.

«В новом доме не нужно ничего глобально ремонтировать и заменять, не то, что в старом жилом фонде: то крыша протекла, то трубы в подвале прорвало. А квартплаты там начисляются в 2,5 и более раз выше, чем в обычном доме – жильцы состоятельные, и можно на них заработать», – говорит Александр Сергиенко.

Как отбирают деньги
Процесс создания ОСМД определяет Закон «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» от 29.11.2001 № 2866-III. Его нормы никак не препятствуют застройщикам создавать «карманные» ОСМД. Делается это так: застройщик инициирует проведение учредительного собрания. На него приглашаются еще несколько лояльных ему собственников квартир в новостройке.

Обязательно нужно, чтобы на собрании присутствовали собственники более 50% жилых и нежилых помещений в доме, иначе его не признают легитимным. Но сложностей в этом вопросе никогда не возникает. По словам юристов, застройщик до сдачи дома в эксплуатацию вполне законно оформляет право собственности на все квартиры на свое имя и как их владелец принимает решение на учредительном собрании о создании ОСМД с «удобным» для него главой правления. И только после этого он переписывает введенную в эксплуатацию недвижимость на имя своих покупателей. А тем временем руководство ОСМД заключает договор на обслуживание дома с эксплуатирующей организацией, которая по «странному» стечению обстоятельств принадлежит именно девелоперу этого жилого комплекса.

Потом все просто: остается лишь заставить владельцев квартир подписать договор с таким частным ЖЭКом.

ЖЭК по принуждению
Застройщики уверяют, что делают все, чтобы сохранять построенные ими дома в прекрасном состоянии еще долгие годы. По их мнению, государственный ЖЭК не в силах справиться с обслуживанием домов класса «бизнес плюс» и выше. Все бы хорошо, только вот выбора жильцам никакого не оставляют. Сначала от них скрывают, что в новостройке создано ОСМД. А после заключения договора купли-продажи квартир в ЖК новых собственников буквально насильно заставляют подписывать договора с ЖЭКом. Именно так поступили в жилом комплексе «Riviera Riverside» на улице Раисы Окипной, 18 в Киеве. «Мне пришлось подписывать договор с ЖЭКом. Выбора не было – меня не впускали в мою собственную квартиру. Да что в квартиру, меня не впускали даже во двор жилого комплекса. Создали условия, когда я не мог начать ремонт в квартире: отключили свет и воду, не разрешали пользоваться лифтами, не впускали моих строителей. Если хочешь, лично носи стройматериалы на своих плечах на пятый этаж. Тогда я сказал, что поддаюсь на их шантаж и подписал договор», – рассказывает собственник квартиры в ЖК «Riviera Riverside» Александр Кондратенко.

Война в одиночку всегда кончается проигрышем. А вот коллективное противостояние может дать положительный результат. Хотя иногда приходится применять меры «на грани фола». «Чтобы отстоять свои права нужно не только иметь знания и опыт, но и быть готовым применить физическую силу. Законных способов забрать дом у ЖЭКа сегодня нет. Мы свой ЖЭК выгнали силовым способом – наняли охранную фирму, и она их выбросила из помещения на улицу. Мы переизбрали правление ОСМД, и у нас все теперь чудесно», – рассказывает адвокат Татьяна Монтян. Но пойти на такие меры готовы далеко не все жильцы. И тогда владельцы квартир втягиваются в долгую и «кровопролитную» жилищную войну с правлением ОСМД и эксплуатирующей организацией.

Битва № 1. За разумные тарифы
Большинством инициаторов создания ОСМД движет желание заработать. Ведь ОСМД – это государство в государстве, со своим бюджетом. Чем больше многоэтажный дом, тем больше его бюджет. А чтобы заработать себе в карман, нужно завышать коммунальные тарифы. «Один знакомый создал ОСМД в доме с достаточно большим количеством жильцов и стал председателем правления этого органа. Как результат, он и его супруга оставили собственный достаточно прибыльный бизнес и полностью сфокусировались на доме. Такая деятельность дает ему в среднем в месяц около 10 тыс. долларов США», – рассказывает юрист Всеукраинского адвокатского объединения «Альянс» Владимир Шебельник.

Коммунальные тарифы завышаются на все: на вывоз мусора, на уборку территории, на содержание паркинга, на освещение коридоров, покупку лопат и метел. В домах, где царствует «чужой» ОСМД, квартплата выше в 2–3, а иногда и в 5 раз. В уже упомянутом столичном жилом комплексе «Riviera Riverside» за 1 кв. м. приходится платить 15,20 грн. в месяц. Это при среднем тарифе по городу в 3–4 грн. Собственнику квартиры общим метражом в 150 кв.м. в отопительный сезон ежемесячно приходится платить около 3 тыс. грн. «Знаете, во сколько оценивает наш ЖЭК подсветку номера на доме? 500 грн. в месяц! Я не плачу столько за свет, при том, что моя квартира полностью «нафарширована» разной техникой, у которой солидное энергопотребление. А это одна маленькая лампочка сжигает 500 грн. в месяц, такое возможно?», – возмущается Александр Кондратенко.

Получив от жильцов коммунальную плату, частный ЖЭК или ОСМД использует ее по своему усмотрению. Если у жильцов есть возможность контролировать траты – это одно. А если нет – собранные деньги используются совершенно произвольным образом.

Механизмов борьбы с таким произволом не так и много. Один из них – обратиться с заявлением в Антимонопольный комитет. Результатов придется ждать 2–3 месяца, пока будет проведена проверка обоснованности формирования тарифов. Если выявят нарушения, эксплуатирующую организацию оштрафуют. Но дальше дело не пойдет, ведь по закону размер тарифов устанавливает объединение совладельцев в лице их легитимного председателя правления или нанятая им эксплуатирующая организация, что по сути одно и то же.

Можно попытаться сместить главу правления, но для этого нужно собрать кворум членов ОСМД и большинством голосов снять его с должности, а это сделать непросто. Почему? Все дело в пассивности жильцов. На организацию собрания уходит несколько месяцев.

Кроме того, кто даст гарантию, что новоизбранный глава ОСМД через месяц не начнет тоже завышать тарифы? Только его личная порядочность. И все же стоит пытаться избавиться от «жадного» правления ОСМД, созданного застройщиком, ведь именно в его компетенции определение размера коммунальных тарифов в доме.

Создав настоящее объединение жильцов со своим председателем, можно существенно снизить коммунальную плату за каждый квадратный метр жилья, а излишек денег тратить на создание детских площадок, озеленение территории и прочие потребности многоэтажки.

Битва № 2. За количество услуг
Платишь больше – получаешь меньше. Это еще один повод для жилищных войн. «В нашем жилом комплексе первые полтора года после заселения работали только два лифта из трех. В эксплуатирующей организации нам объясняли, что пока не заселится 75% квартир, будем экономить – хватит нам и двух лифтов. Когда начали разбираться, оказалось, что на самом деле все это время мы платим за полноценную работу трех лифтов, как, впрочем, и за уборку снега круглый год», – рассказывает киевлянка Людмила Славина. Юристы говорят, что главная сложность в такой ситуации – добиться от ЖЭКа, чтобы он показал составляющую тарифа: за какие услуги и в каком объеме платят жильцы дома. «Заявления и просьбы жильцов в таких случаях просто игнорируются. Ну, кто же добровольно покажет, что где-то 30% услуг, заложенных в тарифе, просто не оказываются? Тут нужно набраться терпения и просто активно надоедать эксплуатирующей организации», – советует столичный адвокат Алексей Кузнецов.

После того, как нарушения обнаружены, нужно обязать эксплуатирующую организацию решением жильцов на общедомовом собрании пересчитать тариф. Иногда это получается. А иногда – нет.

В одном из столичных домов на Беличах, где создано ОСМД, был поставлен общедомовой счетчик тепла. Общее количество потребляемого домом тепла в месяц делилось поровну на всех жильцов. Жильцы одной из квартир установили квартирный счетчик тепла, и оказалось, что на самом деле они потребляют его на сумму в 2,5 раза меньше, чем им выставляют в квитанции. «Люди бьются уже не один год, чтобы платить по квартирному счетчику за тепло, и ничего не могут добиться. Они написали письма во всевозможные инстанции. От них все отмахиваются, никто не хочет вмешиваться в их конфликт с ОСМД. Говорят, что это их внутреннее дело», – рассказывает Александр Сергиенко.

Юристы уверены, что решить эту проблему возможно только на собрании членов ОСМД, призвав к порядку главу правления или сменив его на более порядочного человека.

Битва № 3. За нежилые метры
Неприватизированные нежилые помещения, которые можно передать в аренду или выкупить, – лакомый кусочек для нечистых на руку председателей правления ОСМД.

«Знаю человека, который арендовал под офис нежилое помещение в многоквартирном доме и постоянно имел проблемы с управлением коммунального имущества местной районной администрации. Как результат, он создал в этом доме ОСМД, стал его председателем и теперь, грубо говоря, сам у себя арендует офис, определяет размер арендной платы», – рассказывает Владимир Шабельник. Есть и другой, более циничный случай.

«Сначала наш дом эксплуатировал частный ЖЭК, созданный застройщиком. После его заселения в доме образовалась инициативная группа с очень активной позицией. Они убеждали жильцов в целесообразности создании ОСМД. Я была поражена их активностью и альтруизмом, и проголосовала за создание объединения. Главой правления выбрали главную активистку – бывшую учительницу. Через 2 года выяснилось, что на правах главы правления она переписала на своего сына 2 стометровых нежилых помещения на первом этаже нашего дома. Конечно, из руководства ОСМД ее выгнали, но вернуть помещения уже не смогли – все было оформлено законно. Сейчас она их сдает в аренду двум банкам по 5 тыс. долл. в месяц за каждый офис», – рассказывает Екатерина Маркиз, жительница дома по улице Тычины в Киеве.

Главный способ борьбы с такими людьми – идти в прокуратуру с заявлением. «Это чистый обман. Конечно, нужно изучать материалы дела, но скорее всего эту ситуацию можно рассудить», – считает Татьяна Монтян. Есть шанс, что суд признает заключенные договора купли-продажи нежилых помещений недействительными, и они будут возвращены на баланс ОСМД.

Битва № 4. За доплаты и штрафы
Жительница жилого комплекса «Парковый» была возмущена тем фактом, что ЖЭК не разрешал телефонной компании подключить ей городской номер телефона. Сначала нужно было внести в кассу эксплуатирующей организации 950 грн. «Я их спрашивала: за что я должна платить?. Мне сказали, что это платеж в фонд развития дома», – рассказывает собственница квартиры Оксана Макарова. Решить вопрос удалось только через год, получив ключи от нужного технического помещения.

Конфликты случаются и на другой почве: «Если я поменяю бронированную дверь, поставленную строителями, на свою, должен буду заплатить эксплуатирующей организации штраф в размере 80 тыс. грн. Так прописано в моем договоре, – рассказывает Александр Кондратенко. – А у меня бронированная дверь фактически вываливалась из дверного проема. Конечно, я ее поменял и никому ничего не собираюсь платить».

Что интересно, включение подобных пунктов в договора с жильцами не противозаконно. Подписав его, владелец квартиры соглашается выполнять эти условия. «Как защититься? Не подписывать такой кабальный договор. Если он уже подписан – просто не выполнять эти требования», – считает Алексей Кузнецов.

Битва № 5. За членство в ОСМД
Решения о содержании дома принимаются членами ОСМД. Но и жильцы, которые не входят в объединение, все равно зависимы от его решений. Например, обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по тарифам, установленным ОСМД. Так что, если в доме создается объединение, лучше стать его членом в момент создания. Потом такого шанса уже может не представиться. Дело в том, что в уже созданные ОСМД новых членов принимают крайне неохотно. Главная причина – чем больше людей будет включать объединение, тем тяжелее будет «проталкивать» нужные решения членам его правления.

«Права тех жильцов, которые сразу не вступили в ОСМД, законодательство никак не защищает. Например, для тех, кто со временем захочет присоединиться к объединению и стать его членами, могут установить фантастически размер вступительного взноса, прописав такой пункт в устав ОСМД. И это будет абсолютно законно. Так эти жильцы фактически лишаются возможности принимать участие в управлении и содержании имущества дома», – констатирует директор юридической компании Spektor law firm Ольга Спектор. Чтобы препятствовать вступлению новых членов в ОСМД, в его уставе прописывается «нереальная» процедура. Например, жилец должен оплатить «вступительный взнос» в размере 100 тыс. грн. И то лишь через год и с согласия других членов ОСМД. Поэтому, прежде чем покупать квартиру в доме, где уже создано ОСМД, нужно познакомиться с его председателем и детально выяснить, что нужно сделать, чтобы присоединиться к объединению. Иначе можно потом очень много потерять на оплате услуг.

«У меня друг живет в доме на улице Антоновича, 140 в Киеве. Там было создано ОСМД, в которое он сразу не вступил. Сейчас ему «в наказание» завышают коммунальные тарифы. Например, членам ОСМД за охрану выставляют один счет, а ему – в два раза выше. И он ничего не может с этим сделать», – рассказывает Александр Сергиенко.

Забираем власть?
Забрать дом у ОСМД, созданного застройщиком, можно двумя способами. Первый: найти списки членов ОСМД и сагитировать их на ближайшем собрании «свергнуть власть» ставленников застройщика. Но этот вариант можно реализовать только при условии, что в ОСМД без ограничений принимают реальных владельцев квартир.

Если же «карманное» ОСМД закрыто для новых членов – этот сценарий не сработает. У инициаторов «переворота» в нужный момент может просто не хватить голосов «за» при рассмотрении этого вопроса на общем собрании. В таком случае следует идти другим путем. Он сложнее и потребует больше времени. Его суть в том, чтобы организовать новое ОСМД в этом же доме. Согласно законодательству, «выигрывает» то объединение, которое собрало в своих рядах большее количество собственников. Если на учредительном собрании, созванном по инициативе застройщика, присутствовало 75% собственников квартир, то на новом должно присутствовать уже хотя бы 76%. Главная сложность и в первом, и во втором случаях – найти имена и контакты владельцев квартир. На помощь застройщика рассчитывать не приходится. Придется добывать эту информацию самостоятельно, знакомясь с жителями каждой квартиры.

Далее – проведение учредительного собрания, принятие на нем решения о создании ОСМД, выбор председателя и членов правления и легализация ОСМД в органах местной власти. И что же, новое правление не будет красть деньги жильцов? Увы, абсолютных гарантий нет. У простых членов объединения существует только один способ контролировать членов правления – заставлять председателя регулярно отчитываться о проделанной работе и финансовых результатах на общих собраниях жильцов. Обычно это делают не чаще, чем раз в полгода. Все остальное время председатель действует по своему усмотрению.

Пять главных жилищных неурядиц

Ольга Полякова

Почем ипотека для бизнеса?

Mon, 07 May 2012 13:18:04 +0000

Изменения на рынке бизнес-ипотеки в апреле 2012 года были минимальны – однако среди них заметно и повышение ставок, и увеличение авансов; впрочем, пока что такие движения единичны. При этом уже не менее семи небольших учреждений «обгоняет» лидеров рынка по привлекательности параметров ипотеки для МСБ. В целом динамику рынка гривневого кредитования юрлиц на покупку коммерческой недвижимости изучал Prostobiz.ua.

За месяц со времени последнего обзора кредитов на коммерческую недвижимость для МСБ на Prostobiz.ua этот рынок количественно не изменился – игроков из числа 25 лидеров рынка услуг для предпринимателей осталось восемь, половина из которых работает со сроком семь лет, а в двух (Укрэксимбанк, Брокбизнесбанк) в 2012 году можно прокредитоваться и на 120 месяцев.

Качественных изменений у крупных банков тоже немного – ставки в апреле-2012 не менял никто (средние ставки сохранились на уровне чуть более 25% реальных годовых для срока один год и 23,4% ± 0,2% реальных годовых для любого из больших сроков). А вот предложения с малыми авансами потеряли одного игрока: Укрэксимбанк повысил начальный взнос с 20% до 30% цены недвижимости. Зато Брокбизнесбанк прибавил возможность использовать в качестве основного или дополнительного залога и движимое имущество компании.

У меньших банков изменений больше, и направлены они – как и депозитные ставки в конце апреля – в разные стороны. Так, плавающая ставка у многолетней ипотеки для ЧП от Банка Кипра (этакий гибрид займов для физлиц и для юрлиц) понизилась до очень и очень низкого на данном рынке уровня 18,49% годовых. А вот минимальные ставки Всеукраинского Банка Развития, пребывавшие среди лидеров дешевизны бизнес-ипотеки, выросли на процентный пункт, превысив 20% реальных годовых.

Тем не менее, минимальный уровень для сроков три-пять лет у банков из числа лидеров (21,67%-21,79% реальных годовых от Укргазбанка) все равно заметно выше, чем у целого ряда меньших учреждений – Кредобанка, Universal Bank, Фольксбанка, упомянутых Банка Кипра (не только по плавающей ставке для ЧП, но и по фиксированной – для юрлиц) и Всеукраинского Банка Развития (даже после подорожания). Примерно на «укргазбанковский» нынешний уровень вышли и ставки трех-пятилетней ипотеки Мегабанка (21,34%-21,59% реальных годовых) и Марфин Банка (21,59%-21,97% реальных годовых).

Кроме относительной дешевизны ставок, есть и еще одно преимущество у целого ряда меньших учреждений: Банк Кипра, Всеукраинский Банк Развития, Марфин Банк, Universal Bank, Фольксбанк позволяют взять бизнес-ипотечный займ на срок до десяти лет, а Кредобанк – до восьми лет. Тогда как у обоих кредиторов на срок десять лет из числа 25 лидеров реальная ставка превышает 23% реальных годовых.

И даже в области авансов один из меньших банков даст фору многим крупным учреждениям. Хотя у банков из числа лидеров рынка есть наименьшее на рынке авансовое предложение – 15% цены недвижимости от Брокбизнесбанка – однако оно неизменно связано с высоким минимальным тарифом (23,29%26,57% реальных годовых). Тогда как Кредобанк отличается, помимо низких ставок, и низким авансом: 20%. К слову, следующими за ним по этому параметру являются ВТБ Банк и Сrédit Agricole (аванс 25%), остальные же кредиторы примерно поровну распределились между авансами 30% и 40% (кроме Златобанка, кредитующего только на 50% цены недвижимости, максимум на два года и с минимальным тарифом 28,89% реальных годовых).

Только по классической схеме, по-прежнему, следует погашать бизнес-ипотечные кредиты в банках «Crédit Agricole», Universal Bank и Марфин Банке. Вариантов «только аннуитет» на рынке так и не появилось.

Штрафными санкциями за досрочное погашение займа на коммерческую недвижимость отмечены Кредобанк (0,5% суммы погашения), УкрСиббанк (1%), Universal Bank (1,5% суммы погашения в первые пять лет).

Возможность кредитных каникул по бизнес-ипотеке по-прежнему точно отсутствует у АктаБанка, Златобанка, Укргазбанка, Фольксбанка, банка «Crédit Agricole». Точно имеются отсрочки платежей у УкрСиббанка (1,5 года), Укрэксимбанка, Всеукраинского Банка Развития (1 год), Банка Кипра, Кредобанка, Universal Bank (полгода). У остальных кредиторов есть шанс получить отсрочку индивидуально.

Наконец, возможность предложить в залог движимое имущество в качестве основного обеспечения (вместо приобретаемого объекта недвижимости) или дополнительного залога имеется у Брокбизнесбанка, UniCredit Bank™, банка «Crédit Agricole», АктаБанка и Златобанка. Поручительство владельцев компании неизменно просит прибавит к залогу Фольксбанк.

И теперь, предлагаем вашему вниманию актуальную сводку основных параметров кредитов на недвижимость для МСБ. Некоторые дополнительные нюансы указанных программ можно узнать в Рейтингах бизнес-ипотеки на Prostobiz.ua, кликая на ссылку «Подробнее…» в интересующих вас строках рейтинговых таблиц.

Основные условия кредитов на недвижимость для МСБ в гривне от банков из числа 25 лидеров рынка услуг для предпринимателей. По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 24 апреля 2012 года.

Из меньших банков коммерческую недвижимость для МСБ в национальной валюте кредитуют, в частности, такие учреждения (сортировка по минимальной реальной ставке). По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 24 апреля 2012 года:

Кредобанк – срок до восьми лет, начальный взнос 20%. Реальные ставки 18,33%-18,81% годовых;
Банк Кипра – кредит для ЧП на покупку нежилой недвижимости объемом от 40 до 700 тысяч гривен, аванс 40%. С плавающей ставкой срок до 20 лет, ставки в гривне 18,72%-21.18% реальных годовых. С фиксированной ставкой сроки 1,3,5,7,10 лет, ставка в гривне: 20,72%-23,18% реальных годовых. Кредит для юрлиц: срок 8 лет, аванс 40%, реальные ставки в гривне 20,84%-21,09% годовых.
Всеукраинский Банк Развития – на сроки 1,3,5,7,10 лет, аванс 30%. Реальные ставки 20,15%-21,79% годовых.
Universal Bank – сроки 1,3,5,7,10 лет. Ставки плавающие: для ЮЛ 19,3% годовых, для ЧП 20,3% годовых, одноразовая комиссия 1% (в итоге реальная ставка 19,5%-21,15% годовых для ЮЛ и 20,5%-22,15% для ЧП). Аванс 40%, с дополнительным залогом величина аванса может быть снижена.
Фольксбанк – сроки 1,3,5,7,10 лет, аванс 30%. Ставки в гривне 19,73%-21,29% реальных годовых.
Марфин Банк – сроки 1,3,5,7,10 лет, аванс 30%. Только гривна. Ставки 21,30%-23,77% реальных годовых, только классическая схема погашения.
Мегабанк – сроки 1,3,5 лет, аванс 30%. Ставки 21,34%-22,79% реальных годовых.
АктаБанк – сроки 1 и 3 года, аванс 30%. Ставки в гривне 22,59%-23,79% реальных годовых.
Укринбанк – сроки 1,3,5 лет, аванс 30%. Ставки в гривне 22,67%-23,39% реальных годовых.
Киевская Русь – на любой срок от одного месяца до трех лет, начальный взнос 30%. Реальные ставки 24,06%-24,18% годовых.
Златобанк – сроки 1 и 2 года, начальный взнос 50%. Реальная ставка на срок один год 28,89% годовых.

Олег Кочевых

Рынок жилья в мае: весеннее оживление

Thu, 03 May 2012 09:26:45 +0000

Эксклюзив газеты "ДЕЛО"

"Дело" совместно с консалтинговой компанией SV Development предлагает свой прогноз развития рынка недвижимости на ближайший месяц.

Если просмотреть динамику цен на недвижимость в апреле 2012 года, станет очевидным, что стагнация на рынке практически остановилась, в Донецке, Киеве и Днепропетровске наметилась условная стабилизация рынка, в Харькове цены незначительно выросли, в Одессе и Львове отмечается незначительное снижение цен.

Максимальный рост на 0,47% зафиксирован в Харьковском регионе, минимальный — в Донецке (0,09%), Киеве (0,17%) и Днепропетровске (0,17%). Эту тенденцию прежде всего можно объяснить общей стабильностью экономической ситуации в стране, незначительными инфляционными колебаниями и спокойствием на валютном рынке.

Незначительно упали цены в Одессе (-0,07%) и Львове (-0,07%), что в большей степени обусловлено не стагнационными процессами, а кратковременным рыночным дисбалансом в разрезе реальных сделок (незначительно выросло количество сделок на рынке жилья класса эконом, стоимость 1 кв. м которого немного ниже среднерыночной цены).

За прошлый месяц незначительно поползли вверх цены в не самых крупных городах страны — Хмельницком (0,22%), Симферополе (0,11%), Николаеве (0,13%), Ужгороде (0,08%), Херсоне (0,30%) и Чернигове (0,15%). Правда, это в основном касается дешевого сегмента жилья — одно- и двухкомнатных квартир.

Не теряют в цене однокомнатные квартиры
На сегодняшний день продолжается тенденция удешевления трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. Тогда как основной рост стоимости проходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

На рынке вторичного жилья наибольшее количество договоров купли-продажи сегодня заключается в самом дешевом сегменте эконом-класса (квартиры стоимостью $47-74 тыс.), а также еще немного в среднем ценовом сегменте — $74-88 тыс. Интерес сохраняется и на квартиры бизнес-класса в домах в центре городов и возрастом до 10 лет в самых популярных районах.

В апреле, по данным SV Development, в столице было заключено 1450 сделок купли-продажи вторичного жилья, что на 10% больше количества сделок за март. Наибольшим спросом у покупателей в апреле 2012 года пользовались двухкомнатные квартиры, на покупку которых приходилось около 46% сделок (на однокомнатные — 42% сделок, тогда как спрос на трехкомнатные и более — 12%).

При этом 68% всех сделок в Киеве приходится на покупку квартир стоимостью до $100 тыс., 22% в ценовой категории от 100 до 200 тыс. долларов и 10% — в категории свыше $200 тыс.

На весну рынок начинает оживать
В следующем месяце компания прогнозирует количество сделок на уровне 1600-1700, что связано с ростом сезонного спроса и активизацией общей весенней активности покупателей на рынке. Традиционно наибольшим спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 45-50% всех сделок, 40-45% займут однокомнатные квартиры и 9-13% придется на объекты с тремя комнатами и более.

Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, то в Киеве она составит $1868/кв. м. А однокомнатную квартиру в столице можно купить за $57-60 тыс.

"По нашим прогнозам, максимальное количество сделок (67-73%) будет зафиксировано в сегменте до $100 тыс., 20-25% в ценовой категории от $100 тыс. до $200 тыс. и 8-12% — в категории свыше $200 тыс.", — резюмирует специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий.

Застройщики заплатят за опоздания

Fri, 27 Apr 2012 08:07:46 +0000

Защищать права граждан, инвестирующих в строительство жилья, в правительстве предлагают с помощью введения специального строительного сбора. Его будут платить все компании-застройщики, которые не успеют сдать в эксплуатацию в намеченные сроки жилые, коммерческие или промышленные здания. Эти санкции, которые будут достигать 10% стоимости строящегося объекта, заставят уйти с рынка недобросовестные строительные компании, надеются в Кабинете министров. Застройщики же уверены в обратном: возможность обложить девелоперов новым сбором будет поощрять чиновников препятствовать работе строителей, сообщает "КоммерсантЪ-Украина" .

В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства ищут новые способы защиты инвестиций граждан, вкладывающих в покупку квартир в строящихся домах. Вчера на сайте министерства был размещен проект закона "Об усилении защиты прав инвесторов во время инвестирования (финансирования) строительства жилья", которым предложено сделать штрафные санкции одним из основных инструментов защиты имущественных прав покупателей жилья. Чтобы "стимулировать застройщиков своевременно завершать строительство", будет установлен "строительный сбор с прогрессивной налоговой ставкой" — от 0% до 10% от проектной стоимости строительства.

В ст. 268 Налогового кодекса (раздел о местных налогах и сборах) планируется прописать, что заказчики строительства будут ежеквартально платить в местный бюджет этот сбор в случае, если строящееся ими здание будет сдано в эксплуатацию на 6 месяцев позже даты, предусмотренной проектно-сметной документацией. В этом случае ставка составит 1% и будет взиматься, пока срок задержки не превысит два года — за каждые последующие два года ставка будет увеличиваться на 1 процентный пункт, вплоть до 10%.

Определенную льготу получат действующие долгострои, которые не будут завершены на 1 января 2014 года. Для них начальная ставка сбора составит минимальный 1% вне зависимости от срока задержки строительства, однако впоследствии этот сбор будет расти на общих основаниях. Нулевая ставка будет применяться к зданиям, которые достроили с задержкой всего в несколько месяцев. Сбор не будет касаться зданий, строящихся за счет средств государственного и местных бюджетов, а также индивидуальных (дачных) жилых домов.

В пояснительной записке к проекту закона отмечается, что прогрессивная ставка строительного сбора заставит заказчиков строительства "более взвешенно планировать свою инвестиционную и организационную стратегию, чтобы выстраивать процесс строительного производства с жестким соблюдением проектных сроков". Это, по оценкам чиновников Минрегионстроя, приведет к тому, что на рынке останутся только компании, "способные в полном объеме выполнить обязательства по строительству", что "содействует реализации законных прав граждан на жилье". Следует отметить, что деньги, полученные в виде строительного сбора, будут поступать в местные бюджеты без целевого назначения.

По словам участников рынка, такие штрафные санкции не только не помогут решить проблему долгостроев — отсутствие денежных средств, но и, наоборот, будут стимулировать местные органы власти препятствовать работе строительных компаний с целью получить больше денег. "Такая идея — это тупик. Далеко не всегда в затягивании строительства виноват застройщик. С появлением же такого сбора возрастают коррупционные риски — чиновникам станет выгоден срыв сроков строительства, чему можно способствовать, например, не подведя в обещанный срок коммуникации к строящемуся объекту",— заявил глава совета директоров Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.

С такой оценкой соглашается генеральный директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев: "Вместо помощи компании, попавшей в сложную ситуацию и уже несущей убытки, предлагается просто добить ее. При этом все понимают, что такая строгость законодательства, как всегда, будет компенсироваться необязательностью его исполнения". Взамен в Конфедерации строителей Украины предлагают альтернативные пути решения проблемы. "Необходимо создать реестр строящихся квартир, что защитит от двойной продажи одних и тех же квартир. Кроме того, ввести обязательное страхование строящихся домов. Это ненамного — всего на 0,3-0,5% — увеличит стоимость жилья, однако защитит инвесторов",— уверен господин Парцхаладзе.

Юрий Панченко

Застройщиков построят

Tue, 24 Apr 2012 09:18:08 +0000

Представители Партии регионов предложили ужесточить контроль за использованием земель застройщиками. Если на земле, выделенной под жилую и общественную застройку, в течение пяти лет не будет завершено строительство, участок будет принудительно отчуждаться через суд. Чтобы этого не произошло, застройщику необходимо "аргументированно" испросить у исполнительной власти или органа местного самоуправления разрешение ничего не строить на принадлежащей ему земле на протяжении еще пяти лет. Участники рынка выступают против такого законопроекта, поскольку часто сами чиновники затягивают выдачу различных разрешений и согласований более чем на пятилетний срок, сообщает "КоммерсантЪ-Украина".

Народные депутаты Юрий Воропаев и Борис Дейч (оба — Партия регионов) инициируют внесение изменений в Земельный кодекс, направленные на то, чтобы обязать собственников или пользователей земли, переданной под жилищную или общественную застройку, начинать и завершать строительство всего за 5 лет (не учитывает срок задержки из-за стихийных бедствий или форс-мажоров). В противном случае собственник участка в принудительном порядке будет лишен права собственности, а с землепользователем расторгнут договор. Проводить отчуждение планируется в судебном порядке параллельно с прекращением права собственности инвестора на объекты незавершенного строительства. Земельные участки впоследствии будут оцениваться и продаваться с аукциона. При этом в законопроекте N10370 не предусмотрена процедура возмещения инвестору затрат на покупку земли и строительство объектов.

Схема предложена, чтобы не допустить покупки земли для ее дальнейшей спекулятивной перепродажи. По словам господина Воропаева, иногда стоимость годами простаивающей земли под жилую или общественную застройку увеличивалась в десять раз. Оценить общую площадь пустующей земли депутат не смог.

Законопроект содержит и коррупционные нормы. Чиновники "органа исполнительной власти или органа местного самоуправления" смогут своим решением пролонгировать "срок завершения застройки на период не больше пяти лет" по заявке заинтересованных граждан или юридических лиц. Заявителям нужно будет указать "аргументированные причины пролонгации". Какие причины считаются "аргументированными", а какие — нет, в документе не указано. Не прописана и ответственность чиновников за нерассмотрение таких заявок, ведь если просьба будет убедительной, но чиновники не успеют вовремя ее рассмотреть, начнется отчуждение земли. Кроме того, чиновники могут блокировать ввод жилья в эксплуатацию, чтобы начать изъятие земли и недостроенных зданий. "Это будет рейдерство",— предупреждает аналитик Ассоциации городов Ярослав Рабошук.

Господин Рабошук признает наличие проблемы пустующих участков, но сомневается в законности предложенной схемы, ведь Конституция позволяет принудительное отчуждение земли лишь из соображений общественной необходимости (с обязательной оплатой). По оценке главы совета директоров Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе, застройщики сейчас не используют около 95% участков, и причины этого вполне объективны: "По пять лет ходят и не могут согласовать проект — застройщикам палки в колеса ставят. Мы, например, отказались от ряда участков, потому что понимали, что в короткие сроки объект не построишь, а нужно платить аренду". Сложно достраивать объекты также из-за дорогих кредитов и низкого спроса на жилье.

Партнер юрфирмы Astapov Lawyers Татьяна Кузьменко отмечает, что депутаты предложили нереально короткий срок реализации проектов. Только на согласование несложного проекта может уйти 3-4 года, а на постройку и сдачу в эксплуатацию — еще 5 лет. "Поэтому застройщикам все время придется доказывать и объяснять, почему они не успевают сдать за 5 лет. Суды тоже не будут быстрыми",— говорит юрист. Глава парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Григорий Калетник предлагает, прежде чем отчуждать земельный участок, выяснять причину неиспользования. И если этой причиной окажется ожидание выгодной цены для перепродажи участка, штрафовать его собственника. В свою очередь господин Воропаев выступает за более радикальные меры, поскольку размеры штрафов в Украине настолько малы, что будет выгодно их платить и дальше не использовать землю.

Наталья Непряхина

Большая стройка к Евро-2012: деньги ушли за рубеж

Tue, 03 Apr 2012 13:03:19 +0000

Несмотря на активизацию строительного рынка за счет новых стадионов и аэропортов к Евро-2012, чиновники и заказчики объектов не смогли в полной мере воспользоваться ситуацией для поддержки отечественного производителя. Отдавая предпочтения иностранным подрядчикам и проводя непрозрачные тендеры сложно будет восстановить строительную отрасль, о необходимости чего регулярно заявляет высшее руководство страны.

В 2011 г. строительный рынок Украины показал неплохую динамику прироста. Общий объем строительных работ, выполненных за год предприятиями Украины составил 60,5 млрд.грн., что на 11,1% больше предыдущего года. Основными факторами, повлиявшими на это, эксперты называют оживление внутреннего рынка, строительство объектов к Евро-2012 и небольшое улучшение общего состояния экономики страны в целом. Соответственно, выросли и рынки строительных материалов и конструкций. Например, производство цемента выросло на 11,2%, а рост рынка металлоконструкций, который не имеет четкого отражения в статистической отчетности страны, эксперты оценивают в 25-30%.

Особо позитивно, по ощущениям производителей металлоконструкций, на рынке отразилась необходимость строить инфраструктурные проекты. Так, по информации BauMarketing, объекты к футбольному чемпионату поглотили до 50% объемов рынка металлоконструкций. Некоторые компании, исходя из своей загрузки, говорят, что Евро-2012 взял даже больше половины объемов производства.

С другой стороны, вряд ли эти цифры стоит относить непосредственно к 2011 г., т.к. в прошедшем году объекты под чемпионат находились на завершающей стадии строительства, соответственно более 50% поставок пришлось на 2010 г., после чего доля проектов Евро-2012 стала сокращаться.

* по курсу 5,05 грн. за $1
** включая частные и государственные средства

Косвенным доказательством того, что в 2011 году подготовка к Евро-2012 не так уж сильно влияла на рынок, является и динамика строительства по регионам Украины. Объем строительных работ в Львовской области даже не дотянул до уровня 2010 г. (96,6%), несмотря на ударными темпами возводимые стадион и аэропорт. Если посмотреть на другие регионы, принимающие чемпионат, то Харьковская область показала прирост в 2,5%, Киев – в 16,5% и Киевская обл. - 25,3%. Донецкая область – рекордсмен роста с показателем в 36,0%, хотя ближайшие по темпам к лидерам Волынская, Винницкая и Житомирская области достаточно далеки как от спорта, так и от инфраструктуры.

Объемы стройработ в Украине в 2008-2012 гг.

Источник: Госстат

Если же подводить итоги 4-летней подготовки к Евро-2012, то удельный вес соответствующих объектов в общем объеме строительных работ составит немногим более 10%. Так, по данным Госстата за 2008-2011 гг. в Украине было выполнено стройработ на сумму 206 млрд. грн., тогда как за тот же период спортивных и инфраструктурных проектов было построено на общую сумму около 21,5 млрд. грн. (с учетом некоторых объектов, которые начали строить в 2006-2007 г. и тех, что еще будут сданы в эксплуатацию в 2012 г.).

При этом участники рынка металлоконструкций признают, что чемпионат оказал существенное влияние на рынок во время кризиса, значительно поспособствовав его активизации и развитию, в т.ч. качественному и профессиональному. В рамках подготовки к чемпионату возводились интересные с архитектурной точки зрения объекты с использованием сложных в изготовлении металлоконструкций, а также требующие особого профессионализма, а порой и уникальных механизмов при монтаже.

К числу таких объектов можно отнести строительство нового терминала (Терминал D) аэропорта «Борисполь» и реконструкцию стадиона НСК «Олимпийский» в Киеве, новый терминал аэропорта и стадион во Львове, а также «Донбасс-Арену».

Для строительства уникального для Украины каркаса терминала D аэропорта Борисполь использовались металлоконструкции криволинейной конфигурации из трубных ферм, которые обеспечили оригинальность внешнего вида новых воздушных ворот столицы Украины, а также надежность здания, рассчитанного на 9 млн. пассажиров в год. Главным архитектурным акцентом нового терминала Львовского аэропорта служат сварные рамные конструкции криволинейного очертания. Подрядчиком по металлоконструкциям на двух названных аэропортах выступало ЧАО «УКРСТАЛЬКОНСТРУКЦИЯ», которое заслужило благодарность от генерального подрядчика строительства терминала МА «Борисполь» - СП Dogus Alarko YDA за своевременность и качество выполнения работ по проектированию, поставке и монтажу металлоконструкций каркаса.

В свою очередь, днепропетровский завод «Мастер-Профи» в 2011 г. завершил свои работы по изготовлению и монтажу колонн на НСК «Олимпийский», и принял участие в строительстве аэропорта в Донецке. На НСК «Олимпийский» наиболее сложным с технической точки зрения являлось выполнение навеса над трибунами стадиона. Навес представляет собой несущую металлоконструкцию, на которой закреплена светопрозрачная кровельная мембрана. Металлоконструкции представляют собой комбинированную систему мощных коробчатых конструктивных элементов, сваренных из довольно толстых металлических листов (до 80 мм).

В то же время проблем избежать не удалось. Несмотря на наличие достаточных мощностей и технических и профессиональных возможностей у украинских предприятий, многие заказы, в т.ч. государственные, были отданы на подряд иностранцам. Так, отечественные предприятия поставляли на Львовский стадион лишь небольшие объемы конструкций, тогда как основным поставщиком металлоконструкций была выбрана немецкая компания. Из-за участия иностранцев на этапах проектирования и строительства объекта, работы вначале задерживались из-за необходимости привести проект в соответствие с украинскими стройнормами, а в итоге торжественное открытие состоялось с незавершенной крышей и необшитой внешней стороной фасада. Все эти недоделки строители устраняли уже после официальной церемонии. В этом свете особенно актуально звучит позиция премьер-министра Украины о развитии внутреннего рынка и привлечении отечественных производителей к реализации металлоемких проектов.

Вдобавок даже в тех случаях, когда заказы отдавались украинцам, не обходилось без загвоздок. Некоторые производители металлоконструкций отмечают, что процедуры выбора подрядчиков проходили не вполне прозрачно. В частности, несмотря на номинальную открытость тендеров, условия участия в них и процедура оценки компаний делали проекты неинтересными для конкурентных предложений. Более того, построенные с напряжением всех сил за государственные деньги объекты могут стать неинтересными и потребителю, ведь вопросы эффективности их эксплуатации после окончания Евро-2012 зачастую даже не ставились.

Наталья Тарасова

Торги остановились перед Sky Towers

Tue, 03 Apr 2012 10:56:21 +0000

Один из крупнейших украинских девелоперов KDD Group N.V. вчера приостановила торги своими акциями на Лондонской фондовой бирже. Компания готовится к продаже одного из своих крупнейших объектов — офисно-гостиничного центра Sky Towers — и теперь сможет быстрее оформить сделку, сообщает "КоммерсантЪ-Украина". В настоящее время именно на Sky Towers приходится основная часть долга компании, отмечают эксперты.

Торги акциями девелоперской компании KDD Group N.V. на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи вчера были приостановлены в 7.30 по местному времени. В компании пояснили, что это связано с недостатком оборотных средств — украинский рынок недвижимости остается в тяжелом состоянии. "У KDD Group низкая ликвидность, и мы решили продать несколько объектов. Чтобы сделки прошли быстрее, мы решили приостановить торги. В противном случае у нас бы ушло минимум два месяца на то, чтобы доказать регулятору целесообразность продажи активов и получить согласие акционеров",— рассказал CEO KDD Group Петр Слипец.

KDD Group развивает девять проектов общей площадью 2,7 млн кв. м. Наиболее известные: жилой коплекс PecherSKY и бизнес-центр Sky Towers. Валовый доход по итогам I полугодия 2011 года — $209,69 млн, EBITDA — $113,53 млн, чистый убыток — $24,31 млн. Крупнейший акционер компании — Groumon Development (68,2%), принадлежащая совладельцу агрохолдинга Kernel Андрею Веревскому, free float — 22,95%. Капитализация на 28 марта (последняя дата сделок) — $18,8 млн.

Компания ведет переговоры о продаже офисно-гостиничного центра Sky Towers в Киеве и еще нескольких объектов, но каких именно, господин Слипец не уточнил. В прошлом году девелопер заявил, что нашел покупателя для Sky Towers — покупкой объекта интересовалась некая Cimbrorum Holdings LLC, имена владельцев которой не разглашаются. KDD уже получила от претендента гарантийный депозит в размере $1,5 млн.

Sky Towers — очень крупный объект, до кризиса столь большие площади были востребованы, но не сейчас, считает глава совета директоров Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. "Вдобавок напротив этого здания сейчас строится еще один офисный центр. При введении Sky Towers в эксплуатацию у него может оказаться очень высокая вакантность",— говорит господин Парцхаладзе. Участников рынка удивляет и то, что компания смогла найти покупателя на объект. По их данным, в Sky Towers уже инвестировано около $100 млн кредитных средств. "Для завершения проекта необходимо еще не менее $200 млн. Компаний, у которых есть такой объем средств, на рынке единицы",— говорит господин Парцхаладзе.

Если компании удастся закрыть сделку по продаже Sky Towers, она значительно снизит долговую нагрузку, сообщает старший аналитик ИК "Тройка Диалог Украина" Евгений Гребенюк. "Из общей суммы долга группы большая часть приходится на Sky Towers. Строительство финансируется за счет кредита, взятого у Укрэксимбанка",— поясняет господин Гребенюк. По итогам I полугодия 2011 года (последняя доступная отчетность компании) задолженность составляла $144,78 млн. "Мы планируем завершить переговоры по поводу сделок до конца весны, после чего надеемся на возобновление торгов акциями компании на бирже",— уточнил господин Слипец.

Вероника Гаврилюк, Богдан Кисиль

ОСМД ищут деньги

Tue, 27 Mar 2012 11:19:18 +0000

Вчера на подпись президенту был отправлен многострадальный закон об ОСМД, поданный в Раду почти год назад — в мае 2011 г. Но теперь перед Минрегионстроем, «продавившим» принятие закона, стоит новая задача: разработать нормативные акты, которые бы позволили ОСМД не просто формально существовать, а привлекать деньги, сообщают "Экономические Известия".

В пояснительной записке к закону №8474 «Об объединениях собственников многоквартирных домов» сказано, что данный документ разработан для повышения эффективности управления жилыми домами. Но законодатели (в лице кабминовского Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства) не озаботились главным — где жильцам привлекать деньги для этого эффективного управления (какие-либо затраты из бюджета для развития ОСМД не запланированы). В итоге вчера этим пришлось озаботиться Минрегионстрою, который объявил о начале разработки нормативных актов, которые бы позволили ОСМД привлекать средства.

«На сегодняшний день в Украине приватизированы более 95% квартир в многоэтажках. Но популяризация (ОСМД) государством не дает ощутимых результатов. Став собственниками квартир, жители не могут ничего сделать с жильем, поскольку замена коммуникаций, утепление и реконструкция зданий требует огромных капиталовложений. Для этого нужны льготные кредиты, нужна поддержка банков и государства, которых на данный момент нет и не может быть без наличия необходимой нормативно-правовой базы, которая бы определила систему финансирования жилья»,— говорят в министерстве.

Поэтому сейчас, по словам первого замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Александра Алипова, проводится тендер между юридическими компаниями, у которых есть опыт законотворческой деятельности, на разработку нормативных актов.
«После того, как будут разработаны документы и законодательные акты ОСМД, у жителей появится возможность получить финансирование»,— уверяет заместитель руководителя Координационного центра по внедрению экономических реформ при президенте Украины Яна Бугримова.

В Международной финансовой корпорации, которая активно участвует в процессе разработки документов для ОСМД, на перспективы привлечения финансирования жильцами смотрят сдержанно оптимистично. По словам руководителя проекта Международной финансовой корпорации «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегожа Гайды, корпорация будет всячески содействовать ОСМД в привлечении «дешевых» банковских кредитов. Первый шаг в этом направлении уже сделан — корпорация консультирует Кредобанк в вопросах разработки финансовых продуктов для объединений совладельцев многоквартирных домов. Вместе с тем МФК пока не предоставляет украинскому финучреждению заемные средства, впрочем, не исключая такой возможности в перспективе.

По словам господина Гайды, потенциально рынок ОСМД может быть очень привлекательным для банков. Основанием для столь оптимистичных прогнозов является опыт стран Восточной Европы, где объединения совладельцев домов зарекомендовали себя в качестве очень дисциплинированных заемщиков, даже в период финансово-экономического кризиса. И этим ОСМД выгодно отличаются от заемщиков-физлиц. Таким образом, для банков подобное сотрудничество привлекательно с точки зрения возможности получения долговременного и стабильного дохода.

Оптимизм банкиров подтверждают расчеты Минрегионстроя. «По предварительным расчетам, если члены ОСМД возьмут кредит на утепление дома и замену коммуникаций, одна семья будет платить банку проценты в размере 400 грн. в месяц. Но при этом потребление энергии существенно снизится и платить за нее нужно будет меньше»,— подсчитал Александр Алипов.

Янина Довгань, Руслан Кисляк

Рассрочка на жилье: иллюзия выгоды

Fri, 23 Mar 2012 13:30:40 +0000

Пока банки повышают ставки по ипотеке, застройщики предлагают купить жилье в рассрочку. Выгодны ли такие программы для покупателей на самом деле?

Поэтапную оплату до окончания строительства сегодня предлагает большинство застройщиков. Многие из них готовы оформлять рассрочку даже на квартиры в уже построенных домах. Воспользоваться столь щедрыми предложениями поспешили, в первую очередь, покупатели бюджетного жилья. В домах эконом-класса на сделки с рассрочкой может приходиться до 40% общего объема продаж. В то же время, до 90% покупателей жилья бизнес- и премиум-класса предпочитают вносить за квадратные метры их полную стоимость. Почему? Они что-то знают?

Оплатить до заселения
Поэтапный расчет с застройщиком до введения дома в эксплуатацию стал доступен покупателям «первички» задолго до кризиса. Предлагается такой вариант оплаты метров и сегодня. Срок выплаты полной стоимости жилья привязывается к заявленной дате сдачи объекта и может составлять от 3 до 18 месяцев. Покупателю нужно внести первый взнос (обычно не менее 30%, в некоторых объектах он уменьшен до 10%), а остальную сумму выплачивать ежемесячно, ежеквартально или по индивидуальному графику, который согласовывается с отделом продаж.

Как правило, за 1–3 месяца до сдачи дома строители требуют произвести полный расчет. Казалось бы, что может быть проще и выгоднее такой схемы? Но инвесторам нужно помнить, что застройщики повышают стоимость квадрата жилья по мере продвижения работ на стройплощадке. За весь период строительства подорожание может составить 10–30%. И поэтапная оплата вплотную привязана к возможности застройщика потребовать от покупателя заплатить новую, более высокую цену.

«От пересмотра стоимости можно защититься только в том случае, если запрет на такие действия прямо прописан в договоре покупки имущественных прав, – уточняет старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Как правило, формулировка договора позволяет застройщику изменять стоимость, предварительно уведомив инвестора. Естественно, такой механизм интересы покупателя не защищает». Иногда в рамках программ лояльности или сезонных акций застройщики предлагают зафиксировать цену квадрата для тех, кто оплачивает жилье поэтапно. Впрочем, подобные бонусы чаще всего дарят только определенным категориям покупателей: тем, кто вносит сразу более 50%, приобретает многокомнатную квартиру и т.п.

Долгоиграющие платежи
Если до сдачи дома в эксплуатацию покупатель не в состоянии расплатиться за квадратные метры, то у некоторых застройщиков можно оформить рассрочку и на более длительный период. Большинство строительных компаний готовы ждать полного расчета 2–3 года. Впрочем, есть и более длительные программы. В ЖК «Министерский» и «Парковые озера» рассрочку дают на срок до 4 лет, в ЖК «Паркове Місто» и в пригородном ЖК «Акварели» – до 5, в ЖК «Комфорт таун» и «Лико-Град» – до 10 лет. До сдачи дома в эксплуатацию может действовать описанный выше механизм поэтапной оплаты. Далее оформляется рассрочка под 7–16% годовых (в гривне). На этом этапе застройщик может оформить право собственности на квартиру на себя, а с покупателем до момента полного расчета заключить договор аренды, что, по сути, напоминает механизм аренды с правом выкупа.

Важно помнить: до выплаты полной стоимости квартиры ее отчуждение, отягощение или перепланировка запрещаются условиями договора. До расчета с застройщиком квартиру нельзя ни продать, ни использовать в качестве залога для получения кредита. Долговременная рассрочка особенно интересна тем, кто не может официально подтвердить свои доходы. Ведь, в отличие от банков, застройщики тщательной проверкой платежеспособности клиентов обычно не занимаются. Кроме того, рассрочка позволит сэкономить за счет меньшей процентной ставки и отсутствия расходов на страховку недвижимости, оформления которой обычно требуют финучреждения.

Иллюзия бесплатного сыра
Реклама некоторых ЖК обещает покупателям беспроцентные кредиты или рассрочку под 0% от строительной компании. Когда средняя ставка по банковским ипотечным займам превышает 20% годовых, заманчивые предложения застройщиков подкупают неслыханной щедростью. Но являются ли так называемые беспроцентные кредиты или рассрочки по-настоящему бесплатными?

Как узнали «Деньги», не платить проценты действительно можно. Но… недолго. Как правило, такой бонус предоставляют покупателю только на короткий период – 4–12 месяцев, или до ввода дома в эксплуатацию. Затем на невыплаченную часть оформляется рассрочка уже под проценты. В рамках акций покупателям могут предложить и более длительные сроки освобождения от процентов. Однако в случае подорожания в процессе строительства неоплаченных метров, покупатель все равно заплатит больше, чем при разовом расчете.

Кстати, заманчивые «0%» далеко не всегда означают отсутствие каких-либо других дополнительных издержек. «Застройщик может не заявлять об уплате процентов в условиях договора, однако стоимость недвижимости при покупке в рассрочку будет повышенной, – предупреждает Ярослав Абрамов. – Причем, добросовестный застройщик не должен скрывать от покупателя разницу в стоимости жилья при обычной покупке и при рассрочке».

В одном из столичных ЖК цена квадрата в случае полной оплаты составляет 8,5 тыс. грн., а при покупке в рассрочку или в кредит – 9,2 тыс. грн. За счет подобной разницы в ценах переплата при покупке в рассрочку квартиры площадью 60 кв. м составит 42 тыс. грн. (более 8%). А реклама о специальных ценах умалчивает.

О существовании подобной ценовой политики косвенным образом могут свидетельствовать скидки, которые обещают покупателям в случае стопроцентной оплаты. Обычно речь идет о 5–15%. Следовательно, покупая квартиру за 500 тыс. грн. без скидки, якобы в беспроцентную рассрочку, инвестор переплатит 25–75 тыс. грн. «Маркетинговые усилия застройщиков всегда будут направлены на увеличение первоначального взноса при покупке, – объясняет мотивы участников рынка заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун. – А в цену рассрочки, даже если она декларируется как беспроцентная, обычно включается стоимость ее использования».

Покупатель, помни!
Единовременная оплата всей суммы позволяет сэкономить до 15%
Использование рассрочки обычно позволяет застройщику по мере приближения сдачи объекта поэтапно повышать цену квадратного метра
В договоре рассрочки обязательно должен быть оговорен механизм повышения или фиксации цены квадратных метров
В среднем по рынку рассрочка на самом деле обычно эквивалентна ипотеке под 12–18% годовых

Какие программы расчета предлагают застройщики покупателям

Мария Бабенко

Стоит ли ввязываться в ипотеку?

Fri, 23 Mar 2012 08:40:59 +0000

Ставки по ипотечным кредитам все еще заоблачно высоки, а требования к заемщикам по-прежнему крайне жесткие. «Деньги» узнали, кто сейчас может оформить ипотеку и во что ему это выльется.

Перед подготовкой статьи корреспонденты «Денег» опросили всех своих знакомых и знакомых знакомых, разыскивая тех, кто хотя бы предпринимал попытки оформить ипотечный кредит в 2012 году. Найти такого человека нам не удалось. Более того, многие из тех, кому мы задавали этот вопрос, просто крутили пальцем у виска, мол, «кто ж сейчас пойдет кредит оформлять, под такие-то ставки?». Другие скептически отмечали, что даже пытаться получить ипотеку сейчас нет смысла.

Ну что ж, отчасти правы и те, и другие. Даже сами банкиры говорят, что ипотека на нынешних условиях подходит очень и очень немногим.

Вопрос о том, выдают ли займы на покупку жилья, не имеет однозначного ответа. «Мы продолжаем выдавать ипотеку. Но подходим к выбору заемщика очень селективно», – рассказал «Деньгам» председатель правления ДБ «Сбербанк России» Игорь Юшко. Требования к платежеспособности клиентов растут. По большому счету, банки сейчас готовы кредитовать лишь тех, кому эти кредиты не очень-то и  нужны. Потому что заемщики, которые могут показать такой уровень дохода, вероятно, уже успели обзавестись жильем.

А вот наши подозрения о том, что ипотечные программы декларируются без реальной выдачи кредитов, банкиры решительно опровергают. «Принимать кредитные заявки и при этом заведомо выносить негативные кредитные решения, независимо от категории риска кредитной операции, по меньшей мере, нецелесообразно. Ведь существуют операционные затраты банка, которые возникают при обработке этих заявок», – объясняет начальник отдела развития продуктов Банка Кипра Роман Куспис.

Цена вопроса
На 14 марта 2012 года средний по рынку уровень эффективных ставок по ипотеке составлял 24.35% - такова была величина «Индекса КредитМаркет Ипотечный» (он рассчитывается как средняя по рынку эффективная ставка по методике НБУ, для кредита на 10 лет с 30% собственным взносом на покупку «вторички»). Но это уже результат  небольшого снижения – в момент пика, 18 января 2012 года «Индекс КредитМаркет Ипотечный» составлял 25,14%. Для сравнения, еще в июне 2011-го этот показатель равнялся 19,22%.

К сожалению, банкиры не видят возможности дальнейшего удешевления ипотеки в ближайшие год-два. Так что ожидать возвращения ставок даже до уровня лета-2011 в этом году вряд ли стоит. «Стоимость ипотеки будет зависеть от уровня ликвидности банковской системы, экономической ситуации в стране и мире в целом. Но можно прогнозировать, что в ближайшее время ставки останутся примерно на том же уровне», – отмечает заместитель директора департамента розничного бизнеса Пиреус Банка в Украине Александр Гниленко.

«Деньгам» удалось найти 10 предложений, ставки по которым ниже среднего уровня (см. таблицу). Номинальная ставка по ним составляет 17–19% годовых. Плюс одноразовая комиссия – около 1%.

К слову, размер комиссионных в последнее время заметно «усох», а сами условия стали намного «чище» от разнообразных дополнительных платежей. Итого, эффективная ставка по отобранным «Деньгами» предложениям составляет 20–23% годовых.

Несмотря на отсутствие длинной гривны, сроки ипотеки практически не сократились. Большинство финучреждений готовы выдать кредиты на 15–20 лет. И лишь некоторые ограничиваются 10 годами. Отдельно стоит сказать о короткой ипотеке – на срок до 5 лет. При оформлении такого кредита можно ощутимо сэкономить на процентах – ставка снижается сразу на 1–4 п.п. Одна загвоздка: оформить ипотеку на короткий срок может себе позволить далеко не каждый. Ведь, чем короче срок кредита, тем больше оказывается ежемесячный платеж. И тем больший официальный доход должен показать заемщик.

Кому дадут?
Однако главными для покупки жилья в кредит являются даже не высокие ставки, а требования к платежеспособности заемщика. Большинство банков требуют, чтобы платеж по кредиту не превышал 50%, а то и 30–40% «белых» доходов клиента.

«Деньги» посчитали, что для оформления кредита на покупку двухкомнатной квартиры в Киеве с 50% собственным взносом, заемщик должен получать официальный доход в размере 12–15 тыс. грн. Простой поиск по сайтам с вакансиями показал, что такие «белые» оклады сейчас предлагают на должностях не ниже уровня директора филиала, главного бухгалтера, главного инженера, руководителя проекта и т.д.

Большинство банков еще в первую волну кризиса отказались от учета неофициальных доходов и продолжают придерживаться этой позиции до сих пор. «Для принятия решения мы учитываем исключительно официальные доходы заемщиков, как того требует НБУ», – рассказал «Деньгам» заместитель Председателя Правления УкрСиббанка BNP Paribas Group Константин Лежнин.

Тем не менее, все большее количество финучреждений постепенно начинают «добреть». «Клиент не всегда может документально подтвердить наличие доходов. Поэтому приходится их подтверждать косвенно. Если это физическое лицо, можно подтвердить доходы наличием каких-либо покупок, поездок. Для этого есть чеки, загранпаспорта», – рассказывает начальник управления состоятельных клиентов ПАО «Укрсоцбанк» Ольга Шостак.

«Комфорт-фактором» при принятии решения считается наличие у клиента другой недвижимости, автомобиля, депозитов, отмечает Александр Гниленко.

Чем больше взнос, тем больше шансов
Несмотря на то, что требования по минимальному собственному взносу практически не изменились за последние несколько месяцев (они по-прежнему стартуют с 20–30% стоимости объекта), выдается таких займов крайне мало.

«Сегодня авансовый взнос клиенты предпочитают платить больше, чем минимальный. Реальный минимальный аванс, с которым выдаются кредиты, составляет 40–50% стоимости жилья», – говорит Ольга Шостак.

Генеральный директор компании «Кредит Маркет» Игорь Дурицкий также отмечает данную тенденцию. «Сейчас речь не идет о полноценном ипотечном кредитовании. Это в большей степени докредитовка, когда человеку не хватает 30–50% стоимости приобретаемого жилья», – говорит он.

По данным опроса «Денег», проведенного среди банков, продолжающих кредитовать ипотеку, средняя сумма ипотечного займа сейчас составляет 15–20 тыс. долл. (120–160 тыс. грн.). Реже упоминалась сумма в 30 тыс. долл. (240 тыс. грн.). Для сравнения, в 2007 году средняя сумма ипотечного займа составляла примерно 80 тыс. долл. (400 тыс. грн. на тот момент).

Наличие весомого собственного взноса во многих случаях является решающим фактором при вынесении решения о выдаче кредита. С одной стороны, это снижает риски банка. Чем больше заемщик участвует в покупке собственными деньгами, тем больше шансов, что он не бросит платить кредит при возникновении финансовых затруднений. Именно это, кстати, и объясняет тот факт, что ставки по кредитам с 50% собственным взносом примерно на 1–2 процентных пункта (п.п) ниже, чем по аналогичным займам с 30% авансом. Ну, а если заемщик готов выложить 70–80% стоимости жилья, ставка опускается еще на 2–3 п.п.

С другой стороны, увеличение собственного взноса уменьшает сумму кредита, а значит и размер платежа, что, в свою очередь, снижает требования к официальному доходу.

Более того, некоторые банки с агрессивной рисковой политикой обещают не интересоваться уровнем доходов клиента, если он обеспечит оплату половину стоимости жилья из своего кармана. Достаточно лишь подтвердить сам факт официального трудоустройства. В частности, такие условия мы нашли у банка ВБР. Но, стоит отметить, это предложение – скорее исключение из правил, чем начало новой тенденции.

В связке с застройщиком
Банки продолжают развивать партнерские программы с застройщиками. Причем, не только со своими «карманными» компаниями, но и с независимыми игроками рынка. Постепенно начали появляться предложения, когда сразу несколько банков предлагают кредитовать покупку квартир в строящемся доме или коттеджном поселке.

Условия по кредитам на «первичку» разнятся кардинально. Эффективные ставки здесь стартуют от 13% и достигают 25–27% годовых. Именно поэтому условия партнерских программ стоит изучать намного внимательнее, чем самостоятельные предложения банкиров. Здесь намного чаще встречаются скрытые комиссии, платежи «за перевод денег», «ведение кредитного дела» и т.д. Хотя в отдельных случаях такие программы могут дать шанс хорошо сэкономить. Ведь застройщик кровно заинтересован продать квартиры, а потому в определенном смысле лоббирует интересы покупателей-заемщиков.

Кто может позволить себе ипотеку?
Цель – покупка квартиры стоимостью 640 тыс. грн. (80 тыс. долл.)
Собственный взнос – 50%
Сумма кредита – 320 тыс. грн.
Срок кредитования – 20 лет
Кредитная ставка – 18% годовых
График погашения – «классика»
Размер платежа – до 6133 грн. в месяц
Официальный доход, необходимый для получения кредита* –  12 300 грн. в месяц
*Платеж по кредиту не должен превышать 50% доходов заемщика.

Дополнительные условия:
отсутствие обязательств по другим крупным кредитам;
положительная кредитная история;
наличие платежеспособного заемщика;
возраст заемщика и поручителя 25–50 лет;
желательно без несовершеннолетних детей

Итого:
Реальный доход (для досрочного погашения за 3,5 года) – от 20 000 грн. в месяц
На погашение и обслуживание кредита направляется – 10 тыс. грн. в месяц.
Переплата за 3,5 года – 119,2 тыс. грн., около 37,3% суммы кредита

ТОП-10 лучших кредитов на покупку «вторички»*

*Минимум на 10 лет, с собственным взносом не более 50%.
**Первый год/ последующие годы плавающая ставка.

ТОП-10 лучших партнерских кредитов на покупку «первички»

*Первый год/ последующие годы плавающая ставка.
**Ежемесячная комиссия.

Резюме: «Влезать» в ипотеку сейчас имеет смысл лишь тем, кому не хватает 20–30% стоимости жилья, и в том случае, если заемщик готов рассчитаться с кредитом за 2–4 года.

Елена Буруль

Стоит ли рисковать, покупая жилье на стадии котлована?

Thu, 22 Mar 2012 14:37:40 +0000

Схема с продажей жилья эконом-класса на стадии котлована возродилась. Например, в столице такую однокомнатную квартиру можно купить чуть ли не за 30 000 долларов. Что в таком случае приобретают счастливые инвесторы?

Покупатель квартиры эконом-класса ищет подходящую цену. Все остальное уходит на второй план по сравнению с перспективой стать собственником вновь построенного жилья. «Площадь жилья не имеет такого значения, как его общая цена, – говорит представитель компании «УМК». – Поэтому популярны квартиры с минимальным метражом. А однокомнатные площадью около 50 кв. м инвесторы и вовсе могут приобретать с целью переоборудования в двухкомнатные». Вот и получается, что самыми ликвидными в эконом-классе являются однокомнатные общей площадью 30–45 кв. м, двухкомнатные по 60–65 кв. м.

Ценовые виражи
По данным компании Knight Frank, с начала кризиса 2008 г. столичные застройщики снизили стоимость первички эконом-класса на 17,8% (в гривне). Правда, в течение 2011 г. цены на квадратные метры уже практически не снижали. Средний по рынку показатель упал только на 2,2% до 10,5 тыс. грн.

В 2012 г. поводов для удешевления или подорожания первички пока не предвидится. Жилье, которое стоит ниже среднего уровня цен, приходится искать в домах чуть ли не на этапе котлована – к моменту сдачи дома в эксплуатацию цены вырастают на 20–30%.

Если речь идет о большом комплексе из нескольких зданий, самые выгодные цены – в первой очереди, каждый новый дом может стоить немного дороже. В ЖК «Грюнвальд», строительство которого на ул. Клавдиевской (Ново-Беличи) киевский ДСК-1 начал в конце 2011 г., квадрат пока еще продают за 7,9 тыс. грн. А вот в ЖК «Парковые озера» цена метра в 9,6 тыс. грн. осталась в прошлом после сдачи в эксплуатацию первой очереди.

Иллюзия доступности
Цена метра от 7,5 до 9 тыс. грн. сегодня фигурирует в рекламе многих столичных комплексов. Умножив эту цифру на метраж вожделенной компактной квартирки, неопытные покупатели получают неверное представление об истинном положении вещей.

Иллюзии развеиваются после визита в отдел продаж. В красочной рекламе киевского ЖК «Комфорт Таун» красуется цифра 8,8 тыс. грн. Возможно, трехкомнатные на непопулярных этажах с не лучшим видом из окон так и стоят. Но для однокомнатных в отделе продаж называют уже совсем другие цены – от 11 тыс. грн. за квадрат. Поэтому на покупку жилья дешевле 420 тыс. грн. в этом комплексе лучше не рассчитывать. У строительного гиганта ХК «Киевгорстрой» цена метра стартует от 8,4 тыс. грн. Однако за квадрат в «единичках» хотят более 9 тыс. грн., да и минимальный метраж квартир превышает 45 кв. м. В итоге самые дешевые однокомнатные стоят не менее 476 тыс. грн. (почти 60 тыс. долл.). Заплатив эту сумму, новоселья придется ждать до 2013–2014 гг.

Большинство предложений дешевого жилья в столице – от не слишком известных компаний: в ЖК «Східна Брама» на ул. Светлой, в новостройках на ул. Лохвицкой, в ЖК «Жемчужина Троещины» на Закревского, 42-а. За метр в этих новостройках на начальной стадии строительства просят от 7,2 тыс. грн. Площадь самой маленькой однокомнатной в ЖК возле Дарницкого вокзала – около 29 кв. м. Продают ее по цене около 220 тыс. грн., то есть менее 28 тыс. долл.

Тест-драйв по метрам
Ждать недорогих квадратных метров придется более одного года. Чтобы оценить фактор риска, «Деньги» решили проверить состояние строек, о которых журнал писал прошлой весной (см. номер от 12 мая 2011 г., доступно на dengi.ua). В тот майский обзор попали только те новостройки, в которых до введения в эксплуатацию оставалось менее года. За этот период на киевских объектах ничего экстраординарного не произошло. Если, конечно, задержки ввода в эксплуатацию на два-три месяца считать нормой.

Дом ПСГ «Ковальская» на ул. Е. Чавдар, 1 (Осокорки-6), был своевременно введен в эксплуатацию в конце прошлого года, а квартиры в нем уже раскупили. Сроки сдачи двух первых секций ЖК «Барвинок» на перекрестке ул. Шумского и Березняковской с декабря 2011 были перенесены на март 2012 г. Успеют ли до конца второго квартала, еще неизвестно, хотя почти все квартиры первой очереди уже проданы. В «Молодежном квартале» на Осокорках кипит жизнь: три дома первой очереди, которые планировали достроить к концу 2011 г., уже сданы. В ЖК «Парковый город» практически готовая вторая очередь комплекса будет введена в ближайшее время.

А как же в регионах? В Одессе ввод ЖК «Фаворит» со второго квартала 2011 г. очередной раз перенесли на конец марта 2012 г. Зато первая секция Харьковского ЖК «Гранд», а также упомянутые в нашем майском обзоре Донецкий и Днепропетровские объекты уже введены в эксплуатацию. Меньше повезло Львову: строительство ЖК «Святослав» приостановлено. По информации Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, объект признан проблемным. Застройщик – компания «Комфортбуд» – переживает серьезные трудности.

В пригородах Киева тоже не все благополучно. Застройщик «Газбудінвест» перенес сдачу дома в г. Ирпень (ул. Полтавская) на 1 год, да и работы на стройплощадке идут вяло. А ведь строительство начато еще в 2008 г. Зато ЖК «Соборный» из Броваров, I и II очередь ЖК «Акварели» в г. Вишневый, ЖК «Березки» в Вышгороде и ЖК «Яблуневий» уже введены в эксплуатацию. Итого: из 16 объектов эконом-класса, за которыми следили «Деньги», один оказался приостановленным, в двух сдачу отложили более чем на 6 месяцев. Остальные эконом-квартиры благополучно дождались заселения.

Проблемы по дешевке
Проверять самые привлекательные ценовые предложения нужно тщательно. Ведь подозрительно низкая стоимость уже сама по себе может быть индикатором проблемного объекта! «Можно минимизировать риски, доверившись известной строительной компании с портфелем завершенных проектов, – рекомендует покупателям жилья эконом-класса старший юрист МЮФ Integrites Ярослав Абрамов. – Ведь у таких застройщиков есть достаточный капитал и наработанные механизмы строительства. Также нужно убедиться в том, что стороной договора является не третье лицо, а именно застройщик, который не скрывает от инвестора информацию. А дополнительным аргументом в пользу строительной компании является интенсивность работ на объекте и наличие программ кредитования от нескольких банков-партнеров».

В данном случае финансовые структуры стоит рассматривать как гарантов: они тщательно проверяют строительные компании, чьих клиентов кредитуют. Но и покупателю не нужно расслабляться: стоит удостовериться в наличии у застройщика документов на земельный участок – право собственности на землю должен подтверждать Госакт, право пользования – договор аренды. Участок должен иметь целевое назначение для жилой и общественной застройки, а срок аренды – превышать заявленный период строительства.

Информацию можно перепроверить в базе решений местных советов. На сайте Киеврады (www.kmr.gov.ua, раздел «Рішення») можно найти данные об отведении земельных участков, а также об их целевом назначении. Не стоит забывать и о других документах – лицензии на строительные работы, разрешения на строительство и т. д. Нередко весь пакет документов выставляется на сайтах проектов. Далее нужно изучить послужной список строительной компании и общественное мнение о нем. «Сомнительная репутация застройщика, наличие у него других нереализованных проектов, а также судебные споры с инвесторами жилья являются верными признаками проблемного объекта», – подводит итог старший юрист АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь. Справки о таких стройках можно навести на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (www.investhelp.com.ua), в реестре судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua) или на популярных форумах о недвижимости. Если объект и застройщик неблагополучны, обязательно что-нибудь всплывет.

Вооружившись алгоритмом поиска проблем, «Деньги» обнаружили, что за одним из привлекательных предложений купить квартиры на левом берегу по цене от 7,2 тыс. за кв. м кроется странная ситуация с земельным участком. По документам Киеврады, землю застройщику передали для строительства комплекса техобслуживания автомобилей, а в изменении целевого назначения отказали в декабре 2011 г. А стройка идет! В другом случае (снова в столице) жилые дома спешно сооружают на участке, который был выделен для строительства торгово-развлекательного центра с офисными помещениями.

На Интернет-форумах инвесторов недвижимости новостройки по привлекательной цене 7,2–7,6 тыс. грн. за квадрат (по ул. Лохвицкой, 1-7, Закревского, 42-а, Светлой, 3, и др.) также имеют не самую блестящую репутацию. Их застройщиков связывают с компанией «Укогруп», чей объект на Харьковском Шоссе, 19, строится уже около семи лет: договора с инвесторами начали заключать с 2005 г., а теперь жильцы уже несколько лет проживают в построенных корпусах без правоустанавливающих документов. Кстати, в этом долгострое квартиры и сегодня предлагают купить по «специальным ценам» – от 7,2 тыс. грн.

Региональная реальность
Цель купить квартиру в Киеве за 280 тыс. грн. (35 тыс. долл.) достигается нелегко: в столице всего пара-тройка новых ЖК (и то с не самой лучшей репутацией) располагает столь дешевыми предложениями. А вот в городах-милионниках с таким бюджетом есть где развернуться. В Харькове метр первички эконом-класса стоит около 5,5 тыс. грн. Впрочем, в этом городе цены в принципе куда скромнее, чем в других городах-миллионниках: там работает много застройщиков, которые вынуждены предлагать квартиры на грани себестоимости для обеспечения продаж. Низкие доходы населения ограничивают как объемы продаж, так и цены новостроек.

Достаточно активно строят в Одессе, однако цены в курортном городе выше – 8–9 тыс. грн. за метр. Одесса – один из немногих региональных рынков недвижимости, где рынок недвижимости оставался активным весь кризисный период. С оживлением покупательской активности застройщики начали постепенно поднимать цены.

Во Львове предложение жилой первички выглядит весьма скудным – многие застройщики региона по-прежнему не могут прийти в себя после кризиса. Да и в других регионах строительные компании в основном завершают начатые в лучшие времена объекты, а новые проекты запускать не решаются. Поэтому объемы строительства в областных центрах постепенно сокращаются. В условиях невысокой активности застройщики сохраняют стабильные цены или даже готовы делать скидки при покупке квартир в отдельных объектах, что в итоге, конечно же, снижает цены квартир.

Если же застройщики и не снижают цены, то как минимум готовы предлагать жилье в рассрочку, что существенно упрощает жизнь покупателю, но делает покупку в конце концов дороже на 15–30% в зависимости от длительности такой рассрочки.

Как меняется стоимость кв. м от начала продаж до ввода в эксплуатацию

Как изменялась цена кв. м первички эконом-класса в Киеве*

По данным компании Knight Frank

Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса в Киеве в феврале 2012 г.*

* На основе данных 100realty.ua.

Резюме: Найти квартиру в Киеве за 35 тыс. долл. можно, вот только ввода в эксплуатацию придется ждать не менее 1,5 лет.

Мария Бабенко

Цены на жилье: о чем не расскажут риэлторы

Thu, 22 Mar 2012 10:58:07 +0000

Риэлторы говорят о появлении баланса на рынке недвижимости, а покупатели не спешат совершать сделки, потому что ждут дальнейшего снижения цен. «Деньги» выяснили, что происходит на самом деле.

«В декабре мы выставили на продажу «трешку». Просмотры начались уже через неделю. В начале февраля сделка была завершена», – делится своим опытом продажи жилья киевлянин Виктор Карнас. По его словам, ценовым демпингом продавец не занимался – установил цену лишь на 500 долл. ниже похожих предложений в базах бесплатных объявлений. В процессе торга пришлось уступить еще 500 долл., но желаемую сумму – 100 тыс. долл. – получить все же удалось. Сделки с жилой недвижимостью нынче совершаются с завидной регулярностью, вот только для дефицита предложений и роста цен повода нет: эра покупателя продолжается, и цены падают. Правда, снижаются они только на жилье в старых домах, в новостроях падения нет (стр. ).

Второе дно в столице?
«За последние три месяца, как и за полугодие, цены на рынке недвижимости столицы были стабильны. Значительных колебаний не наблюдалось. В феврале средняя стоимость представленных к продаже 1–4-комнатных квартир отмечена на уровне 2108 долл./м. Относительно января 2012 г. средняя цена уменьшилась на 0,8%», – отмечает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Конечно, средние цены снизились не вполне ощутимо, чего нельзя сказать о конкретных объектах. Еще в октябре 2011 года малогабаритные «единички» на Левом берегу Киева (район ст. м. Левобережная) предлагали за 55–56 тыс. долл. А сейчас цена предложения – 52–54 тыс. долл. И это без учета торга, который по-прежнему очень даже уместен. «Стандартный размер торга составляет 3–5%. В случаях, когда необходима срочная продажа или [стартовая] цена превышает среднерыночные показатели, торг может достигать 7%», – говорит г-жа Луханина. Впрочем, торг – дело сугубо индивидуальное, хотя и зависит от цены предложения: чем выше сумма, тем более глубоким может быть торг. Приобретая эконом-жилье стоимостью до 70 тыс. долл., выторговать удастся максимум 5%. А при покупке апартаментов площадью более 100 кв. м и по цене выше 200 тыс. долл. скидка может составить 7–8% и даже 10%.

На «вторичке» самые ликвидные квартиры, разлетающиеся в течение месяца с момента выставления на продажу, – одно– и двухкомнатные в приближенных к центру районах стоимостью до 80 тыс. долл. Понять, насколько сильно завышена цена на конкретный объект, можно очень просто: если через три месяца квартира все еще в продаже, значит, продавец в указанной цене предложения серьезно превысил среднерыночный уровень. Вторая причина, почему квартира не продается, – объект не является ликвидным (плохое месторасположение, неудачная планировка, потребность серьезных инвестиций в ремонт).

Никаких оснований для резких скачков цен нет – в ближайшие полгода, вероятнее всего, вторичная недвижимость столицы продолжит искать второе дно, дешевея на 0,2–0,6% в месяц. Подстегивает снижение цен на «вторичке» оживление на рынке новостроек: по данным SV Development, в феврале в Киеве было продано 1013 квартир на вторичном рынке и 698 – на первичном.

Улучшение условий
В областных центрах ценовая картинка выглядит примерно так же, как и в столице, – стабильное, хотя и очень медленное снижение цен. И пускай заголовки в Интернете прямо таки кричат о росте средней стоимости квадратного метра, на самом деле цены на «вторичке» сползают во всех городах-миллионниках. Конечно, за последние три месяца нередкими были случаи роста цен по наиболее востребованным объектам эконом-класса, но в целом это мало на что влияло.

«По сравнению с декабрем 2011 года, цены вторичного рынка недвижимости Харькова выросли на 3,26%, и на конец февраля средняя стоимость предложений квартир составила 985 долл. за квадратный метр. При этом в отдельных районах города – Алексеевке, Павловом Поле, Павловке – цены немного снизились (1–2%). Также незначительно – на 0,5–1% – подорожали однокомнатные квартиры в районах, удаленных от центра города», – отмечает директор филиала компании «Харьковское агентство недвижимости» Андрей Правдин. По его словам, в Харькове глубина торга составляет 1 тыс. долл. Наверное, поэтому нередко в объявлениях о продаже квартир в этом городе фигурируют суммы «31 тыс. долл.», «41 тыс. долл.».

Сделок по покупке квартир в регионах совершается гораздо меньше, чем в Киеве, – это объясняется не только уровнем спроса и платежеспособности покупателей, но и количеством предложений в продаже. Во многих областных центрах на продажу выставлено от силы 50 объектов. В такой ситуации местным риэлторам вполне по силам создавать иллюзию «роста цен». Ведь фактор, уравновешивающий цены в Киеве, – активное предложение квартир в новостройках – в регионах не работает.

Более или менее активное строительство идет только в Харькове и Одессе. Меньше выбор строящегося жилья в Донецке и Днепропетровске, а во Львове новые метры вообще в дефиците.

Другая причина высокого спроса на вторичку в регионах – низкое доверие к застройщикам и довольно высокие цены на «первичке». Для сравнения: в Днепропетровске купить однокомнатную хрущевку можно за 25–32 тыс. долл., а «единичка» в новостройке обойдется в 50 тыс. долл. и выше.

Наибольшее число сделок в регионах проходит в формате «обмен с доплатой». Это связано с тем, что ипотечное кредитование в городах-миллионниках доступно еще меньшему числу покупателей, чем в столице (стр. ). «Обычно семья продает собственную квартиру, добавляет необходимую сумму и покупает жилье большей площади. По сути, данная операция с недвижимостью представляет собой обмен, и именно этот фактор обмена повышает спрос на ликвидное жилье», – считает г-н Правдин. А ликвидными в городах-миллионниках являются недорогие одно– и двухкомнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

В угоду рантье
Покупать квартиры для последующей продажи сейчас невыгодно: перспективы роста цен пока не просматриваются. Разве что продавец сумеет прикупить квартиру со скидкой, сделает там не слишком дорогостоящий ремонт и вовремя выставит «обновленный» объект на продажу. Гораздо больше шансов сейчас заработать у тех, кто купит жилье для последующей сдачи в аренду. Да, занятие это хлопотное, в отличие от банковского депозита, но надежное: рента поступает регулярно, а со временем еще и растет. При удачном инвестировании вернуть вложенное можно за 8–9 лет. А все, что далее, – уже прибыль и сверхприбыль.

«Деньги» решили исследовать соотношение цен на рынке недвижимости к арендным ставкам, чтобы узнать, какую доходность принесет владельцу та или иная квартира? Результат исследования, показанный в инфографике, ничуть не удивил: наибольшую доходность принесет хрущевка на столичном Печерске. Ведь купить такую квартиру можно за 62–68 тыс. долл., а сдавать в аренду – за 625 долл. в месяц. На втором месте в нашем «рейтинге для рантье» – «единичка» на том же Печерске, только подороже и расположенная в «козырном месте». На третью позицию попала двухкомнатная на Оболони, сдавая которую можно без труда зарабатывать 7,5 тыс. долл. в год. Менее доходными оказались однокомнатная на Харьковском и «трешка» на Троещине: нынешнее соотношение цены этих квартир и дохода от их аренды не сулит инвесторам особой радости. Замыкает наше исследование однокомнатная квартира в новеньком жилищном комплексе, сданном в эксплуатацию.

Увы, инвестировать в новую большую квартиру для последующей сдачи в аренду абсолютно равноценно размещению суммы стоимости такого жилья на долларовом депозите.

Кстати, о сравнении с доходностью депозитных вкладов: разместить вклад в долларах на год можно сейчас под 3–8% годовых. А сдача в аренду малометражек в центре Киева принесет рантье более 10% годовых (в долларах). Что касается перспектив, то аренда будет приносить рантье регулярный и постепенно растущий доход: как уже не раз писали «Деньги», арендные ставки в Киеве и городах-миллионниках растут. Только за последний год аренда однокомнатных в столице выросла на 14–18%. Оживление экономики, приток новых рабочих рук и мозгов из регионов неизменно будут способствовать росту ставок: до конца года они могут увеличиться еще на 7–12%.

Разумеется, рантье придется платить налоги и договариваться с аредаторами о том, кто же заплатит за «коммуналку». Обязательные платежи могут снизить чистую ренту на несколько сотен, а то и на тысячу гривен с каждой из сдаваемых в аренду квартир. Ну что ж, не 8–9%, так хотя бы 7–8% годовых такая инвестиция все равно принесет.

Какую доходность принесет сдача в аренду квартиры в Киеве

* При расчете доходности не учтены обязательные платежи (налоги и т. п.).

Как изменились за год цены на вторичку в городах-миллионниках*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным agent.ua (на основании предложений, размещенных пользователями сайта agent.ua).

Как менялись цены на вторичку в Киеве*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным SV Development.

Как менялись цены в новостройках Киева*

* В среднем, долл. за кв.м, по данным SV Development

Почем квартиры в Киеве*

* Средние цены представленных к продаже квартир, февраль 2012 г., данные agent.ua.

Как менялись ставки аренды в Киеве*

* В среднем, долл. в мес., по данным SV Development.

Наталия Богута

Строители нашли крайних

Wed, 21 Mar 2012 13:20:00 +0000

По данным Госкомстата, в феврале впервые за несколько лет (в том числе — и кризисных) в Украине сократились объемы строительных работ (на 0,5% по сравнению с январем-февралем 2011 г. и составили 5,604 млрд. грн., тогда как в январе 2012 г. рост составлял 2,5% к январю 2011 г.), сообщают "Экономические Известия".

На фоне принятой строительной реформы, которая, согласно обещаниям ее идейного вдохновителя, вице-премьера Сергея Тигипко, должна была сократить возможность коррупции в отрасли на 90% и себестоимость строительства — на 30%, эта новость показалась участникам рынка и депутатам шокирующей. Настолько, что последние тут же принялись искать виновного.

«Местные власти блокируют выполнение ряда положений закона о регулировании градостроительной деятельности, препятствуя тем самым проведению в стране строительной реформы»,— заявил вчера заместитель главы комитета Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики, депутат Игорь Лысов (фракция Партии регионов). «В этом — основной источник коррупции, ведь все средства, которые государство могло получить от строительства в виде налогов или инвестиций в экономику, сегодня идут в карманы местных чиновников. Они по своему усмотрению решают, где можно строить, а где нет»,— грозно добавил нардеп. Застройщики с ним соглашаются, хотя видят корень бед отнюдь не только в чиновничьей коррумпированности. Глобально участники рынка выделяют три проблемы переноса положений строительной реформы с бумаги в реальность: отсутствие зонинга территорий, монополизм водоканалов и энергокомпаний, а также отсутствие земельной реформы.

«Строительная реформа и закон о градостроительной деятельности, который называли революционным, не дают ощутимых эффектов. Мы все так же платим огромные средства монополистам в лице водоканалов и облэнерго для проведения коммуникаций, мы платим за землю местным властям, которые меняют оценочную стоимость участка в зависимости от настроения по нескольку раз в год»,— загибает пальцы директор cтроительной компании ООО «Омокс» Алексей Кулагин.

Глава Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе признает, что тарифы монополистов все ощутимее влияют на стоимость квадратного метра, однако надеется, что ситуацию удастся изменить — хотя бы для сегмента доступного жилья. «Я думаю, с помощью государства сможем прийти к компромиссу»,— отметил он.

Похоже, что в этот раз государство действительно готово серьезно вмешаться в проблемы стройрынка и, возможно, даже решить их, а не традиционно усугубить. Катализатором этого должна выступить обещанная президентом ипотека под 3% годовых. Пока участники рынка крайне скептически относятся к этой инициативе. «Ипотека под 8-10% годовых выглядела бы реальнее»,— считает Лев Парцхаладзе. Но в любом случае депутатам до мая (именно на этот месяц назначен первый отчет Виктору Януковичу о выполнении программы) нужно как-то убедить застройщиков хотя бы внести в планы программы по строительству доступного жилья. И сломать сопротивление местных советов относительно разработки документации и муниципальных монополистов — относительно тарифов — это тот минимум, который они могут сделать, чтобы стимулировать отрасль увеличивать объемы застройки в целом и доступного жилья — в частности.

Застройщики, правда, ожидают и более конкретных шагов. «По закону вводятся две ответственности. Одна ответственность — для чиновников, вторая — для застройщиков. Так как мы закон максимально либерализировали, соответственно, нужна и четкая ответственность. Вводятся более серьезные штрафы — вплоть до сноса незаконного строительства, тогда как раньше были очень незначительные штрафы (административный штраф — 170 грн. за самовольное строительство.— Ред.)»,— считает Лев Парцхаладзе. Для чиновников же глава Конфедерации строителей требует внедрения штрафов за несвоевременное выполнение своих полномочий. При первом нарушении — выговор, при втором — штраф, в третий раз — увольнение с невозможностью занимать данную должность не менее пяти лет.

Что декларировали
Верховная Рада 17 февраля 2011 г. приняла закон «О регулировании градостроительной деятельности» в новой редакции с предложениями президента. Закон предусматривает сокращение срока прохождения разрешительных процедур в строительстве до 60 дней с 416 и сокращение количества разрешительных документов и согласительных процедур в четыре раза — до 23 с 93. Законопроект также предлагает введение декларативного принципа при выполнении подготовительных и строительных работ для объектов первой-третьей категорий с низкой степенью риска. В частности, не нужно будет получать экспертизу на эти объекты.Кроме того, предусматривается возможность вводить объект в эксплуатацию на основании декларации, поданной в инспекцию ГАСКа с обязательным уведомлением местного совета.

Янина Довгань

Беды двадцать первого века

Thu, 15 Mar 2012 10:38:46 +0000

Через неделю, 20 марта, должна завершиться сделка по покупке группой DCH 30% девелоперской компании «XXI Век». Это, конечно, не сделка века. Но шуму на строительном и не только рынке наделала. Репутация у девелопера неоднозначная. В 2005 году компания с большим успехом разместилась на альтернативной площадке Лондонской биржи, а когда грянул финансовый кризис, так же громко провалилась. Если весной 2008 года ее капитализация достигла максимальной отметки в $1,03 млрд., то к ноябрю снизилась до $23,24 млн. Дважды, в 2009-м и 2010-м, торговля акциями компании приостанавливалась из-за нарушений сроков обнародования отчетности. Сегодня капитализация компании на бирже составляет $42,1 млн, сообщает "Инвестгазета".

Зачем владельцу DCH Александру Ярославскому такой сложный актив, он сам объясняет просто: это публичная компания. На более детальные вопросы «Инвестгазеты» харьковский миллионер отвечать отказался. Ему не до этого — на носу Евро-2012, а он в Харькове главный ответственный за прием и проведения чемпионата на высшем уровне. Его новый партнер по бизнесу Олег Салмин куда более разговорчив. Для него появление такого инвестора, как Александр Ярославский, — не просто удача, а спасение.

Легок на подъем
В январе текущего года из состава акционеров «XXI Века» вышла инвесткомпания «Ренессанс Капитал». Она продала свои 25% в кипрской Ovaro Holding (мажоритарный акционер «XXI Века») Олегу Салмину за $5,4 млн. В результате он сконцентрировал 60,1% акций девелопера. «Как инвестор «Ренессанс Капитал» не смог организовать нам финансирование для развития проектов, которое требовали держатели акций, поэтому и был вынужден выйти», — рассказал «Инвестгазете» Салмин. У «Ренессанс Капитала» своя версия: компания была всего лишь временным портфельным инвестором и спустя год решила продать свою долю.

Но Салмину нужно было найти инвестора, готового вкладывать в развитие проектов «XXI Века». Этого в том числе требовали кредиторы, которых едва удалось уговорить на реструктуризацию долгов компании. Салмин обратился к Ярославскому. «Переговоры с Александром Ярославским прошли очень комфортно. Более того, мы знакомы лично, дружим семьями», — рассказал Салмин. К тому же в 2007 году с тогдашним собственником «XXI Века» Львом Парцхаладзе вел бизнес младший брат Ярославского — Алексей. Но потом их дороги разошлись — Алексей выкупил харьковские проекты и вышел из совместного с Парцхаладзе бизнеса. Возможно, все эти факторы и сыграли роль в том, что владелец DCH принял предложение Салмина. У Ярославского достаточно средств, чтобы перевести проекты девелопера из «бумажного» состояния в завершенные объекты. Впрочем, Салмин говорит, что его компанией интересовались и другие инвесторы. На рынке высказали предположение, что среди них могла быть и компания Рината Ахметова — «ЭСТА Холдинг». Но там не подтвердили интерес к подобным объектам, объяснив, что активы «XXI Века» не соответствуют ее стратегии развития.

В результате группа DCH договорилась о приобретении 30,05% XXI Century Investments — холдинговой компании столичного девелопера «XXI Век». Сделка будет осуществлена путем выкупа 50% компании Ovaro Holding Ltd, которая принадлежит Олегу Салмину и владеет, в свою очередь, 60,1% «XXI Века». Сделка, как уже писала «Инвестгазета», оценивается в $10,3 млн. Кроме этого, компания осталась должна $4 млн. Grenheim Investments Limited, которая контролируется DCH. По словам Салмина, в прошлом году Александр Ярославский, который тогда еще владел акциями УкрСиббанка, выступил поручителем «XXI Века» и помог договориться с ним о реструктуризации долга на $34 млн. Тогда девелоперу удалось даже получить «скидку» по кредиту на сумму $14 млн. «Для того чтобы рассчитаться с банком, мы продали «Квадрат» на Лукьяновке, за который выручили $16 млн. Продажа осуществлялась при условии обратного выкупа», — отметил совладелец «XXI Века». Остальные $4 млн. по долгу заплатила компания Grenheim.

До этого, в начале 2011 года, компания реструктуризировала еще одну задолженность по бондам на сумму $220 млн. ($175 млн. плюс проценты на $45 млн.). Держатели бондов взамен на списание долга согласились не на контрольный пакет, как это часто бывает, а на 30,85% акций. Новые акционеры, среди которых были J.P.Morgan, HSBC Global, Credit Suisse, The Bank of New York, ING Bank и др., требовали смены менеджмента, а от «Ренессанс Капитала» — источников финансирования проектов. Тогда «XXI Век» и возглавил Олег Салмин, который вместе с ИК проводил дальнейшие переговоры с кредиторами. «Без списания этого долга у компании не было бы шансов на жизнь — она бы оказалась на грани дефолта», — признается Салмин.

Сегодня у компании остается $54 млн. долга Universal Bank. В залоге у банка находится последний из построенных еще при Парцхаладзе ТРЦ «Квадрат». По сути, это единственный объект «XXI Века», который остался у него в портфеле. Долг обслуживается самостоятельно и не является критическим, утверждает Салмин.

«Пузырь» или привлекательный актив?
«Несмотря на трудности кризиса и сокращение количества проектов в тот период, портфель компании до сих пор остается крупнейшим в Украине. И включает проекты на разных стадиях развития — как завершенные, так и земельные участки с документацией», — считает Даниил Владов, глава украинского офиса компании Jones Lang LaSalle, которая предоставляет финансовые и комплексные услуги в сфере коммерческой недвижимости. Девелопер заявляет о 26 проектах. По словам Олега Салмина, в некоторых из них компании принадлежат права аренды земли или проектная документация, и только один ТРЦ «Квадрат» на ул. Перова полноценно работает, хотя и находится в залоге. Все остальные готовые объекты были проданы в ходе погашения кредитов. По словам Романа Насирова, содиректора ИК «Ренессанс Капитал» в странах Центральной и Восточной Европы, несмотря на то что компания на сегодняшний день котируется с дисконтом, стоимость ее активов оценивается в порядка $200 млн. «Учитывая реструктуризацию и конвертацию долга компании в 2011 году, можно с уверенностью сказать, что самый сложный этап жизни компании уже пройден», — добавляет Даниил Владов.

Судя по тому, что Александр Ярославский уже заявил о намерении инвестировать в «XXI Век» $200-300 млн., у компании есть шанс на восстановление былой славы. Однако это произойдет не ранее чем через три-пять лет. Сейчас в приоритете у компании не больше пяти крупных проектов, которые будут реализованы за деньги партнеров и синдицированного финансирования. Первым из них станет многофункциональный комплекс «Вырлыця» общей площадью 824,15 тыс. кв. м, который включает в себя ТРЦ «Квадрат», офисный центр, гостиницу, выставочный комплекс, концертный зал, паркинг, набережную и парк.

«У Ярославского есть достаточно много свободных денег. Поэтому он сможет пережить необходимый для восстановления компании период. Он будет инвестировать в новые и существующие объекты. На этом фоне инвесторы вновь заинтересуются компанией. И я думаю, через три-четыре года «XXI Век» будет процветать. Вполне вероятно, что стоимость компании снова может достигнуть $1 млрд.», — прогнозирует Сергей Костецкий из SV Development. Олег Салмин также рассчитывает, что в ближайшие три-пять лет компании удастся увеличить капитализацию до $0,5-1 млрд.

В дальнейшем Александр Ярославский намерен объединить свои активы в сфере недвижимости с «XXI Веком». Пока неизвестно, как это будет происходить. Вполне вероятно, что последний поглотит активы DCH. Но что сможет предложить взамен Олег Салмин? Некоторые эксперты высказывают мнение, что он продаст свои акции Ярославскому. Но сам бизнесмен такую версию отвергает и утверждает, что в ближайшие пять лет не намерен покидать этот бизнес.

Переход на новый уровень
Стоит ли публичность, о которой говорит Александр Ярославский, $10,3 млн. и участия в таком сложном активе? «Сейчас многие мучаются над вопросом, зачем ему (Ярославскому. — Ред.) эта компания, даже те, кто его знает лично. Но в любом случае «XXI Век» — это публичная компания, которая имеет международный аудит, определенный баланс», — высказал свое мнение Николай Толмачев, совладелец и генеральный директор компании ТММ. По его словам, у девелопера есть портфель проектов, которые хоть и не имеют сейчас особой ценности, но могут вывести DCH на новый уровень. Если рынок восстановится, то нынешние объекты на картинках станут вполне реальными объектами. И Ярославский покупает компанию с расчетом на то, что в будущем будет отдача, считает Толмачев. Его мнение поддерживают и другие эксперты. Управляющий директор инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Андрей Пивоварский считает, что в этой сделке выиграли обе стороны — и Олег Салмин, потому что получил денежного партнера, и Александр Ярославский, потому что зашел в публичную компанию с хорошим потенциалом. Специалист по маркетингу компании SV Development Сергей Костецкий добавляет, что интерес Ярославского — это расширение его бизнеса за пределами Харькова, строительство объектов в Киеве, где у «XXI Века» больше всего участков.

Есть и еще одно мнение, согласно которому покупкой публичной компании Александр Ярославский страхует свой бизнес от возможного давления со стороны представителей власти. «Сейчас это самый действенный механизм защиты активов в Украине, даже членство в партии власти уже не дает такой защиты», — считает старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк. Но Толмачев с такой версией не согласен — в случае «наездов» публичность компании не играет никакой роли. «Это не защита. Просто у Ярославского более прогрессивные взгляды и перспективные ожидания, — уверен собственник ТММ. — Как только вернется аппетит и инвестиционная привлекательность этого сектора, компания будет очень привлекательной. Это называется — человек почувствовал вкус к real estate».

Ирина Чернявская

Ипотечный прожект президента

Tue, 13 Mar 2012 10:25:26 +0000

Еще 7 марта президент Украины Виктор Янукович объявил о том, что с мая начнет работу государственная ипотека. По словам главы государства, эта программа будет способствовать решению социальных проблем. Однако эксперты уверяют – даже такую ипотеку себе смогут позволить не все.

Где деньги, Вить?
Выступая 7 марта в Кабинете министров со своей речью, Виктор Янукович пообещал: "Начиная с мая месяца начнет работу государственная ипотека - программа кредитования под жилищное строительство. Стоимость кредитов для людей будет составлять не более 2-3% процентов. Остальное компенсирует банкам государство. Сроки таких кредитов будут рассчитаны на 10-15 лет". По словам президента, данная инициатива позволит решить не одну, а сразу несколько проблем: социальную, развития экономики, загрузки строительных компаний, увеличения спроса на стройматериалы. Программа, анонсированная президентом, гораздо лучше в социальном плане чем даже та программа, которую разработали подчиненные Януковича. Ранее Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства выступало за установление ставки кредитования по ипотечным кредитам, выдаваемым на 20-30 лет, на уровне 5-10% годовых. Для сравнения, ныне ставки ипотеки, предлагаемые украинскими банками и застройщиками, колеблются на уровне 20%. Причина – низкий уровень возврата кредитов и финансовая нестабильность.

При этом, президент настаивает – в будущем должно строиться больше квартир. Особую озабоченность "гаранта" вызывают провинциальные многолетние очереди на получение заветных квартир. Порой люди стоят в таких очередях по 20-25 лет. Президент считает это "позором". "Николай Янович, просил бы вас взять под контроль ежегодное уменьшение очередей людей на жилье", - сказал Янукович на том же расширенном заседании правительства 7 марта. Причины таких проволочек с получением квартир банальны – на всех жилья не хватает. Сейчас на очереди стоят около 1,3 миллиона украинцев, в то время, как в год получает жилье около 10 тысяч семей. В последнее время эти показатели даже понизились. "Совокупно в 2011 году участниками государственных жилищных программ стало свыше тысячи двухсот семей. Это позволило привлечь в строительную отрасль 616 миллионов гривен инвестиций и ввести в эксплуатацию более семи тысяч квартир", - заявил в начале января заместитель ", - отметил в начале января министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк.

Ипотека, по замыслу властей, должна помочь отчасти решить эту проблему. Ведь денег на то, чтобы построить жилье для всех стоящих на очереди не хватает. Однако, льготным кредитованием можно привлечь желающих купить себе квартиру, но не могущих себе это позволить при нынешних процентных ставках банков. Такой себе средний класс. Да и государству куда легче будет спонсировать не возведение жилья, которое потом будет безвозмездно отдано гражданам, а выкуп кредитов у банков. По этим показателям уже за первые два месяца Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) рефинансировало кредитов на сумму 24,3 миллиона гривен. Правда, кредитов всего было 94. Но и это тоже показатель работы. Впрочем, что касается президентской инициативы, то ее не очень-то поддерживают даже чиновники – они признают, что для благих по своей сути намерений попросту не хватит денег. Ведь и сейчас финансирование подобных учреждений не на высоте. Сами же планы президента по большей мере несбыточны – в этом уверяют не только оппозиционеры и независимые эксперты, но и подчиненные Януковича.

Гладко на бумаге
После выступления Януковича первыми, кто заговорил о несбыточности планов "гаранта", были оппозиционеры. "Мы не имеем сегодня в банках "длинных" денег на 10-15 лет депозитов. Мы имеем максимум на один год… Мы имеем сегодня кредитование, где-то в пределах 20 - 25 процентов, а это значит, что примерно 20 процентов государство должно покрывать. Для того, чтобы сделать тот проект, о котором заявил Янукович нужно 10 миллиардов гривен ежегодно. Это схема популистского призыва, просчетов нет никаких, а это значит, что мы толкаем через такой популизм ситуацию до спекуляций", - заявил 8 марта представитель НУНС Анатолий Матвиенко. Предвыборными "подачками" назвали обещания президента и в другой оппозиционной силе – БЮТ.

Позже свое сомнение в исполнимости президентских планов выразили и чиновники. Председатель Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский заявил, что для ипотеки под 2-3% необходимы миллиарды гривен. При этом, назвать точную сумму Миргородский не смог. По его словам, учреждение ужа подало Кабинету министров свои предложения, одно из которых состоит в увеличении уставного капитала ГИУ, который на сегодня составляет 2 миллиарда 200 миллионов гривен. Помочь ГИУ намерены и в Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству, председатель правления которого Леонид Рисухин заявил о готовности фонда выделить 111 миллионов гривен на частичную компенсацию процентной ставки кредитов коммерческих банков. По словам Рисухина, подобную помощь получают уже около 9,5 тысяч молодых семей. Помимо этого, в 2012 году на программу кредитования молодежного строительства планируется выделить 135 миллионов гривен. А на финансирование программы доступного жилья - 200 миллионов гривен. Но, как отмечают наблюдатели, этих сумм будет явно не достаточно. Тем более, если учесть, что по словам заместителя главы Администрации президента Ирины Акимовой, на социальные инициативы президента придется потратить около 8 миллиардов гривен. Вице-премьер-министр Сергей Тигипко более пессимистичен – он увеличивает цифру Акимовой вдвое и добавляет: не включая ипотеку. При этом, та же Акимова утверждает, что в этом году выделить на подобную инициативу свыше 1 миллиарда гривен – маловероятно. При этом та же Акимова утверждает, что кредиты в первую очередь будут выдаваться наиболее в них нуждающимся. "Совершенно очевидно, что тема массовых кредитов, абсолютно для любого гражданина в рамках этой инициативы поднята быть не может. Инициатива, безусловно, должна быть адресная и, прежде всего, касаться людей, наиболее социально незащищенных. Это в основном касается и молодежи, хотя у нас и есть программа молодежного кредитования, и других людей, независимо от возраста, которые нуждаются в жилье, не могут сами заплатить достаточно высокую цену. Они готовы участвовать в кредитовании, потому что это не бесплатная раздача квартир, но уровень их материальных возможностей ограничен", - отметила она на пресс-конференции 12 марта.

Однако эксперты уверяют, для малоимущих слоев населения ипотека и так неподъемна. "Боюсь, что с доходом на семью менее 8-10 тысяч ни о какой ипотеке не может идти речь. Много ли у нас семей, состоящих из трех человек, имеют до 10 тысяч гривен доходов?", - заявил президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко. По его словам, средний доход человека, который работает, - 2700 гривен. "Следовательно, даже если посчитать, что украинцы будут платить по 3% в год, при стоимости жилья в полмиллиона гривен (средняя стоимость жилья), то это получается немалая сумма", - подметил Сугоняко.

Кроме того, не стоит и забывать, что "свободных денег" в государстве нет. В марте наша страна в очередной раз оказалась в непростой ситуации. Правительство и президент просят Международный валютный фонд еще кредитов для того… чтобы отдать старый долг. В таких условиях выполнение поручений Януковича о социальном жилье будет если не невозможным, то крайне трудным.

Борис Рудь

НБУ изобрел механизм льготной ипотеки

Mon, 12 Mar 2012 13:27:58 +0000

Выполнение задания президента Виктора Януковича по снижению ставок ипотечного кредитования обернется появлением механизма автоматического рефинансирования Нацбанком коммерческих банков. По мнению экспертов, чтобы деньги НБУ направлялись исключительно на ипотечное кредитование, должны быть созданы условия для монетизации уже сформированных ипотечных портфелей. Таким инструментом могут стать ипотечные облигации коммерческих банков, сообщают "Экономические Известия".

По сведениям «i», предвыборное обещание президента Януковича запустить программу доступного ипотечного кредитования уже заставило Национальный банк и Минфин создать рабочую группу по отработке механизма снижения ставок по жилищным кредитам.

Напомним, в преддверии Всемирного женского дня Виктор Янукович пообещал, что банковские учреждения уже с мая месяца смогут выдавать льготные государственные кредиты всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий (видимо, речь идет о семьях, стоящих в очереди на обеспечение государственным жильем. — «і»). Такие кредиты будут стоить заемщикам около 2-3% годовых, тогда как большую часть процентных платежей покроет государство за счет механизма бюджетной компенсации части процентной ставки по кредиту. По сведениям «i», Минфин планирует заложить на компенсацию в этом году около 2 млрд. грн.

Кроме снижения ставки по жилищным кредитам для очередников президент дал поручение НБУ и Минфину активизировать рыночное ипотечное кредитование, чтобы сделать жилищные кредиты доступными и для тех категорий граждан, которые желают самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

В комментарии «i» глава НБУ Сергей Арбузов сообщил, что для реализации этого поручения в планах Национального банка — наладить автоматический механизм рефинансирования банков по сниженным ставкам, «что уже давно отвечает насущным потребностям рынка». «Речь идет о значительном увеличении эффективности функционирования так называемого трансмиссионного механизма перераспределения денег в экономике. А значит, не только увеличению рыночных оборотов, но и более эффективной работе рыночных рычагов снижения процентных ставок по кредитам для конечных заемщиков»,— заявил глава Нацбанка.

Очевидно, что рефинансирование банков для активизации жилищных кредитов, во-первых, не может быть бланковым. А, во-вторых, должно носить целевой характер, чтобы полученные от НБУ деньги коммерческие банки направляли на ипотечное кредитование, а не, к примеру, на спекуляции на ресурсном или валютном рынке, а также схемное кредитование.

Кроме того, чтобы банки смогли привлекать ресурсы у Нацбанка, им необходима достаточная адекватность капитала, говорит председатель правления «Райффайзен Банка Аваль» Владимир Лавренчук. «Даже если Национальный банк откроет денежный «кран» насыщения и скажет «возьмите», то не так много можно взять. Потому что у нас есть проблемы с тем, что нет нового капитала (в связи с продолжающимся формированием резервов и низким спросом на кредиты, что не подразумевает необходимость в повышении капитализации банков со стороны акционеров. — «і»)»,— отметил банкир.

По мнению экспертов, решить все вышеперечисленные проблемы Нацбанк может попытаться с помощью созданного Ощадбанком по поручению НБУ и при поддержке трех других госбанков Агентства по рефинансированию жилищных кредитов, основная задача которого — секъюритизация пулов ипотечных кредитов и выпуск под них ипотечных облигаций. «Ипотечные облигации можно выпускать как под пулы гривневых, так и валютных кредитов, что позволит генерировать для коммерческих банков недорогой ресурс для кредитования,— полагает президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. — При этом ипотечные облигации и будут тем залогом, под который Нацбанк сможет организовать льготное рефинансирование для финучреждений, удешевляя ипотеку».
По его словам, третья редакция стандартов Базельского комитета по банковскому надзору предлагает центробанкам разрешить коммерческим банкам использовать ипотечные облигации при расчете норматива адекватности капитала с меньшим уровнем риска, чем непосредственно кредиты.

Заменив в портфеле активов ипотечные кредиты на ипотечные облигации, банки могут повысить уровень адекватности своего капитала (норматив адекватности рассчитывается как соотношение собственного капитала банка к активам, взвешенным на риски; и чем меньше уровень риска для активов, тем меньше знаменатель и выше расчетный уровень адекватности. — «і»).

Таким образом, на первом этапе выпуска ипотечных облигаций сами банки и будут выступать их покупателями, чтобы затем получить у НБУ рефинансирование под их залог и направить на выдачу ипотечных кредитов.
«Дело за малым — найти объекты недвижимости, под которые можно будет выдавать льготные ипотечные кредиты,— говорит председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин.— Возможно, основой для такого кредитования станут недострои, находящиеся в залогах у госбанков».

Впрочем, одного согласия Нацбанка рефинансировать банки для активизации ипотечного кредитования — явно мало. Сами банки должны испытывать потребность в привлечении ресурсов на такой вид кредитования — для чего, в первую очередь, должны появиться клиенты, нуждающиеся в ипотеке.

Напомним, по оценкам председателя правления банка «Финансы и кредит», при текущем уровне процентных ставок на уровне 15-17% годовых потенциальные клиенты должны иметь подтвержденный доход на уровне 12 тыс. грн. в месяц. По мнению Владимира Лавренчука, востребованным ипотечное кредитование сможет стать при снижении ставки кредита до 10% годовых, с соответствующим снижением ежемесячных платежей и требований к уровню дохода заемщиков.

Сможет ли Нацбанк обеспечить комбанки рефинансированием по ставкам, которые позволят опустить кредитные ставки для клиентов к такому уровню, банкиры прогнозировать пока не берутся.

Александр Дубинский

Квартирный вопрос: будет ли дешевле?

Wed, 07 Mar 2012 14:59:58 +0000

С осени 2008 года жители Украины в ожидании: когда же квартиры подешевеют в разы и будут продаваться по цене 90-х гг.: по 20-30, максимум 35 тыс. у.е. за столичную однушку. Однако цена упорно держится на средней отметке в 45 тыс. у.е. В этом году потенциальные покупатели возлагают надежды на девальвацию гривны, заморозку ипотеки и как следствие – спроса, а также – выброс дополнительного предложения со стороны банков и стройкомпаний. Экономисты и оценщики считают, что придется ждать много месяцев. Тем же, кто еще надеется на помощь госудрарства, власти обещают увеличение финансирования программы ипотечного кредитования "Доступное жилье".

"Вкалывать" на квартиру
Молодая пара – Светлана и Александр Жилины – уже полгода высматривают квартиру в Киеве. Недавно поместили объявление с параметрами: однокомнатная, до 50 тысяч у.е., на Оболони, возле метро. За первую же неделю получили 10 звонков, но предложения их не впечатлили и решили ждать. "Цены на квартиры ниже полусотни – в основном в Святошинском, Соломенском и Деснянском районах – преимущественно в пятиэтажных домах. И там можно еще торговаться, - рассказывает Светлана. – Было предложение даже за 40 тыс. у.е. – гостинка площадью в 30 квадратных метров на глубочайшей Куреневке. Но после покупки жилья мы планируем ребенка, и пятиэтажные дома для коляски не лучший вариант". Условие "Оболонь, метро" продиктованы жизненной и финансовой необходимостью. Поскольку полной суммы у пары нет (около половины суммы) – придется докредитовываться, а значит – активно работать, быть максимально мобильным и в тоже время экономит на транспорте.

После погашения долга молодая семья надеется на расширение жилплощади. Продать же легче и выгоднее квартиру возле метро. Поэтому семья ждет конца года и копит деньги.

А есть ли продажи?
Сегодня настоящих покупателей – тех, которые рассчитываются наличными деньгами, - на рынке 5-10%. Остальные сделки проходят с участием имеющейся недвижимости: увеличение жилплощади или наоборот – семья разъезжается и большую квартиру разменивает на гостинки. Рассказывает глава правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин: "Сегодня однозначно рынок покупателя: один желающий на 20 квартир". И хотя количество сделок купли-продажи растет (по данным агентства недвижимости SV Realty за февраль в столице было продано 1711 квартир на вторичке и в новострое, тогда как за январь – 947), но значительного подъема не предвидится.

"Основными покупателями являются представители мелкого и среднего бизнеса, доходность которого сейчас резко упала и будет оставаться на низком уровне и в ближайшей перспективе", - поясняет начальник отдела информационного обеспечения группы компаний "УВЕКОН" Анастасия Илич.

Почему снижение цен возможно, но маловероятно?
В прошлом году цена на жилье в столице колебалась в пределах 5-8%. А если сравнивать с докризисными – то в гривнах они не особо изменились, подешевели пропорционально росту курса доллара. Правда, падению – всего четвертый год, а рост цен длился вдвое дольше. К концу года украинцы ожидают девальвации гривны, что на руку собственникам небольших валютных запасов. Международные резервы НБУ таят: $31,8 млрд. в конце декабря, $31,4 млрд. по итогам января и $31,0 на 1 марта. Основные траты – расчёты за газ и обслуживание кредита от МВФ.

"По мере того как объем резервов будет опускаться ближе к уровню, который рассматривается как минимально допустимый (т.е. покрывающий совокупный импорт товаров и услуг за три месяца, что составляет около $26 млрд.), девальвационные ожидания, вероятно, будут расти", - считает экономист ИК "Тройка Диалог Украина" Ирина Пионтковская. Но чемпионат по футболу, наверняка, увеличит объемы валюты в стране. Больше долларов будет оставаться, если удастся договориться с Россией о расчетах за газ в рублях. Ну и металлурги в жаркий сезон будут продавать за валюту больше металла, чем в январе-феврале. К концу года экономисты прогнозируют курс гривны к доллару на уровне 8,5.

Не окажет влияния на рынок и заложенная недвижимость. Хотя по оценкам коллекторов и Украинской национальной ипотечной ассоциации проблемными являются 27-30% выданных ипотечных кредитов. Но распродавать имущество банки не спешат: законодательное поле так и осталось неурегулированным (покупателю придется самому судится с предыдущими собственниками) и финансовой выгоды финучреждениям чаще всего никакой.

Со своей стороны и собственники жилья не спешат от него избавиться. Его можно сдавать, тем более, что аренда в прошлом году подорожала на 10-15%, а впереди еще и чемпионат по футболу, на который многие почему-то рассчитывают.

Доступное жилье
В целом, оценщики и брокеры ожидают 5%-го колебания цен на жилье. А это, по сути, в пределах статистической погрешности. То есть низкие цены по срочным продажам встречаются и сейчас. Заметно дешевеют и торгуются трехкомнатные квартиры и жилье дороже 70 тысяч у.е. "Какую бы цену не указывал продавец – приходите и предлагайте свою, пусть и значительно ниже. Семеро откажутся, а восьмой может согласиться", - резюмирует Виктор Несин.

Между тем власти обещают, что с мая заработает программа ипотечного кредитования в Украине "Доступное жилье".

Согласно данной программе, стоимость кредитов для людей будет составлять не более чем 2-3%, остальное должно компенсировать банкам государство. Сроки таких кредитов будут рассчитаны на 10-15 лет. Однако надежды украинцев на доступное жилье (да и то - ограниченного числа) вновь могут упереться в банальную нехватку денег в казне, как не раз уже бывало раньше.

Надежда Музлова