http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/ Thu, 23 Feb 2012 04:27:21 +0000 3600 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/nedvizhimost-v-kanade-igra-stoit-svech-r38117 Сегодня мировые аналитики называют канадскую недвижимость одним из лучших видов капиталовложения. И в подтверждение этому - не пустые слова, а реальные факты. Так, по данным Канадской Ассоциации Недвижимости (CREA), «квартирный спрос» в Канаде не падает вот уже несколько лет, а единственные незначительные снижения были замечены только в январе 2012 года. В особенностях канадского недвижимого рынка решил разобраться и «Обозреватель».

Языком новостей: состояние канадского рынка недвижимости
Как уже было сказано выше, особых изменений на канадском рынке недвижимости не наблюдалось уже несколько лет. И даже ветер мирового экономического кризиса подул в «кленовую сторону» приятным бризом, а не штормовым предупреждением. Именно такой «антикризисный иммунитет» позволяет повесить на канадскую недвижимость ярлык «выгодное капиталовложение». А идеальную картину омрачает лишь спад объема продаж в январе 2012 года, озвученный Канадской Ассоциацией Недвижимости (CREA).

Тем не менее, аналитики отмечают, что даже факт снижения объема продаж омрачать покупателей не должен. Например, президент CREA Гэри Морс неоднократно заявлял в прессе, что боятся нечего – современный рынок недвижимости Канады стремительно развивается и показывает позитивную стабильность. Да, и прогнозы по экономическому развитию и росту уровня безработицы варьируются в зависимости от выбранного региона, так что можно смело утверждать, что падение объемов продаж жилья не станет долгосрочной тенденцией.

Из последних заявлений, касающихся рынка недвижимости в Канаде, можно также выделить мнение главного экономиста CREA Грегори Клампа, назвавшего среднюю сумму сделки по купле-продаже объектов недвижимости во второй по площади стране мира. Кламп отмечал, что «зимняя» средняя сумма сделки в 2012 году в Канаде колеблется вокруг 348 тысяч долларов, что соответствует росту цен на 1,2% в годовом исчислении.

Правду о канадской недвижимости знаю мигранты
Естественно, слова канадских аналитиков для украинцев, живущих по другую сторону океана, имеют мало веса. А вот мнение соотечественников, уехавших искать лучшую жизнь, может послужить неплохим примером. Об особенностях недвижимости в Канаде «Обозреватель» спросил Евгения, выходца из Украины, а ныне – жителя Оттавы.

«Недвижимость в Оттаве не из дешевых. Вариант вроде общежития будет стоить в среднем 450 канадских долларов (почти 4000 гривен) в месяц. Такой вариант проживания включает в себя: размещение в тихом спальном районе, живешь сам в одной из комнат квартиры (а квартиры, как правило, многокомнатные), душ, туалет и кухня – общие (на всю квартиру)»,- рассказал парень, говоря об аренде жилья в Оттаве.

Евгений также добавил, что снимать квартиру целиком – очень дорого, особенно – для иностранцев. Не отличаются дешевизной даже студенческие общежития:

«Знаю, что многие ребята из стран СНГ приезжают учиться в Оттаву. Слышал, что общежитие в колледже в месяц стоит 800 канадских долларов (около 6200 гривен), но это, вроде, с учетом 2-разового питания», - уточнил житель Оттавы.

Самым же удивительным Евгению показался наш вопрос о возможности самостоятельного приобретения жилья в каком-нибудь из канадских городов:

«Если живешь и работаешь, а еще лучше – родился в Канаде, то рассчитывать на покупку жилья, конечно, можно, но купить недвижимость «с нуля», тем более для иностранца с Украины – это что-то из разряда фантастики», - объяснил молодой человек.

Что нужно знать о канадской недвижимости?
Естественно, составить полную картину о рынке недвижимости страны можно лишь живя там, но канадский недвижимый рынок настолько открыт и обсуждаем, что о нем можно судить и со стороны.

Например, ни для кого не секрет, что Канада манит мигрантов, но мало кто знает, что кроме высокого уровня образования и толерантного отношения к иностранцам вперемешку с высочайшим уровнем жизни, «страна кленов» привлекает своей недвижимостью и, как бы странно не звучало, плотностью населения. Имея «человеческую плотность» в три персоны на один квадратный километр, Канада манит тысячи переселенцев. А переезжая в другую страну необходимо, прежде всего, обзавестись жильем. И если снимать не охота, а высокие цены для вас не страшны, тогда читайте внимательнее – «Обозреватель» раскрывает правду о подводных камнях недвижимого рынка Канады.

1-й камень: выбор места
Как и в любой другой стране, в Канаде важно понимать, в каком месте вы бы хотели приобрести недвижимость. Все дело в том, что «страна кленов» делится на десять провинций и три территории, в которых отличаются законы, в том числе, касающиеся нерезидентов и людей, желающих получить вид на жительство. Так что, перед покупкой дома или квартиры, учтите не только климат, но и законы выбранной вами территории.

2-й камень: привилегии для иностранцев
Как ни странно, но приобрести жилье в Канаде иностранцу не сложнее, чем гражданину страны. Единственное же, что стоить помнить мигранту – владение любой недвижимостью на территории Канады не влияет на получение визы или вида на жительство.

3-й камень: адвокатские проделки
Важным, конечно же, является сам акт купли-продажи недвижимости. В Канаде невозможно проведение любой операции без присутствия адвоката. Регуляция адвокатской деятельности в недвижимой сфере осуществляется специальными законами. Механизм не сложный, но и не простой. Например, у продавца и покупателя адвокаты должны быть разные. Адвокат занимается всей юридической стороной при покупке, в том числе - проверкой чистоты сделки.

В целом, жить в Канаде, как и подобает стране высокого уровня, хорошо, но дорого. А в завершение остается лишь указать средние цены на покупку канадской недвижимости и добавить, что стены даже самого роскошного поместья не заменят гостеприимства родных мест…

Цены на недвижимость в Канаде:

1. Дом, Западный Ванкувер
Цена - 3 020 000 €
Площадь: 385 м²
Спален: 5 Ванных: 4

2. Дом, Чемейнус
Цена - 2 718 000 €
Площадь: 575 м²
Спален: 7 Ванных: 7

3. Таунхаус, Сан-Пикс
Цена - 345 100 €
Площадь: 119 м²
Спален: 2 Ванных: 2

4. Кондоминиум (кондоминиум = квартира – авт.), Монреаль
Цена - 1 183 000 €
Спален: 3 Ванных: 2

Ольга Омельянчук]]> Wed, 22 Feb 2012 14:13:56 +0000 5102d4d9b9dc3ea3b6ef97f1dd68038c http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/kvartira-dla-bolelshhika-illuzii-jevro-2012-r38076 Приближающийся футбольный чемпионат Евро-2012 будоражит не только умы продавцов сувениров и гостиничных операторов, но и собственников квартир. Последние, прочувствовав незначительное повышение спроса со стороны желающих приобрести недвижимость и впоследствии сдавать ее в аренду, стали менее сговорчивыми. Именно поэтому тем, кто планирует приобрести квартиру для себя и хочет немного сэкономить, лучше дождаться окончания футбольных соревнований.

Богатые туристы
Зажиточные иностранные туристы, которые нынешним летом массово наводнят улицы городов–участников Евро-2012, не дают покоя бизнесменам. Вслед за гостиницами и продавцами сувениров заработать на чемпионате намерены и другие предприниматели. Особенно активны те, кто имеет «в кармане» $50-200 тыс. и хотят открыть свой бизнес, сдавая жилье в посуточную аренду.

Впрочем, если и покупают квартиры с целью заработать на Евро-2012, то только в центральных и приближенных к центру районах, т.е. условно элитное жилье. По оценкам генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, количество желающих приобрести такие объекты в Киеве за последние полгода выросло на 7%, что значительно меньше, чем количество потенциальных арендаторов. При этом большая доля покупателей приходится как раз на бизнесменов, которые хотят приобрести апартаменты и сдавать их в аренду. Риэлторы добавляют, что требования к таким апартаментам достаточно высокие: они должны быть расположены в местах с удобной транспортной развязкой, в чистых подъездах и иметь качественный ремонт. В то же время квартирами в спальных районах Киева с целью сдачи их в аренду во время Евро-2012 покупатели не интересуются.

В других городах, где пройдут матчи, векторы другие. Так, В Донецке самой большой популярностью пользуется как раз недорогое жилье под открытие отелей, спрос на которое, по оценкам местных риэлторов, в декабре 2011 г.-январе 2012 г. вырос на 10-15% по сравнению с аналогичными месяцами предыдущих годов. «К нам постоянно обращаются потенциальные инвесторы, которые хотят купить жилье до $50 тыс. в приближенных к центру города районах – Ворошиловском, Калининском, Ленинском или Куйбышевском. Целый ряд наших клиентов хотят подыскать нескольких квартир на одном этаже для открытия хостела», - рассказывают донецкие специалисты по недвижимости.

Увеличение интереса к недорогим квартирам отмечают и львовские риэлторы. По словам представителей местного АН «Вежа», количество желающих приобрести недорогие квартиры, чтобы затем сдавать их в аренду либо открывать в них хостелы, возрастает. Правда, интерес к этому бизнесу объясняется прежде всего увеличением потока туристов, в результате чего в период общенациональных праздников или даже на выходных в городе наблюдается дефицит недорогих съемных квартир.

В то же время в Харькове будущий чемпионат не оказывает влияния на рынок жилья – не увеличивает ни спрос, ни цены на жилье. Как объясняют местные риэлторы, в город приезжает не много туристов по сравнению со Львовом и Киевом или бизнесменов по сравнению с Донецком, поэтому в дальнейшем окупать инвестицию будет сложно, а Евро-2012 просто не успеет принести достаточную прибыль.

Тем не менее, обычным покупателям квартир в городах, где планируется провести Евро-2012, эксперты советуют по возможности отложить приобретение до завершения чемпионата. Ведь многие продавцы уверены, что по мере приближения к играм количество желающих приобрести жилье будет возрастать. «Большинство из них полагают, что средства, заработанные на Евро-2012, будут вложены в недвижимость. Однако проблема заключается в том, что получить неплохие доходы смогут лишь единицы, поэтому приобретать жилье лучше в период разочарования, который наступит после завершения футбольных баталий», - говорят аналитики.

Вера в страну
Эксперты говорят, что несколько недель, во время которых пройдут футбольные соревнования, не позволят вернуть средства, потраченные на покупку квартиры. По оценкам специалиста рынка недвижимости Ярослава Цуканова, потенциальный инвестор может приобрести жилье в центральной части столицы за $300 тыс., а сдавать его в период Евро-2012 будет за $300/сутки. «Естественно, что о никакой окупаемости за такой короткий период времени речь не идет. Поэтому приобретать жилье и надеяться вернуть потраченные средства за времена чемпионата по меньшей мере глупо. Это понимают и бизнесмены, которые внимательно просчитывают доходность аренды», - подчеркивает Я. Цуканов. По его словам, сейчас срок окупаемости недвижимости довольно большой по сравнению с другими видами бизнеса и составляет около 15 лет. Вернуть затраченные средства профессионалам, которые уже успели набить руку на рынке аренды, удается лишь в течение 6-7 лет.

Наблюдаемый же рост интереса инвесторов к покупке недвижимости аналитики объясняют их верой в увеличение количества туристов после завершения Евро-2012. Об этом, кстати, не раз говорил профильный вице-премьер Борис Колесников, который по долгу службы должен быть уверен в том, что именно футбольный чемпионат способен разрекламировать нашу страну в глазах туристов, которые начнут активнее посещать Украину.

Специалисты отмечают, что после завершения чемпионата востребованными будут недорогие хостелы либо квартиры, предлагаемые в наем, которых пока не хватает во всех регионах. Например, в Донецке уже есть несколько элитных отелей, тогда как современных и недорогих мест для размещения остро не хватает. Хотя именно они после Евро-2012 будут особо востребованы среди студентов, которые смогут позволить себе снять жилье, приезжих работников и мелких бизнесменов. В столице же из-за высокой конкуренции даже возможно снижение цен на съем квартир и, как следствие, увеличение срока окупаемости подобных проектов.

Татьяна Александрова]]> Wed, 22 Feb 2012 09:56:53 +0000 d1f2009a198fef181ec9ef71e39b142d http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/arenda-torgovoj-nedvizhimosti-developer-v-dole-r37959 В Украине все чаще девелоперы предлагают арендаторам торговых центров переходить на оплату аренды не по фиксированной ставке за кв. м, а в виде процента от товарооборота. При этом возникают две основные проблемы: как отследить реальные доходы от продаж и как убедить банк предоставить кредиты в ситуации, когда очень сложно просчитать будущий кеш флоу.

Все чаще
По наблюдениям директора UTG (Украинская Торговая Гильдия) Евгении Локтионовой, в Украине с 2005 г. некоторые договора аренды в ТЦ заключаются на условиях оплаты не в фиксированной ставке, а в процентах от товарооборота. Но особую популярность этот способ приобрел всего 2-3 года назад, когда на рынке из-за кризиса начали массово пересматриваться ставки.

За это время практика применения процентов от оборота распространилась на многие ТЦ – как говорят консультанты, на все качественные и все новые объекты. «Данная схема особенно распространена среди иностранных продовольственных сетей, а также крупных операторов одежды и обуви, выступающих мини-якорями торгового центра», - уточняет директор департамента стратегического консалтинга и аналитики компании CBRE Марина Крестинина.

«Изначально этот метод начали активно применять в своих проектах в Украине международные девелоперы, которые на тот момент уже имели богатый опыт его использования за пределами Украины. Это, к примеру, ТРЦ «Ривьера» в Одессе, ТРЦ King Cross Leopolis во Львове. На сегодняшний день и национальные девелоперы применяют данный принцип в развиваемых ими проектах», - рассказывает руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук.

Действительно, на процентах работают операторы как в Киеве, так и в регионах. Е .Локтионова приводит в пример ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Караван» (Харьков), ТРЦ «Донецк Сити» (Донецк). По словам управляющего директора «Дивизиона обуви и одежды MTI» (магазины Intertop, Plato, Clarks, Ecco, Geox и др.) Сергея Бадритдинова, этот подход они уже применяют во всех городах, где присутствуют магазины сети, например, в Донецке, Харькове, Одессе.

Стоит отметить, что речь идет исключительно о профессиональных ТЦ – в стрит-ритейле плата в виде процентов пока не прижилась. «Собственник в стрите может себе позволить диктовать условия. А арендаторами магазин на Крещатике воспринимается как реклама или необходимая имиджевая составляющая, которая может быть убыточной», - объясняет М. Крестинина.

Впрочем, как рассказал совладелец ТЦ Dream Town Александр Меламуд, в его ТРЦ таких магазинов – около 10%, среди них в основном крупные якорные арендаторы и международные бренды (Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear и др., представленные в Украине Inditex Group). Зато он подтвердил, что этот способ оплаты они применяют у себя с самого начала (первая очередь была открыта в окрябре 2009 г., вторая – в июле 2011 г.), более того, с некоторыми операторами они работают по такой схеме еще со времен ТРЦ «Глобус».

Дороже минимума
По словам управляющего директора Colliers International (Россия) Максима Гасиева, размер ставки зависит от силы бренда. «Это позволяет владельцу собирать данные о товарооборотах каждого арендатора, сравнивать их с количеством посетителей и делать вывод о работе операторов», - объясняет он. «Стандартных вилок не существует, это предмет индивидуальной договоренности с каждым оператором, - говорит С. Бадритдинов. Например, Intertop платит 12%.

В отличие от западной практики, где плата в виде процента от товарооборота применятся в чистом виде, у на принято подстраховываться. Т.е. арендодатель, устанавливая для какого-то оператора такую ставку, все равно оговаривает в договоре, что в случае недостаточных денежных потоков магазин будет платить не менее установленной для него фиксированной арендной ставки за кв. м.

Например, как рассказывает А. Меламуд, они отбирают таких арендаторов по принципу доверия, тогда как товар значения не имеет. ««С другой стороны, зависит еще вот от чего. Предположим, мы все делаем хорошо, а оператор все делает плохо. Почему мы должны в этой ситуации страдать? Это же зависит не только от того, насколько белые и пушистые компании, а еще и от его профессионализма», - говорит бизнесмен.

Как уточняет Н. Миколайчук, обычно же размер процента с товарооборота в основном зависит от категории торгового оператора и варьируется в следующих пределах (не без исключений): продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, DIY 3%-4,5%, супермаркеты электроники 3%-5%, магазины одежды и обуви, в том числе магазины спорттоваров 8%-14%, операторы развлечений, в том числе общественное питание 7%-10%.

Доплата от товарооборота к аренде


Источник: UTG

Мешают банки и серость
Несмотря на то, что консультанты и владельцы ТЦ называют практику оплаты аренды в виде процентов от оборота общемировой и правильной, в Украине пока есть немало сдерживающих факторов. Причем один из них создается банками, занимающихся кредитным финансированием торговых объектов. «Чтобы проект реализовался, инвестор на каждом этапе строительства и планирования должен понимать, что бюджет ТЦ позволит ему в разумные сроки окупить проект. К сожалению, процент от товарооборота – величина достаточно переменная, и финансистам на нее сложно опираться», - объясняет М. Гасиев. Таким образом, банк требует, чтобы владелец ТЦ заложил в бюджет точные фиксированные ставки, т.к. проценты от товарооборота не позволяют банкирам просчитать прибыльность и риски.

Кроме того, владельцы и управляющие ТЦ, несмотря на очевидную выгоду от «процентного» метода, не всегда спешат его предлагать операторам из-за характерного для украинцев желания обмануть и налоговую, и остальных. Т.е. арендодатель попросту не всегда может отследить реальный товарооборот. «Мы не контролируем. Теоретически это можно контролировать по отчетам бухгалтерии, но мы не хотим этим заниматься. Если бы у нас было бы так же прозрачно, как на Западе, то мы с удовольствием бы работали на проценте с оборота, тогда все бы больше зарабатывали. Мы все были бы в одной упряжке. У всех был бы стимул. Но в такой ситуации, как в нашей стране, лучше давать фиксированную ставку», - говорит А. Меламуд.

Впрочем, чаще операторы все же просто ежемесячно или ежеквартально предоставляют арендодателю z-отчет с кассовых аппаратов. «Мы ежемесячно готовим отчет владельцу», - рассказывает С. Бадритдинов.

Консалтеры признают, что отчетность – большая проблема, т.к. есть способы обмануть арендодателя. Но уточняют, что чем более крупным становится бизнес, тем менее выгодно становится придумывать такие схемы. «Если у тебя 50 магазинов, тебе проще честно платить налоги и иметь контроль над товарооборотом, чем придумывать левые схемы и понимать, что тебя собственные сотрудники будут обворовывать», - объясняет М. Гасиев. Он добавляет, что для пущего контроля на вполне законных основаниях можно устанавливать технические средства, которые будут отслеживать операции на кассе, и передавать их арендодателю.

М. Гасиев рассказывает, что в одном из ТЦ в Португалии владельцы установили терминал, в который каждый арендатор ежедневно вносит информацию о выручке. А чтобы это делалось честно, в ТЦ постоянно работают два аудитора, которые способны наложить высокие штрафы за неверную информацию, вплоть до разрыва контракта на аренду.

Наталья Тарасова]]> Tue, 21 Feb 2012 09:25:38 +0000 79c332fc957dee18a536dc8e2d7fb53c http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/kak-poluchit-shans-na-ipoteku-r37882 Просто хочется купить квартиру в кредит. Но кого на самом деле готовы кредитовать банки в начале 2012 года? Каким критериям должен соответствовать потенциальный заемщик, чтобы получить кредит, и сколько нужно зарабатывать, чтобы выплачивать ипотеку, выяснял Prostobank.ua

А кредитуют ли?
Несмотря на нехватку ликвидности, пережитую украинскими банками в конце 2011 года, и растущие ставки по ипотечным кредитам, в феврале-2012 банки активно предлагают ипотечные программы. По исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 14.02.2012 г., такие программы есть у 33-х учреждений из 50-ти банков-лидеров по активам. Впрочем, заемщик может столкнуться с ситуацией, когда заявку банк принимает, а кредит не выдает. «В большинстве случаев банки, принимающие заявки на выдачу ипотечных кредитов, действительно кредитуют население на покупку недвижимости. Но не исключено, что некоторые банки всё же могут использовать практику приёма заявок без выдачи в дальнейшем кредитов. Вероятнее всего, это связано с ухудшением состояния ликвидности банка, а также с политикой банка, направленной на сохранение позитивного имиджа», - комментирует Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка .

И действительно, в памяти многих до сих пор жива ситуация 2008-2009 годов, когда многие учреждения лишь официально заявляли о том, что принимают заявки на кредиты, а реально займов не выдавали. Поэтому Prostobank.ua решил проверить, что рассказывают кредитные менеджеры о том, выдает ли банк кредиты. К счастью, сотрудники всех 33-х кредитующих ипотеку учреждений заверили Prostobank.ua, что ипотечные кредиты их банк действительно выдает, и получить такой кредит вполне реально. При этом в большинстве случаев менеджеры добавляли оговорку: кредит получить реально, если заемщик соответствует критериям платежеспособности банка и имеет высокий официальный доход. А в некоторых банках сотрудники сразу предупреждали, что под строгие требования подходит лишь небольшое количество кандидатов.

К слову, потенциальные заемщики вполне адекватно оценивают ситуацию с выдачей ипотеки: по результатам опроса, проведенного на портале Prostobank.ua, около четверти проголосовавших читателей уверены, что ипотечный кредит в банке в феврале-2012 оформить крайне сложно из-за слишком высоких требований учреждений к заемщикам. И почти столько же читателей, принявших участие в опросе, считают, что ипотечные кредиты недоступны из-за слишком высоких ставок.

Кому дадут кредит?
По словам банкиров, желаемый для банков заемщик по ипотечному кредиту – это официально трудоустроенный и проработавший не менее шести месяцев на последнем месте работы гражданин или резидент Украины в возрасте от 22-х лет до 65-ти лет (последнее ограничение – возраст заемщика на момент погашения кредита). «Собственно, желанным и наиболее понятным для банка является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Хотя и здесь возможны варианты. Предпочтение отдается крупному и стабильному бизнесу», - комментирует Илона Кречик, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Киевская Русь ».

Кроме того, могут выдвигаться требования к общему стажу работы и квалификации заемщика. «Испытывать затруднение в получении ипотеки могут неквалифицированные рабочие, а также лица, имеющие нестабильный доход. Также некоторыми банками временно ограничено ипотечное кредитование физических лиц-предпринимателей», - предупреждает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.

Повлиять на решение кредитного комитета может и род деятельности заемщика. «Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий, независимых адвокатов и нотариусов, предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости, у моряков, ювелиров, представителей туристического бизнеса, «свободных профессий». Для этих категорий заемщиков доля отказов может составлять до 90%», - рассказывает Илона Кречик.

Некоторые требования выставляют и к предполагаемому объекту кредитования. «Главное требование – это то, что недвижимость, предлагаемая в ипотеку банку, должна быть ликвидной и не иметь «неузаконенных» перепланировок», - комментирует Александр Борщевич. Кроме того, не примут в залог без разрешения органов опеки квартиру, в которой прописаны или выступают совладельцами несовершеннолетние дети.

Как мы уже упоминали, основное требование, которое банки предъявляют к потенциальному заемщику, – высокая платежеспособность. При этом в первую очередь подразумевается высокий официальный доход. Но это не означает, что неофициальные доходы не имеют никакого значения для получения кредита.

«Согласно инструкциям НБУ, банки ориентированы на официальный доход заемщика. Соответственно, в расчет берем только его. Однако и неофицальный доход берется во внимание – при наличии подтверждения. Но если у потенциального заемщика официальный доход вообще отсутствует, заявка рассматриваться не может», - рассказывает Илона Кречик.

Итак, если неофициальный доход существенно повышает вашу платежеспособность, то вы все же можете постараться убедить банк принять его во внимание. Для этого вам нужно будет подтвердить наличие у вас активов или же совершаемые ранее значительные траты. По словам Романа Кусписа, начальника отдела развития продуктов Банка Кипра , подтверждающими документами в этом случае могут быть:

• документально подтвержденная кредитная история: справки из других банков о погашении кредитной задолженности, выписки из других банков, подтверждающие осуществленные платежи;
  
• документы, подтверждающие приобретение движимого или недвижимого имущества;
  
• выписки из других банков по текущим и депозитным счетам;
  
• документы, подтверждающие систематические дискреционные (сверх необходимых) расходы заемщика.
  

Стоит учесть, что даже при наличии подтверждающих документов, банки учтут неофициальный доход не каждого заемщика. «К примеру, неподтверждённые доходы частично могут учитываться, если размер первоначального взноса заёмщика превышает половину стоимости покупаемой в кредит недвижимости, а также если информация о полученных доходах в анкете-заявлении на получение кредита не вызывает сомнений: деятельность заёмщика полностью соответствует образованию, опыту работы, масштабу компании-работодателя, доходы соотносимы со сферой деятельности», - поясняет Александр Борщевич.

Если же вы не можете подтвердить банку наличие у вас достаточного дохода, есть еще один выход: оформить поручительство третьего лица. В таком случае его доходы также будут учитываться при оценке вашей платежеспособности.

Но даже если ваш доход исчисляется довольно крупной суммой, не спешите радоваться. Из суммы вашего ежемесячного дохода банк вычтет не только налоги и платежи по другим кредитам (если таковые за вами числятся), но и другие постоянные расходы. Например, на аренду жилья, плату за обучение, страхование, а также на питание, одежду и транспорт. А от оставшейся в итоге суммы лишь 50%-80% (по критериям разных банков) может приходиться на платеж по ипотечному кредиту.

«Мы считаем платежеспособность заемщика достаточной для получения ипотечного кредита при условии, если месячный платеж по кредиту не превышает 80% от его месячного дохода. Последний рассчитывается как официальный «чистый» (за вычетом всех обязательных налоговых платежей) доход заемщика и его супруги/супруга плюс официальные чистые доходы финансовых поручителей (зачастую это родственники первой группы родства) за вычетом постоянных затрат: аренды жилья, ежемесячных платежей по другим кредитам и тому подобного», - рассказывает Роман Куспис. Очевидно, что если в семье есть дети или другие иждивенцы – это увеличивает сумму, вычитаемую из вашего дохода.

Впрочем, такие требования банков имеют и обратную сторону: ведь заемщик с низким доходом, не соответствующим критериям банков, при существующих в Украине рыночных ценах недвижимости вряд ли сможет выплачивать ипотечный кредит, средние реальные ставки по которым достигают, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» 19%-20,5% годовых в зависимости от срока кредита.

Кому по карману?
Prostobank.ua попробовал рассчитать, какой доход должен иметь заемщик, чтобы купить в кредит квартиру стоимостью 64 000 долларов. За эти деньги в Киеве в феврале-2012 можно купить двухкомнатную квартиру в хорошем состоянии в 9-этажном доме на Лесном массиве или в Соломенском районе далеко от метро, или же двухкомнатную «хрущевку» в хорошем состоянии в районе Ленинградской площади либо «хрущевку» в худшем состоянии, но уже возле метро.

Предположим, заемщик хочет оформить ипотечный заем на такую квартиру сроком на 20 лет. Минимальная фиксированная ставка, под которую можно взять такой кредит у банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 13.02.2012 г., составит 16,9% реальных годовых (Укргазбанк). Более дешевый кредит можно получить либо с плавающей ставкой и всеми сопутствующими рисками, либо на объект конкретной строительной компании, но это уже первичный рынок жилья.

В таком случае, в зависимости от аванса, минимальный размер которого по этому кредиту составляет 20% стоимости жилья, ежемесячный платеж и другие расходы по кредиту составят:



Как видим, для заемщика, готового платить по ипотечному кредиту не более 3000 гривен в месяц, необходимым условием кредитования будет наличие не менее 60% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, что составляет сумму более 300 тысяч гривен.

При этом кроме аванса заемщику придется сразу оплатить единоразовую комиссию (около 1% от суммы кредита) и другие сопутствующие расходы: услуги нотариуса, оформление договоров, сборы и пошлины, а также страхование залоговой недвижимости и собственной жизни за первый год кредитования. В итоге, сумма, которую потенциальный заемщик должен иметь на руках к моменту получения кредита, увеличивается с 300 до более чем 320 тысяч гривен.

Ориентировочные единоразовые расходы по кредиту на квартиру стоимостью 64000 долларов сроком на 20 лет и с авансом 60% составят:



Чтобы получить такой кредит, заемщик должен официально зарабатывать как минимум вдвое больше ежемесячного платежа, и это только в том случае, если он не имеет других кредитов, не платит за обучение и не арендует жилье. Если же на кредит претендует семья с детьми, то доход должен быть еще выше.

К примеру, прожиточный минимум для семьи из двоих взрослых и двоих детей – школьника и дошкольника – в феврале-2012 составит 4039 гривен. От остающейся в распоряжении семьи суммы платеж по кредиту должен составлять не более 80%, то есть суммарный официальный доход супругов после уплаты налогов должен быть не менее чем 4039+3000/0,8=7789 гривен плюс сумма, необходимая для оплаты детского сада, школы, коммунальных услуг и других кредитов. Однако стоит учесть, что в своих расчетах банк может ориентироваться не на прожиточный минимум, а на более высокую сумму.

Для тех же, кто не накопил 320 тысяч гривен, и хочет оформить кредит с минимальным авансом, требования к платежеспособности будут еще выше. Ведь при тех же условиях и первоначальном взносе в 20% ежемесячный платеж заемщика составит почти 6000 гривен, а единоразовая комиссия – более 4000 гривен. Чтобы выплачивать такой кредит, вышеописанная семья должна иметь доход не менее 11500 гривен. А учитывая то, что платеж по кредиту по требованиям многих банков не может составлять более 50% от суммы ежемесячного дохода, его минимальный размер должен составлять 12000 гривен.

И если эта сумма не кажется слишком большой, то стоит вспомнить, что по нашим расчетам семья будет иметь в своем распоряжении доход, близкий к прожиточному уровню, и в течение 20-ти лет выплачивать кредит на и так уже давно не новое жилье.

Как видим, основным препятствием на пути получения ипотечного займа в начале 2012 года будут даже не высокие требования банков к заемщикам, а дороговизна – как самого жилья, так и кредитов на него. «На данный момент, у многих банков ставки по ипотеке являются в большей мере запретительными, а не ставками, с которыми можно развивать ипотечные программы и увеличивать портфель ипотечных кредитов, поскольку в ипотечном кредитовании основной сегмент заемщиков, - клиенты, которые наиболее чувствительны именно к ценовым условиям, в отличие, например от краткосрочного потребительского кредитования (кэш-кредитов, кредитов на покупку товаров и даже автокредитов)», - резюмирует Наталья Кравец, директор департамента развития продуктов банка «Финансы и Кредит».

Мнение

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка
На сегодняшний день на рынке есть достаточное количество банков, которые реально выдают ипотечные кредиты. Присутствие банка в том или ином бизнесе зависит от его стратегии. Часть банков, приостановившая выдачу ипотечных кредитов, в случае улучшения состояния ликвидности – если это было основной причиной приостановления – смогут пересмотреть целесообразность своего присутствия на банковском рынке ипотечного кредитования.

Основные требования к потенциальным заёмщикам:

• физическое лицо, которое является гражданином и резидентом Украины;
  
• возраст от 22 до 65 лет на момент погашения кредита;
  
• наличие постоянного места работы и общего трудового стажа не менее 1 года;
  
• трудовой стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
  
• наличие официально подтвержденного регулярного дохода, достаточного для возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование им, а также уплаты всех сопутствующих расходов.
  

Совокупный доход заемщика после налогообложения должен вдвое превышать размер совокупных расходов заемщика (в том числе, членов семьи).

При этом в расходы включены:

• постоянные расходы на проживание семьи (питание, аренда недвижимости, транспорт, одежда, расходы на страховку, алименты, учеба и другое);
  
• ежемесячные платежи по обязательствам в других финансовых учреждениях;
  
• планируемые ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита в банке.
  

При расчёте платежеспособности заёмщика также могут учитываться доходы/расходы поручителя (лиц первой степени родства).

Илона Кречик, начальник отдела ипотечного кредитования банка «Киевская Русь»
Особых преимуществ у сфер занятости заемщика нет, однако есть требования к надежности организации, особенно если заемщик занимает высокооплачиваемую должность. Трудности – это неофициальная работа, заработная плата, СПД.

Некоторые сложности могут испытать, пожалуй, «вольные стрелки» или фрилансеры, внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу, - несмотря на то, что эти люди имеют профессию и получают доход, порой очень даже неплохой. Проблема состоит в том, что им гораздо сложнее доказать банку свою благонадежность, и их доходы не поддаются оценке на перспективу. Поэтому и риски по таким заемщикам гораздо выше, чем по кредитам, выдаваемым клиентам с постоянным местом работы.

Однако шанс получить кредит у фрилансера все же есть. Вероятность того, что решение банка будет положительным, значительно выше, если человеку есть что показать: например, наличие имущества и общий уровень жизни. Автомобиль, загородный дом, регулярные поездки за границу – все это говорит об уровне достатка. Фрилансер может попытаться найти поручителя (им может быть необязательно супруг и даже необязательно родственник) или поручителей. Очень хорошо, если уже есть опыт погашения кредитов – потребительских или ипотечных. Также хорошо, если фирма, с которой сотрудничает фрилансер, известна банку и может подтвердить, что такой человек действительно с ней сотрудничает и в перспективе будет получать определенные деньги.

При оценке объекта кредитования банк первым делом обращает внимание на его ликвидность, а именно: год постройки недвижимости, хороший район, узаконенная планировка, ремонт, этажность, процент износа и т.д. Чем ликвиднее залог, тем большая вероятность получить кредит.

Роман Куспис, начальник отдела развития продуктов Банка Кипра

Принимать кредитные заявки и при этом заведомо выносить негативные кредитные решения независимо от категории риска кредитной операции, по меньшей мере, нецелесообразно и экономически невыгодно, так как существуют операционные затраты банка, которые возникают при обработке указанных заявок. В таком случае банк будет искусственно увеличивать свои затраты, не получая при этом соответствующих доходов.

Я думаю, что весной 2012 г. следует ожидать некоторого оживления ипотечного рынка Украины и либерализации условий предоставления кредитов (по меньшей мере – снижения процентных ставок) ввиду возросшей конкуренции между основными игроками рынка.

Евгения Резниченко]]> Mon, 20 Feb 2012 11:42:44 +0000 014a7c1e09422db8d2cee7ba3c753fd8 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/investicii-v-stroitelstvo-illuzija-zashhity-r37656 Правительство сделало попытку защитить владельцев целевых облигаций - инвесторов в строительство. Но попытка оказалась не очень удачной. Правительственное постановление, которым местные органы власти обязали возмещать убытки по таким облигациям, содержит много неточностей, потенциально осложняющих отношения трех участников процесса - местных властей, застройщиков, а также инвесторов, вложивших свои средства.

Двойная трактовка
С 1 января 2012 вступили в силу изменения в Закон "О ценных бумагах и фондовом рынке", которые обязали органы местной власти компенсировать ущерб владельцев целевых облигаций в строительстве. Финансовая ответственность органов на местах возникает в том случае, если эти власти приняли решение о приостановлении или отмене права застройщика на пользование земельным участком. "Цель этих изменений было в том, чтобы вернуть доверие к целевым облигациям, направленным на инвестирование в жилищное строительство, для того чтобы снизить риски инвестиций для частных лиц", - рассказывает ведущий юрист юридической компании Владимир Игонин. Во исполнение данного закона, Кабинет министров должен был определить порядок расчета причиненного ущерба и механизмы проведения его возмещения. Чиновники этот документ наработали, но к нему тут же возник ряд вопросов. Как утверждают специалисты, прописанные в постановлении Кабинета министров нормы можно трактовать двояко. В частности, было определено, когда именно местная власть должна возвращать инвесторам средства за свой счет, а когда - нет. Но это выходит за пределы профильного закона, и создает основанием для уклонения от выполнения обязательств.

"Кабинет министров вышел за пределы указанных обязанностей и применил немного более расширенное толкование механизма компенсации убытков. Хотя закон предусматривает необходимость определения Кабмином четко только порядка расчета убытков и механизма проведения компенсации. Фактически, таким образом, он ограничил случаи, в которых осуществляется инвесторам жилищных облигаций возмещения понесенных убытков. Так, постановление содержит ряд исключений, которые лишают права инвесторов на компенсацию. В частности, если принято решение о смене землепользования в связи с использованием эмитентом жилищных облигаций участка не по целевому назначению, в связи с нарушением земельного законодательства, договора аренды или других нарушений, то эти основания лишают инвесторов права по компенсацию понесенных убытков. В этой части, которая предусматривает данные случаи, постановление расширяет порядок возмещения ущерба по сравнению с номой статьи 8 Прим. Закона Украина "О ценных бумагах и фондовом рынке", которая подобные исключения не предусматривает. И? К сожалению, при решении соответствующих споров судами, они будут пользоваться в первую очередь постановлением КМ", - анализирует документ Кабмина партнер юридической компании Юрий Семенюк.

Брешь в защите
Инвесторы остались незащищенным еще по нескольким пунктам. Первый - кто именно будет компенсировать убытки, если право использования земельного участка отменяет не местная власть, а суд, например, по представлению прокуратуры. В постановлении Кабмина ответа на этот вопрос нет. Второй спорный момент - с законодательством по ценным бумагам. Оно предусматривает публичный и частный выпуск облигаций, а у них - разные условия обращения. В случае закрытого размещения обращение бумаг (покупка и продажа), возможно только среди лиц, уже принимавших участие в размещении. Кабмин же предписал власти на местах оформлять бумаги на себя. "Утвержденный Кабмином порядок компенсации убытков предусматривает обязанность органов местного самоуправления выкупать эти облигации у собственника на себя. Но в соответствии с условиями частного размещения, органы местного самоуправления не являются тем лицом, которое может принимать участие в обороте ценных бумаг, и, соответственно, заключение договора будет противоречить законодательству", - говорит Юрий Семенюк.

Далее следуют риски по процедуре погашения. Когда орган местной власти забирает право на участок, эмитент должен предоставить перечень инвесторов для возмещения убытков. Но при этом непосредственно оборот бумаг не прекращается. То есть владельцы могут меняться. Получат ли такие лица свое возмещение? Или по формальной причине отсутствия в списке на момент подачи его в органы местной власти, новые инвесторы получат отказ?

Также очень интересует инвесторов и вопрос сроков возмещения. Кабмин обязал местные власти выдавать их из бюджета. Инвесторы смогут получить средства на свои банковские счета или в отделениях "Укрпочты" в течение двух месяцев после подачи перечня держателей облигаций в органы местной власти. Но. Будут ли деньги в местном бюджете? Если нет, то на этот случай Кабмин предписал предусмотреть необходимые суммы в бюджете на следующий год. И снова "но". Утвердит ли местный орган власти нужную сумму? " Да, местный совет обязан принять решение либо внести изменения в бюджет текущего года, либо предусмотреть такие затраты в бюджете следующего года. Но совет является коллегиальным органом, и никто не может гарантировать достаточное количество голосов для принятия соответствующих поправок в бюджете. Потому что с одной стороны предписание Кабмина вроде бы выполнить обязаны, но с другой - для утверждения поправок к бюджету необходимо определенное количество голосов депутатов. Никто не возьмет на себя единоличную ответственность, потому что каждый депутат голосует по своему внутреннему убеждению. Соответственно, если не будет доброй воли у местного совета на выделение денег для компенсации убытков лиц - держателей целевых облигаций, то им предстоит идти в суд, а это - надолго. И даже в случае получения положительного решения со стороны суда, инвестор столкнется со сложностями по его выполнению, потому что все упирается в наличие средств", - подчеркивает Игорь Белкин.

Неприглядная конкретика
Норма, которая уже четко определена в постановлении Кабмина, но которая точно не интересна ни нынешнему, ни потенциальному инвестору, касается суммы, которая подлежит возмещению. Местные власти будут возвращать не всю стоимость облигаций, а только номинальную с учетом определенного коэффициента учетной ставки НБУ, которая сегодня находится в районе 8%. Так что цена возмещения будет значительно меньше рыночной. "На практике, зачастую, люди платят за облигации намного больше, чем их номинал. Это связано с использованием институтов совместного инвестирования застройщиком, чтобы оптимизировать определенное налоговое бремя. Поэтому говорить о том, что все убытки покупателя облигаций будут возмещены, не приходится", - констатирует ведущий юрист консалтинговой компании Владимир Игонин.

Полный невозврат
Не менее противоречивое отношение и к норме, согласно которой владельцы целевых облигаций вообще могут остаться без своих денег. В постановлении Кабмина предусмотрено, что если право на участок отозвали не по вине местной власти, а из-за нарушения у застройщика, то средства должен возвращать именно эмитент облигаций. Но пока не наступит время погашения бумаг, согласно договору, инвестор даже не сможет судиться с эмитентом, чтобы раньше вернуть деньги. Потому что обязательство считается невыполненным именно тогда, когда происходит непогашение облигаций. То есть когда невозможно предоставить оплаченные инвестором квадратные метры какой-то площади. А к тому времени, когда наступит официальный срок погашения, у застройщика денег для возврата может и не быть. Потому что:

а) они потрачены на материалы или застройку;

б) из-за потери права на участок достроить и сдать объект не представляется возможным;

в) процедура поиска нового застройщика, передачи ему права на землю или продажи недостроенного объекта, чтобы за счет вырученных денег рассчитаться с инвесторами, может затянуться не на один месяц, а то и не один год.

"Если застройщик лишился права на данный земельный участок, он понесет убытки, и далее в судебно порядке должен доказывать что эти убытки были понесены по вине органов местного самоуправления. А это - время и время", - добавляет Игорь Белкин. Поэтому пока застройщик и местная власть не завершат всех судебных споров, инвестору остается только надеяться и ждать возврата денег. Потому что ни одна из сторон их платить не будет. И достраивать объект во время судебного процесса тоже никто не станет.

Виктория Бойко ]]> Thu, 16 Feb 2012 12:10:14 +0000 556dc64f994cd04f14e4c06f61d1d7e0 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/nedvizhimost-dla-biznesa-kakova-cena-arendy-r37161 За последний год затраты на аренду торговой недвижимости выросли на 8–12%. Особенно сильно волна подорожания затронула крупные торговые центры. А вот цены приобретения торговых помещений снизились на 5–10%.

Что бы там ни говорили о «второй волне», а ритейл чувствует себя гораздо увереннее, чем год-два назад: растет количество магазинов и ресторанов, увеличивается поток покупателей и посетителей, появляются новые бренды, развиваются сети. Арендодатели не хотят остаться в стороне от быстро и хорошо зарабатывающих торговцев. Хозяева торговых площадей пытаются отыграться за тощие 2009–2010 годы и поднимают арендные ставки. А вот спрос на покупку отдельно стоящих зданий и коммерческих помещений в жилых домах остается на весьма низком уровне, и цены на них ползут вниз.

Бренды приглашают
По данным Украинской Торговой Гильдии, за 2011 год арендные ставки в киевских торговых центрах выросли на 12%. При этом среднерыночная ставка (на площадь размером в 100­–200 м2 в торговой галерее) варьируется от 35 до 120 долл./м2 в месяц. «Арендные ставки в качественных ТРЦ, в частности в Киеве, выросли в среднем на 10–15%. Это связано с низкой вакантностью: свободны лишь 1,5–2% в существующих торговых центрах при растущем спросе со стороны арендаторов», ­– отмечает директор UTG Евгения Локтионова.

Впрочем, заметный рост арендных ставок отмечался в первой половине 2011 года. С августа арендодатели стабилизировали ценовые предложения, так как спрос заметно поутих из-за ожиданий девальвации и приостановки банковского кредитования. Дальнейшему повышению арендных ставок также помешал рост предложения свободных площадей: в 2011 году в столице были введены в эксплуатацию пять торговых центров общей площадью почти 99 тыс. м2 (вторая очередь ТРЦ Dream Town и Promenada Park, ТЦ InSilver, ТЦ Victorіo, ТЦ «Квадрат»). В итоге в Киеве суммарная площадь профессиональных торговых центров достигла 803 тыс. м2.

Однако пустовать площадкам в качественных ТЦ долго не приходится – все больше розничных торговцев предпочитают развивать бизнес именно тут. Кроме украинских и российских брендов, в прошлом году в профессиональные центры зашли некоторые известные западные сети, например New Yorker, Massimo Dutti, Oysho, Finn Flare, Mama’s & Papa’s, Okaidi.

Традиционно в наиболее популярных ТЦ существуют листы ожидания ритейлеров, желающих арендовать площади. Это не мешает пустовать бутикам во многих столичных торговых центрах. Впрочем, даже на пустующее место возьмут не всякого, а уж на «проходной» галерее – и подавно. Сложно туда попасть тем частным предпринимателям, у которых нет за спиной раскрученного бренда. «Обязательным условием вхождения в торговый центр является согласование с владельцем площади проекта магазина. Кроме того, арендодателю важно, что это за бренд, каким товаром торгует и соответствует ли вообще точка своим дизайн-проектом концепции ТЦ. В основном центры ориентированы на брендовые магазины», – уверяет заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Украине Игорь Заболоцкий.

Все чаще арендодатели, чтобы вести своего рода «селекцию», помимо арендной платы и оплаты коммунальных услуг, предусматривают в договорах аренды процент от товарооборота. Чем больший оборот, тем меньший процент магазин заплатит владельцу площадей. Как утверждали источники «Денег», в Киеве для супермаркета устанавливается плата 3–5% от оборота, а для магазина одежды или обуви – 10–15%. В редких случаях точка платит только процент от оборота, чаще взимается фиксированная арендная плата плюс процент.

В регионах в 2011 году были введены в эксплуатацию 17 торговых центров: это ТРЦ «Магеллан» в Харькове, ТЦ «Донецк-Сити» (2 очередь), ТРЦ «Пассаж» в Днепропетровске, ТЦ «Таировский» в Одессе и др. Однако динамика арендных ставок здесь гораздо слабее, чем в столице, что связано с меньшей покупательской активностью. В течение прошлого года ставки выросли на 4–6% лишь в самых престижных центрах Донецка, Днепропетровска и Одессы. В первом полугодии 2012 года девелоперы ожидают продолжения роста ставок: до 10% в столице и до 5% в областных центрах.

Отдельно от конкурентов
Конечно, аренда площади в торговом центре с высоким уровнем проходимости избавляет от необходимости тратиться на масштабную рекламную кампанию. Однако есть и минус – вокруг сплошные конкуренты. «Когда мы открыли магазин в торговом центре, не могли нарадоваться – казалось, от покупателей отбоя не будет, и даже собирались нанять дополнительно двух продавцов. Однако через два месяца наш оптимизм поутих: покупатели заходили, рассматривали ценники, однако 80% уходили из магазина ни с чем», – говорит совладелица бутика одежды Ирина Рыкова. По ее мнению, всему виной не высокие цены или низкий спрос, а… наличие десятка конкурентов по соседству.

Поэтому г-жа Рыкова через полгода предпочла разорвать договор с ТЦ и перейти работать в иной формат. «Мы арендовали помещение на первом этаже в центре города и, даже учитывая немалые затраты на ремонт, «в плюс» начали работать уже через полгода», – говорит предпринимательница.

Арендные ставки в отдельно стоящих помещениях и на первом этаже жилых домов в 2011 году больших изменений не претерпели – они выросли лишь точечно, да и то не более чем на 5%. В Киеве «квадрат» торговой площади стоит 35–40 долл. в месяц в отдалении от центра и 60–130 долл. в центре. В городах-миллионниках арендовать магазин можно за куда более скромные деньги: 18–50 долл./м.

Получается, аренда магазина площадью 100 м2 в месяц стоит 3,5–6,5 тыс. долл. в столице и 1,8–5 тыс. долл. – в областных центрах. Самые дорогостоящие столичные площадки – на Крещатике и в районе Майдана Незалежности, там за «квадрат» просят 180–300 долл.

2012 год, скорее всего, принесет небольшие колебания арендных ставок: по итогам первого полугодия, при условии стабильности в экономике, ставки могут вырасти на 3–6%.

Дешевле будет
В отличие от арендных ставок, которые устремились вверх, цена «квадрата» торговой недвижимости снижается (см. «Как менялась цена продажи торговых метров»). В базах агентств недвижимости и на сайтах бесплатных объявлений «Деньгам» удалось найти объекты, выставленные на продажу еще весной 2011 года. Цена многих из них уже на 15–25% ниже прошлогодней. В чем дело? Проседание рынка недвижимости продолжается, а коммерческие площади дешевеют гораздо быстрее жилья.

Отчасти причина в низком спросе: покупка своей торговой площадки – многотысячное вложение, к тому же, еще и рискованное (нет 100% гарантии, что инвестиции окупятся). Кроме того, банки редко выдают кредиты на покупку коммерческой недвижимости.

Официально о таком кредитовании заявляют примерно десять банков, однако выдают займы не более пяти. Условия не радуют: первоначальный взнос – 30–40%, срок – 3–5 лет, ставка – 21–27% годовых в гривне. Если поторговаться, купить торговое помещение можно на 10–15% дешевле, чем запрашивает продавец. Конечно, самые дорогие площадки – в центре столицы, где за «квадрат» возьмут 4–6 тыс. долл. Подальше от центра Киева можно найти предложения за 650–1400 долл./м2. В городах-миллионниках стать владельцем магазина реально, заплатив 500–1300 долл. за «квадрат» в отдалении от центра или 1,4–2,8 тыс. долл. – в центре.

Каковы условия аренды в торговых центрах*



* Данные компании DTZ.

Как менялась цена продажи торговых метров*



* В Киеве, долл./м2, данные SV Development.

Каковы арендные ставки в торговых центрах*



*Данные UTG.
** Данные «Денег»

Наталия Богута ]]> Fri, 10 Feb 2012 09:15:55 +0000 a293a3a937e5e0b027d6b29e89961460 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/torgovaja-nedvizhimost-svobodnyh-mest-net-r37032 В 2011 г. в Украину, несмотря на сложные финансовые условия, пришли десятки новых торговых операторов, включая сегмент luxury. При этом на рынок вышло гораздо меньше новых объектов, чем ожидалось, поэтому вакантность во многих торговых центрах приблизилась к нулю. В 2012 г. ожидается усиление конкуренции как среди арендаторов, так и среди качественных торговых объектов.

Потенциал развития торговой недвижимости в стране достаточно велик, мы изрядно отстаем по количеству квадратных метров торговой площади на 1 тыс. жителей от Европы (по нашим данным, 150-170 кв. м в Украине и 600-700 кв. м в Европе на 1 тыс. жителей). Операторы ритейла понемногу оправились от трудного периода (конец 2008-начало 2010 гг.), и кроме столицы и миллионников активно интересуются профессиональными ТРЦ в городах с населением 700-500 тыс. человек.

На смену активно развивавшимся в период кризиса брендам сегмента «средний минус» пришла очередь класса «средний» и «средний +». Рынок пополняется новыми, ранее не представленными в Украине международными операторами. Требования операторов рынка к помещениям возросли, продуманная и выверенная концепция объекта стала основным фактором успеха. На фоне этих позитивных моментов объем качественных площадей увеличивается, и в 2012 г. к вводу в эксплуатацию ожидается, по разным данным, от 500 до 700 тыс. кв. м торговых площадей

События года
Открытие новых ТРЦ (общей площадью около 300 тыс. кв. м):



В Украине стали активней новые международные бренды в т. ч. сегмента luxury - Ralph Lauren Home, Christian Dior, Prada, GAP, Finn Flair, Steve Madden, Nine West, Top Shop, River Island, New Yorker, Ferrari Store, Vince Camuto, BCBG, «ЦентрОбувь», «Л’Этуаль». В ТРЦ Dream Town открылся первый в Киеве супермаркет одесской сети «Таврия-В» - супермаркет деликатесов «Космос», в ТРЦ Sky Mall во второй половине 2011 г. дебютировал кинотеатр российской сети «Кронверк», а в конце лета заработал первый в Киеве боулинг-клуб украинской сети City Bowling, открылся первый ресторан новой сети фаст – фудов «Крылья», которые развивает компания «Мироновский хлебопродукт» (ТМ «Наша Ряба»). Сеть пиццерий Domino’s Pizza активно расширяла свое присутствие в столице, на конец года в Киеве насчитывалось 4 объекта сети.

В то же время 2011 г. не обошелся и без закрытий. Свою деятельность прекратила одна из старейших в Украине сетей бытовой техники и электроники «МегаМакс»; ТПГ «Рейнфорд» ушла с розничного рынка Украины, компания «Евросеть», крупнейший по объему продаж сотовый ритейлер на российском рынке, сократил свой бизнес в Украине. Большинство ритейлеров сегодня все еще развиваются за счет собственных средств, несмотря на улучшение условий кредитования, либо (иностранные сети) ищут местных партнеров – франчайзи, готовых брать на себя финансовое бремя вывода марки на рынок. Эти факторы, безусловно, сдерживает темпы их экспансии.

Киев
С начала года арендные ставки в ТРЦ столицы выросли на 8-10%. Кроме того, прочно закрепилась практика доплаты от оборота к минимальной арендной ставке, в зависимости от группы оператора, доплата от оборота составляет от 2 до 18%.

Диаграмма арендных ставок по группам операторов











Вакантность в ТРЦ Киева стремится к 0. В наиболее успешных объектах стоит очередь ритейлеров в так называемом «листе ожидания». С начала 2011 г. в среднем вакантность сократилась с 4% до 1,6 %. Это обусловлено в первую очередь отсутствием достаточного предложения качественных площадей в последние два года.



Спрос
Безусловными лидерами спроса на торговые помещения в 2011 г. были отечественные сети и уже присутствующие в Украине международные ритейлеры. На рынок Украины вышли новые торговые операторы. Учитывая структуру расходов населения, самую высокую активность проявляли операторы сегмента продуктов питания. Стоить отметить, что многие продуктовые операторы стали развивать новые форматы объектов – как крупные дискаунтеры, так и магазины маленького формата (ВелМарт, Бруснычка, МЕТРО база и т.д.).

Активными потребителями торговых помещений в 2011 г. были магазины бытовой техники и электроники. В лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: Comfy, «Технополис», «Фокстрот». Наращивали сеть отделений операторы банковского сектора: «Сбербанк России», Bank of Cyprus, открывались магазины сетевых операторов детских товаров («Антошка», «Будинок Іграшок»), брендовых марок одежды, обуви. Магазины цифровых решений MOYO, Diawest, Protoria, мобильной связи «Алло», Ringoo, косметики и бытовой химии «Ева», ProStor, Watsons продолжат расширение сети и в будущих периодах.

Исключительно на Киев пока направлены взгляды международных компаний, пришедших в Украину в 2010–2011 гг. Наиболее востребованными на сегодня являются магазины площадью 100-200 кв. м в хороших ТРЦ с отличным месторасположением и тщательно подобранным пулом арендаторов, что обеспечивает объекту хорошую посещаемость. Помещения, как правило, передаются в состоянии shell-&-core.

Предложение
2011 г. оказался малопродуктивным в плане пополнения предложения качественной торговой недвижимостью. Количество введенных в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ было незначительно по сравнению с ожиданиями. Рост арендной площади в сегменте профессиональных торговых площадей по итогам 2011 г. составил порядка 9% , было введено в эксплуатацию почти 99 тыс. кв м торговых площадей. Активное строительство ТЦ и ТРЦ сдерживается ограниченным доступом к заемному финансированию. Тем не менее, стоит отметить возросший интерес со стороны девелоперов к столице, что обусловлено наибольшим ростом товарооборота в стране.

Регионы
С начала 2011 г. практически все отечественные сети активно открывали торговые точки в регионах и даже в городах с населением от 150-200 тыс. чел. Рост доходов населения, увеличение розничного товарооборота в 2011 г., склонность населения Украины к потреблению позволили многим сетям добиться «пост - кризисного» роста продаж. И в 2011 г. они активизировали свои планы развития в регионах. Базовые параметры отбора помещений самими операторами не поменялись. Это по-прежнему продуманная концепция ТЦ, «качественное» соседство, узнаваемость, репутация, посещаемость, высокие транспортные потоки, высокая плотность населения в зоне охвата, хорошая транспортная и автомобильная доступность.

Торговая недвижимость регионов (по данным компании «УТГ»)



Прогноз на 2012 г.
В 2012 г. рынку профессиональной торговой недвижимости будут присущи такие тенденции как увеличение качественного предложения за счет выхода новых объектов и стабилизация ставок аренды за счет выхода новых площадей. Также ожидается реконцепция, перепозиционирование, снижение ставок аренды в некачественных и устаревших объектах. В качественных торговых центрах будет наблюдаться стабильно низкий уровень вакантности помещений. Продолжится процесс расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек, приход новых международных операторов. К концу 2012 г. ожидается усиление конкуренции как среди арендаторов – торговых операторов (борьба за покупателя, развитие новых форматов сетей), так и среди собственно качественных торговых объектов.

ИДК «Каскад»]]> Thu, 09 Feb 2012 09:44:18 +0000 3ec549ccbfac6d1d85b026c527f7160f http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/gostinichnaja-lihoradka-r36827 В преддверии Евро-2012 не зря так долго говорили о дефиците гостиниц в Украине. Те, кто располагал свободными средствами, поспешили переквалифицироваться в отельеров в надежде, как минимум, часть вложений отбить на рекордных тарифах, по которым прогнозируется сдавать койкоместа фанам.

В городах, готовящихся принимать футбольный чемпионат, отмечается повышенный спрос на квартиры в центре, причём, скупают их как поштучно, так и целыми подъездами. В итоге, пока менее ликвидное жилье продолжает дешеветь, «футбольные» апартаменты стремительно растут в цене.

Доходные метры
Риэлторы радостно констатируют: спрос на квартиры в центре Киева, Львова, Донецка и Харькова в течение минувшего года вырос, по меньшей мере, на треть. И с начала этого года, несмотря на общее сезонное затишье на рынке недвижимости, данная тенденция только укрепляется. Причина ажиотажа проста: украинцы рассчитывают хорошо заработать на сдаче жилплощади в аренду футбольным фанам.

Президент всеукраинской молодёжной хостел-ассоциации Роман Пономаренко рассказывает, что ему ежедневно поступает по несколько звонков от желающих обустроить приют для иностранцев. В основном, обращаются владельцы, которые приобрели по 3-4 квартиры в центре и готовы вложить в их ремонт и переоборудование под нужды туристов порядка 150 евро/место. По информации Пономаренко, до конца этого года только в Киеве появится ещё, как минимум, 30 хостелов, по десятку мини-гостиниц в жилых домах готовятся открыть также во Львове и Харькове.

Потенциальных покупателей заставляют активничать цены на проживание в Украине во время проведения футбольного чемпионата, озвученные экспертами. По словам Романа Пономаренко, если сейчас койко-место в хостеле стоит порядка 15 евро с человека в сутки, то к Евро тариф подскочит к 100 евро. И, учитывая дефицит гостиничных мест в нашей стране, пустовать жилье эконом-класса вряд ли будет.

Куплю подъезд. Дорого
Ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий рассказывает, что в столице только за последнее время было проведено порядка 15 сделок по покупке одним владельцем сразу нескольких квартир на Андреевском спуске, ул. Жилянской, Саксаганского, Институтской. Будущие владельцы вложили в недвижимость по $3-4 млн.

Его львовские коллеги рассказывают, что у них особым спросом пользуются 3-4 комнатные квартиры в историческом центре города, в частности, в районе площади Рынок. В Харькове наблюдается ажиотажный спрос на жилье на ул. Сумской и прилегающих районах. В Донецке – на ул. Артема.

Квартиры приобретают, рассчитывая во время чемпионата сдавать их по 150-200 евро в сутки (нынешняя цена – 50-100 евро в зависимости от уровня квартиры).

Уловив тенденцию повышения спроса, собственники ликвидной недвижимости начали поднимать цены. За последний год квартиры эконом-класса в центре большинства городов, которые, как правило, и покупают под хостелы, подорожали, как минимум, на 10%. К примеру, в Киеве, где в начале прошлого года квартиры без ремонта в центре выставлялись по $2-2,5 тыс./кв.м, сейчас за них хотят уже $2,2-2,8 тыс. грн. Во Львове цены выросли с $1,7тыс./кв.м до $1, 9 тыс., в Донецке – с $1,8-2 тыс. – до $2,2 тыс., в Харькове – с $1,5 тыс. до $1,7 тыс./кв. м.

К примеру, во Львове, где традиционно большой наплыв туристов и не так много сдающегося внаём жилья, изымание из оборота нескольких десятков квартир, которые новые владельцы закрыли на ремонт, уже привело и к повышению на 10-15% арендных ставок. И тенденция удорожания жилья в центре городов, принимающих Евро, в этом году только укрепится, - прогнозируют эксперты. По их оценкам, квартиры вырастут в цене ещё, как минимум, на 5-7%.

Без скидки не предлагать
Между тем жилье, на котором нет шансов заработать, по-прежнему простаивает и дешевеет. По данным представителя Украинской торговой гильдии Евгения Ридоша, в течение 2011 г. квартиры на вторичке в Киеве упали в цене, в среднем, на 3,4%. Если в 2009 г. стоимость квадратного метра составляла $2,1 тыс., то в 2010 г. – уже $2,04 тыс., а в минувшем сезоне цена снизилась до $1,9 тыс.

Шансы быстро найти клиента сейчас есть разве что у продавцов самых дешёвых квартир, на долю которых, по данным SV Development, в прошлом году пришлось максимальное количество сделок – до 70% от их общего количества. «Убитые» квартиры на Борщаговке, Троещине, Виноградаре за последний год даже выросли в цене на 10-12%. К примеру, если в 2010 г. однокомнатная хрущевка на окраине столицы стоила от $30 тыс., то в прошлом году – $40 тыс., а в этом сезоне нижняя планка поднимется до $50 тыс., - прогнозирует Сергей Костецкий.

Но это, пожалуй, единственная хорошая новость для собственников квадратных метров. Квартиры в более высокой ценовой категории продаются месяцами, даже несмотря на то, что владельцы готовы сбрасывать до 10% от заявленной стоимости. К примеру, по данным УТГ, жилье бизнес-класса в 2011 г. подешевело на 1,7%. Элитные апартаменты, хотя и выставляются по неизменно высоким расценкам (от $3 тыс./кв. м), на момент проведения сделки падают в цене ещё более существенно – до 7-12%.

Стоит отметить, что продавцы вторички пошли на попятную под давлением застройщиков, которые в 2011 г. заметно активизировались и, чтобы распродать квартиры, предлагают не только привлекательные цены (от $950/кв. м), но и беспроцентные ссуды. Так что, по прогнозам Сергея Костецкого, в этом году общая тенденция удешевления недвижимости в Украине сохранится.

Татьяна Гармаш]]> Tue, 07 Feb 2012 10:08:52 +0000 a3ae68ac3bfdb0cae23ac451bcc631ab http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/investicii-v-nedvizhimost-moskva-luchshe-londona-r36652 Москва впервые обогнала Лондон по привлекательности инвестиций в недвижимость, утверждают эксперты PricewaterhouseCoopers. Британская столица переоценена: ее цены уже имеют мало общего с реальностью, говорится в докладе. Российские эксперты не согласны с такой точкой зрения, заверяя, что альтернативы Лондону в Европе нет.

Аналитики PricewaterhouseCoopers совместно с Urban Land Institute провели анализ европейского рынка недвижимости и представили свой новый доклад на тему инвестиционной привлекательности городов.

Главная сенсация рейтинга заключается не в том, что Лондон потерял свои лидирующие позиции, а в том, что Москва признана более интересным с точки зрения инвестиций в недвижимость городом, чем Лондон.

Российская столица занимает 9-е место списка, Лондон – замыкает десятку, куда он переместился с прошлогоднего второго места. «Многими британская столица до сих пор расценивается как «золотой стандарт недвижимости», но он потерял свою привлекательность», – говорится в докладе.

«Многие на рынке уже считают, что Лондон переоценен, и его цены имеют мало общего с реальностью. Конечно, сейчас Лондон – это самая тихая гавань, но когда экономическая ситуация в мире наладится, и все потянут свои сбережения на родину, тогда мы и увидим на сколько он был переоценен», – поясняют авторы исследования.

Первое место рейтинга, как и год назад, досталось турецкому Стамбулу – все это благодаря растущей экономике и молодому населению. Немецкий Мюнхен, где уровень безработицы один из самых низких в Германии, идет вторым. Эксперты отметили его за стабильность экономики.

Замыкает тройку лидеров польская Варшава, которая «быстро становится восточным финансовым транзитным центром Европы».

Берлин стал самым привлекательным рынком жилой недвижимости Европы, а Стокгольм, Париж, Гамбург и Цюрих стали выбором инвесторов, предпочитающих безопасные города. Москва вошла в топ-10 впервые. При этом, Париж также скатился в рейтинге, но не так сильно, как Лондон.

«Непонятно, как Лондон смог так потерять в рейтинге в тот год, когда численность его иностранных собственников объектов недвижимости перепрыгнула 54%-ный барьер», – критикует исследование руководитель отдела загородной недвижимости Chesterton Вера Рукина.

«С точки зрения покупки недвижимости для детей, обучающихся в лондонских и британских учебных заведениях, Лондон всегда будет впереди многих городов», – добавила она. «И еще один важный фактор, не всегда принимаемый во внимание, – это язык: английский язык является общепринятым в международном бизнесе и широко распространен в социальной среде, что существенно способствует доступности Лондона для иностранцев», – пояснила Вера Рукина EUROMAG.

Да и по расходам на оформление сделок Лондон выглядит более привлекательно, чем другие города – в британской столице они занимают 1,5–5% по сравнению с тем же Берлином, где расходы доходят до 10–12%.

«В сегменте элитной недвижимости Стамбул нельзя сравнивать с Лондоном, равно как и Стокгольм с Берлином, и даже Париж с Цюрихом. Недвижимость в Лондоне – это не только надежное вложение капитала. В условиях слабого фунта стерлинга и исторически низкий учетной ставки, покупка недвижимости в столице Великобритании остается прекрасным долгосрочным вложением с горизонтом инвестирования более 20 лет. Поэтому, Стамбул может быть модным направлением и инвестиционно-привлекательным, но он никогда не станет Лондоном», – уверена эксперт.

Тем не менее, Лондон уже не впервые уступает свои позиции в подобных рейтингах. Например, в октябре прошлого года в рейтинге LaSalle Investment Management Лондон оказался на втором месте списка городов с высоким спросом на недвижимость в среднесрочной перспективе. Первое место также досталось Москве.

Максим Цуканов]]> Fri, 03 Feb 2012 11:15:16 +0000 ccb2630ca994988d65e17c73adf6f1d2 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/nalog-na-nedvizhimost-sploshnoje-nedorazumenije-r36427 Наверное, «долгожданный» не то слово, которое можно применить к налогу как таковому. Хотя, почему нет? Ведь длительное время ждать можно вещи не только приятные. И если подходить именно с этой позиции, то налог на недвижимость, а если быть точнее — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, действительно долгожданный. Семнадцать лет понадобилось украинскому государству, чтобы ввести в действие налог, заявленный как часть налоговой системы Украины еще в далеком 1994 году в Законе «О системе налогообложения». И даже при этом положительный результат нововведения остается под вопросом…

Льгота для коммерсантов

Сегодня налог на недвижимость существует практически во всех развитых странах. Структура налога, конечно, не без национальных особенностей, повторяется в общих чертах в странах с различными политическими, социальными и правовыми системами, разделенных между собой морями и континентами, языками и культурными особенностями. Такое единство подходов обуславливается, в первую очередь, экономической природой налога и особенностями объекта налогообложения.

Именно поэтому на общем фоне ярко и своеобразно выделяется украинский вариант налога на недвижимость, разрабатывая который, авторы Налогового кодекса пошли своим, уникальным путем, и здесь наследуя давнюю традицию украинской власти. В опровержение старой народной мудрости отечественные законодатели на собственном примере показали, что насмешить людей можно не только поспешив, и 17-летняя предыстория разработки налога ни в коем случае не может быть предпосылкой утверждения его качественной модели.

Анализ ст. 265 НК вызывает вопросы не только о том, почему мы решили игнорировать мировую практику правового регулирования аналогичных налогов в других странах, но и почему законодатель, конструируя механизм налога, проигнорировал элементарные законы экономики, а иногда и просто логики?. Признаться честно, в большинстве своем вопросы остаются без ответа. Хотя нет, некоторые ответы все-таки подсказывают сегодняшние украинские реалии. Вот, к примеру, объектом налогообложения налога на недвижимость в подавляющем большинстве стран Европы (возможно, за исключением Швеции), Америки, Азии является вся, а не только жилая недвижимость. Это логично и правильно. Почему коммерческая недвижимость, которая ко всему еще и приносит доход, не должна быть объектом налогообложения? Ведь ее объем значительно превышает объем недвижимости жилой, превращая мелкий местный налог в значительный источник пополнения местных бюджетов.

К примеру, местные бюджеты в Великобритании получают от налога 24,6 млрд. фунтов в год (2009 г.), что составляет 4,5% всех доходов консолидированного бюджета страны. Прямо скажем, разработчики украинского варианта налога на недвижимость вряд ли ставили перед собой такие амбициозные цели, справедливо предполагая, что собственники крупной коммерческой недвижимости в Украине, которые по счастливой случайности совпадают с подавляющим большинством депутатского корпуса Верховной Рады, вряд ли поддержат инициативу о налогообложении их недвижимости.

В большинстве стран Европы (Германия, Испания, Венгрия и др.) данный налог, уплаченный юридическим лицом, относится на его расходы, уменьшая базу налогообложения корпоративного налога на прибыль. При этом обеспечивается основополагающий принцип справедливости налогообложения, полностью отсутствующий в украинском варианте налога, предоставляющем неоправданную льготу для нежилой недвижимости.

Из мелкого в карликовый

Так или иначе, согласно ст. 265 НК, налогом облагается объект жилой недвижимости. Плательщиками налога являются юридические и физические лица — собственники объекта независимо от их резидентного статуса. Здесь разработчики столкнулись с еще одной проблемой — политической. Дело в том, что недвижимость — собственность подавляющего большинства украинских семей, изъятие дополнительного налога у которых повлекло бы недовольство граждан даже не столько не желающих делиться с государством, сколько не верящих в перспективность использования очередного пожертвования государству во благо общества. Но, с другой стороны, сокращение базы налогообложения повлечет уменьшение прогнозируемых фискальных поступлений, превращая налог из мелкого в карликовый.

Возможно, авторы проекта Налогового кодекса просто «не желали связываться», возможно, хотели вернуться к доработке налога позднее, но проблему недовольства общества решили просто, изъяв с последовательностью, достойной лучшего применения, из налогооблагаемой базы основную часть жилого фонда страны, чем придали налогу декоративный характер.

Так, базой налогообложения стала не обычная, рыночная, налоговая, регистрационная или любая другая, но все-таки экономическая стоимость недвижимости, которая является базой налогообложения или основой для ее исчисления (например, в Италии) во всех без исключения странах, где введен такой налог, а квадратный метр — единица, абсолютно неадекватная экономической сути налога. Ведь квадратный метр в разных регионах страны и даже одного города может представлять собой разную экономическую ценность и, следовательно, должен порождать разные налоговые обязательства. Но смелые новаторы-налоговики на этом не остановились. Они обложили налогом не просто квадратный метр недвижимости, а «квадрат» жилой площади объекта недвижимости! В первую очередь хочется поблагодарить их за то, что не предложили очень распространенную в средневековой Европе базу налогообложения недвижимости, исходя из количества окон в доме, а во вторую очередь поинтересоваться, что это такое, собственно, — «жилая площадь»? Где на уровне закона или хотя бы подзаконного акта дано определение этого термина? И еще: можем ли мы применять этот термин вообще и вводить в действие механизм налогообложения, если понятие жилой площади на уровне закона не определено? Рискну предположить, что ни один суд не сможет ответить на этот вопрос утвердительно.

В Европе — в процентах от стоимости имущества

Обращаясь к практике правового регулирования налогообложения в развитых странах, отметим, что в Великобритании налог на недвижимость начисляется в фиксированной сумме по отношению к базовой ставке налогообложения, составляющей 1354 фунта в год. Недвижимость распределяется на девять категорий в зависимости от налоговой оценки объектов, пересматриваемой каждые пять лет. В Дании недвижимость стоимостью до 3,04 млн. датских крон облагается по ставке 1% от ее стоимости, а свыше — 3%. В Германии налог установлен в объеме от 0,35% до 2,31% от стоимости имущества. В Китае ставка составляет 1,2% от стоимости объекта или 12% от оценочной годовой арендной платы, начисляемой на объект.

Угадывая мотивы разработчиков налога, которые не хотели утруждать себя разрешением спорных вопросов о стоимости объектов недвижимости, очень сложно определяемой в условиях отсутствия полноценного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, отметим, что проблема отсутствия реальной стоимости на недвижимость существует не только в нашем государстве. Это относится, скажем, к Российской Федерации, где проблему удалось решить, приняв за основу стоимость объектов по состоянию на 1991 год с последующей их индексацией. И вообще, удалось же в Украине создать вполне сносный механизм налогообложения земли, где также не все однозначно со стоимостью и земельным кадастром. Почему в части недвижимости понадобилось конструировать нежизнеспособный и экономически необоснованный механизм?

Конечно, Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество как источник информации об объектах налогообложения является одной из основных проблем введения налога на недвижимость. Реестр введен совсем недавно, и информация, содержащаяся в нем, мягко говоря, сырая. Кроме того, она прямо может не соответствовать тем определениям объектов жилой недвижимости, которые содержатся в НК. К примеру, согласно п. 14.1.129, дачный дом — жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Этот объект освобождается от налогообложения согласно п-п. г) п. 265.2.2 ст. 265 НК. А какой статус этот дом имеет в правоустанавливающих документах и, соответственно, в реестре? Если он именуется просто как жилой дом, или жилой дом усадебного типа, то льготу на него можно будет получить только в судебном порядке. Это же касается здания детских домов семейного типа. Они освобождены от налогообложения. Без всякого сомнения, льгота оправданна. Но как, по мнению разработчиков налога, детский дом семейного типа будет доказывать, что здание (или несколько зданий) именно его, если данные об объектах налогообложения берут исключительно из реестра (п. 265.3.2)? Переделывать правоустанавливающие документы? Вносить изменения в реестр? Но ведь такая операция просто не предусмотрена, как, кстати, и такой вид жилого объекта.

Еще пример. Вы осуществили достройку и не можете ее узаконить, или еще лучше — снесли старый дом и на его месте возвели новый и не зарегистрировали это в БТИ? Для вас хорошая новость: платить налог с нового объекта недвижимости (с нового метража) вы не будете именно потому, что основой для расчетов являются данные реестра, в которых информации о доме пока нет. Отметим, что проблемы с реестром вещных прав — проблемы объективные, не зависящие от несовершенства налога, а лишь дополняющие его. Точно так же, как и в случае с налогообложением земли, они должны быть разрешены системной и последовательной работой по приведению в порядок данных реестра.

Государственный интерес

Вероятно, реализуя свое желание умертвить и без того нежизнеспособный налог, в п. 265.4.1 ст. 265 разработчики решили почему-то освободить от налогообложения основную часть жилого фонда, предоставив право каждому плательщику один раз в год уменьшить налогооблагаемую (т.е. жилую) площадь квартиры на 120 кв. м, а жилого дома на 250 кв. м. Иными словами, чтобы заплатить налог, я должен иметь в собственности квартиру жилой площадью более 120 кв. м. или несколько квартир. Если же семья, как известно, владеющая недвижимостью на праве общей совместной собственности без выделения долей, имеет две квартиры, то супруги могут, распределив между собой обязанности по уплате налога согласно п-п. б) п. 265.1.2. ст. 265, избежать налогообложения в принципе. Ту же самую операцию можно проделать и с детьми, и с другими сособственниками.

Являясь собственником квартиры общей площадью 63 кв. м, я, как и любой другой налогоплательщик, не могу не радоваться тому, что не буду платить налог, но, с другой стороны, ведь есть еще и государственный интерес, который теоретически должен представлять собой совокупность интересов украинских граждан в том, чтобы наше государство в условиях кризиса имело тот же источник наполнения бюджета, как и его соседи. Конечно, такое желание в украинских реалиях выглядит смешно и лицемерно. Но смогли же бельгийцы, дополнительно к тем налогам, которые они платят, по своей инициативе прокредитовать собственное правительство на 2,7 млрд. евро? Кто сказал, что для того, чтобы потребовать справедливости, честности и прозрачности действий власти мы, как граждане, не должны сделать первый шаг? Утопия? Возможно. Но молчать и тихо радоваться тем подачкам, которые умышленно или по своей низкой квалификации власть делает своим гражданам в виде мертворожденного налога в обмен на освобождение от его уплаты за принадлежащие власть имущим недвижимые нежилые активы, мне кажется не менее аморальным, чем прямо голосовать за такие решения в Верховной Раде.

Именно потому введение налога на недвижимость не в существующем, а в цивилизованном виде, когда налог платят все граждане и организации справедливо и соразмерно стоимости недвижимости, которой они владеют, максимально соответствует интересам построения цивилизованного современного общества, а значит, и интересам, всех граждан независимо от их социального статуса или имущественного состояния. И, кстати, не в этой ли плоскости лежит налогообложение роскоши, за которое так ратуют сегодняшние реформаторы от власти, предлагая красивые, но не вполне адекватные прожекты?

Даниил Гетманцев]]> Wed, 01 Feb 2012 12:10:35 +0000 8cb29311570d10e7281de39031270764 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/kakimi-budut-ceny-na-zhile-v-fevrale-r36305 Эксклюзив газеты "ДЕЛО"

"Дело" совместно с консалтинговой компанией SV Development предлагает свой прогноз развития рынка недвижимости на ближайший месяц.

Если просмотреть динамику цен на недвижимость в январе 2012 года, станет очевидным: в ряде регионов с разной активностью цены перестали снижаться, и только в Харьковском регионе отмечается незначительная стагнация 0,1%. Максимальный рост на 0,5-0,7% зафиксирован в трех экономически развитых регионах Украины, включая столицу.

Так, в Киеве можно отметить максимальную динамику роста цен на жилье за последний месяц, которая составила 0,65%, что можно объяснить столичным статусом и максимальной развитостью рынка жилья. Похожую позитивную картину (0,57%) можно наблюдать и во Львове.

Чуть медленнее растут цены в Днепропетровске (0,43%) и Одессе (0,34%). В одном из самых индустриально развитых городов Украины Донецке стоимость квартир выросла незначительно (0,17%).

В то же время за прошлый месяц немного "поползли" вверх цены в не самых крупных городах страны — Хмельницком (0,11%), Симферополе (0,22%), Николаеве (0,31%), Ужгороде (0,13%), Херсоне (0,2%) и Чернигове (0,23%). Правда, это в основном касается дешевого сегмента жилья — одно- и двухкомнатных квартир.

В декабре на 50% сократилось количество сделок

Также стало известно, что на сегодняшний день больше теряют в цене трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Тогда как основной рост стоимости проходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. На рынке вторичного жилья наибольшее количество договоров купли-продажи сегодня заключается в самом дешевом сегменте эконом-класса (квартиры стоимостью $45-70 тыс.), а также еще немного в среднем ценовом сегменте — $70-85 тыс. Интерес сохраняется и на квартиры бизнес-класса в домах в центре городов и возрастом до 10 лет в самых популярных районах.

В январе, по данным SV Development, в столице было заключено 630 сделок купли-продажи вторичного жилья, что на 49% меньше количества сделок за декабрь. Наибольшим спросом у покупателей в январе 2012 года пользовались двухкомнатные квартиры, на покупку которых приходилось около 57% сделок (на однокомнатные — 34% сделок, тогда как спрос на трехкомнатные и более — 9%).

При этом 77% всех сделок в Киеве приходится на покупку квартир стоимостью до $100 тыс., а 23% сделок — от $100 тыс. до $200 тыс.

Эксперты прогнозируют оживление рынка после новогодних праздников

В следующем месяце компания прогнозирует количество сделок на уровне 1000-1100, что связано с постепенным выходом из новогодних праздников и активизацией общей активности покупателей на рынке. Традиционно наибольшим спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры, на которые придется порядка 56-60% всех сделок, 30-35% займут однокомнатные квартиры и 8-13% придется на объекты с тремя комнатами и более.

Если говорить о средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, то в Киеве она составит $1860/кв. м. Однокомнатную квартиру в столице можно купить за $57-59 тыс.

"По нашим прогнозам, максимальное количество сделок (77-84%) будет зафиксировано в сегменте до $100 тыс., 20-25% в ценовой категории от $100 тыс. до $200 тыс. и 3-5% — в категории свыше $200 тыс.", — резюмирует специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий.]]> Tue, 31 Jan 2012 10:24:31 +0000 8766eedaab2e5ce37cc6c1fcc5d2dfd0 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/akkreditivnaja-skhema-pokupki-zhila-pan-ili-propal-r36184 На рынке недвижимости уже несколько месяцев активно продвигается новая услуга — покупка жилья с помощью аккредитива как банковской гарантии достройки дома. «ВД» выясняла, как такая схема защищает инвесторов.

Финансовый директор крупной столичной компании Марина Валерьева (фамилия изменена) — инвестор с негативным опытом покупки жилья. Весной 2009 г. она приобрела «двушку» для дочери в ЖК «Авиатор». Сдача дома планировалась в декабре того же года. «Однако ключи мы получили только в ноябре 2010 г., и эта задержка изрядно подпортила нам нервы и планы», — делится Марина Владимировна. Однако сегодня она с энтузиазмом вновь готовится к покупке новой квартиры уже для себя: «Мы с мужем хотим продать нашу «трешку» на Прорезной и купить четырехкомнатную на Печерске, в строящемся ЖК». На время строительства Марина собирается переехать к дочери и очень надеется, что будет «надоедать» родным не более года с момента продажи своей квартиры — такой срок сдачи дома в эксплуатацию обещает застройщик, предлагая в качестве гарантии аккредитивную схему покупки жилья. А она, мол, основана на принципе: либо квартира, либо возврат денег с процентами в случае затяжки или заморозки строительства.

Плюс проценты

Владислав Мишук, вице-президент по продажам жилого комплекса «Престиж Холл», директор компании Kanzas Real Estate, озвучивает главные козыри инновационного продукта: «Аккредитив может обезопасить покупателя от рисков, связанных с неполучением квартиры или с несвоевременной сдачей объекта в срок. Ведь инвестор передает свои деньги не застройщику, а банку-посреднику, там они замораживаются на депозитном счету. В итоге клиент получает либо свою квартиру, либо обратно свои деньги с процентами, если застройщик не выполнил обязательства». Полезна такая схема расчетов и для застройщика, поскольку, как отмечает Дмитрий Жуков, юрист ЮФ «Мисечко и Партнеры», она «гарантирует ему, что у покупателя есть реальные финансовые возможности для приобретения жилья».

Но применяют ее пока единицы (см. «Объекты, квартиры в которых...»). Одна из причин, по мнению опрошенных «ВД» экспертов, — неготовность самих компаний к внедрению новинки. Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика», считает, что «такая схема невыгодна тем застройщикам, у которых нет средств, необходимых для строительства объекта. Ведь, по сути, застройщик не может использовать деньги покупателя для ведения строительства, получая их только после введения дома в эксплуатацию. На украинском же рынке застройщики привлекают покупателей на стадии строительства как раз для того, чтобы иметь финансовые ресурсы для достройки объекта».

Банковская гарантия при аккредитивной схеме покупки жилья выглядит впечатляюще. Еще бы: ведь обещается начисление процентов после перечисления денег банку (10% годовых в долларах США), а главное — возможность возвращения всей суммы платежа при срыве сроков строительства. «ВД» удалось заполучить образцы договоров некоторых компаний, практикующих аккредитивную схему. Эти документы мы попросили проанализировать специалистов нескольких юридических компаний.

Дьявол в договоре

Инвестор, приобретающий квартиру, подписывает два пакета документов: с банком и застройщиком. С банком — об использовании средств, размещенных в качестве аккредитива (как правило, это 100% стоимости квартиры, заявленной застройщиком). С застройщиком — договоры резервирования и купли-продажи, но не недвижимости, а целевых ценных бумаг, которые после введения дома в эксплуатацию инвестор обменяет уже на реальную квартиру.

Юристы обращают внимание, что, если стройкомпания вовремя жилье не сдаст, забрать свои деньги, размещенные в банке, инвестору, не согласному ждать, будет очень сложно. «Договор с банком (о выплате процентов на средства, размещенные в качестве аккредитива) никакого отношения к застройщику не имеет. Банк обязуется лишь начислять проценты на тело аккредитива. Договор также содержит прямую норму о возможности расторжения его инвестором и возвращения ему внесенных денежных средств, если контрагент вкладчика (клиента) не выполняет своих обязательств в срок или в целом. Такая норма является логичной и общепринятой. Однако договор с застройщиком (купли-продажи ценных бумаг через аккредитив) такого права инвестору не предоставляет, что, по сути, приводит к правовой коллизии в случае спора между покупателем и продавцом жилья», — говорит Дмитрий Жуков. Если же в случае с задержкой или заморозкой строительства клиент потребует назад свои кровные, это будет означать фактически расторжение договора купли-продажи ценных бумаг через аккредитив в одностороннем порядке. Что грозит инвестору, согласно этому договору, штрафом в размере 35% от стоимости квартиры(!). Не желающим принудительно продлевать аккредитив остается один путь — защищаться в суде.

Важный момент: все анализируемые договоры купли-продажи предполагают покупку не самого объекта недвижимости на стадии строительства, а целевых облигаций на данную недвижимость. А такая схема приобретения жилья даже при сдаче дома в эксплуатацию еще не означает возможности заселения. «Эти ценные бумаги еще должны быть выкуплены (обменены) эмитентом на саму недвижимость. То есть банк «умывает руки» после того, как эмитент передает ему документы о вводе здания в эксплуатацию. И дальнейшие отношения между покупателем и продавцом (в частности, исполнение последним обязательств по передаче самих облигаций покупателю, обмену облигаций на недвижимость) проводятся без участия и без контроля со стороны банка. Таким образом, несмотря на то что деньги покупателя уходят только после ввода дома в эксплуатацию, сам факт расчета не приводит даже к возникновению права собственности на облигации», — поясняет Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры».



Есть ловушка для покупателя и в самих условиях «исполнения» аккредитива (или «раскрытия», то есть перечисления денег застройщику), прописанных в договоре купли-продажи ценных бумаг через аккредитив. Процедура предусматривает предъявление застройщиком банку копии документа о введении в эксплуатацию здания. На практике же такие документы застройщики зачастую получают, когда здания еще «сырые». «Часто такие «принятые» дома не подключены к коммуникациям, не оснащены работающими лифтами и т. д. Не говоря уже о благоустройстве придомовых территорий и обслуживающих жилые комплексы сооружений. В результате инвесторы не досчитываются школ, детских садов и площадок (если речь идет о ЖК). На мой взгляд, наличие такого документа у застройщика отнюдь не говорит о том, что обязательства перед инвестором он выполнил надлежащим образом», — предупреждает Татьяна Яковенко, руководитель практики градостроительного права ЮФ Constructive Lawyers.

По условиям одного из анализируемых договоров купли-продажи ценных бумаг через аккредитив, инвестор принимает на себя еще и валютные риски. «Как правило, после внесения покупателем 100% стоимости объекта инвестиций (квартиры) застройщик лишается права требовать каких-либо доплат (за исключением уточнения площади квартиры после замеров БТИ), — говорит Дмитрий Жуков. — При этом в одном из договоров купли-продажи ценных бумаг через аккредитив застройщик обязывает покупателя внести оплату в национальной валюте, которая будет конвертирована в доллары США на межбанке. То есть в случае снижения курса доллара США в момент выплаты покупатель обязан будет доплатить уже в гривне курсовую разницу (после повторной конвертации на межбанке)».

Зри в оба

Тем, кому приглянулось жилье, продаваемое по аккредитивной схеме, юристы Constructive Lawyers предлагают прежде всего оценить надежность субъектов строительства. «Уровень рисков тут традиционно зависит от субъектного состава участников строительства — тех, кто строит и кто контролирует деньги. При участии в строительстве девелопера с хорошей репутацией с привлечением надежного банка эта схема выглядит достаточно надежно. В варианте с мелким застройщиком в паре с «карманным» финучреждением ничего принципиально более «надежного», чем ФФС, я бы не увидела», — говорит Татьяна Яковенко, руководитель практики градостроительного права ЮФ Constructive Lawyers. Юристы компании «Василь Кисиль и Партнеры» советуют при подписании договора приобретения целевых облигаций ознакомиться с проспектом эмиссии облигаций, зарегистрированным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). Проспект эмиссии находится в публичном доступе и предоставит инвестору полную информацию о застройщике, его финансовом состоянии, а также данные об облигациях — в частности, о сроках начала и завершения погашения облигаций, о действиях инвестора в случае пропуска срока предъявления облигаций к погашению, в случае дефолта застройщика и т. д.

Олег Климчук, адвокат МЮФ Noerr (Киев)
— Покупка недвижимости через аккредитив — сложный финансово-правовой механизм, который не следует пытаться понять на уровне рекламного проспекта отдела маркетинга застройщика или финансово-кредитных компаний, принимающих участие в продажах. Более того, такие проспекты могут содержать если не явные юридические ошибки, то, по крайней мере, положения, требующие разъяснений со стороны застройщика. К примеру, в некоторых рекламных текстах безотзывной аккредитив характеризуют как такой, изменения к которому вносятся с согласия сторон. Но, согласно ст. 1095 ГК Украины, безотзывной аккредитив может быть аннулирован или же его условия изменены только с согласия получателя денежных средств.

Анна Сисецкая, адвокат АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»
— Использование аккредитива обеспечивает инвестору больше инвестиционного комфорта и финансовой защищенности, нежели прямые денежные расчеты. Во-первых, условием выполнения аккредитива является завершение строительства и предоставление документа, подтверждающего принятие инвестируемого жилья в эксплуатацию. Во-вторых, на сумму покрытия по аккредитиву банк начисляет проценты в пользу инвестора, что делает открытый аккредитив схожим на депозит. Таким образом, деньги инвестора аккумулируются в банке до завершения строительства и принятия жилья в эксплуатацию, и в случае дефолта застройщика — в частности, невозможности завершения строительства, — деньги возвращаются инвестору.

Алексей Гончарук, управляющий партнер ЮФ Constructive Lawyers
— Низкий уровень доверия частных инвесторов к застройщикам — одна из основных причин возникшего кризиса строительной отрасли. Придуманные ранее схемы — через закладные, ФФС, ФОН (фонд операций с недвижимостью) и другие — себя дискредитировали. Чтобы преодолеть недоверие, менеджеры по продажам и придумали схему оплаты через аккредитив. Звучит это так: «Деньги вы перечисляете застройщику только после того, как он отдаст вам квартиру!». На деле это всего лишь игра слов, ничего принципиально нового в таком варианте нет. И риски инвесторов, к сожалению, как были, так и остаются высокими. Оценивать их уровень по-прежнему следует, исходя из субъектов процесса строительства, а уже потом — из схемы привлечения денег застройщикам.

Алексей Воронин ]]> Mon, 30 Jan 2012 09:48:16 +0000 6261b5440921d5222921145bc871d759 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/rynok-nedvizhimosti-v-janvare-vrema-pokupat-r36168 В начале 2012 года в сфере недвижимости Украины было сделано много прогнозов и ставок. О том, что же изменилось на рынке жилья в декабре 2011-го и стоит ли покупать и (или) арендовать недвижимость в первом месяце года Дракона, рассказывает «Обозреватель».

Рынок недвижимости Украины: что даст новое законодательство?

Прежде, чем говорить о тенденциях рынка недвижимости в некоторых крупных украинских городах, следует упомянуть о некоторых законодательных нововведениях. Речь идет о вступающих в силу с 1 января 2012 года новых правилах регистрации прав собственности. Некоторые эксперты уже успели заявить, что такие изменения могут приостановить активность риелторов по всей Украине из-за возможного подорожания актов регистрации.

Если в декабре 2011 года права собственности и пользования всей недвижимостью, кроме земельных участков, регистрировало Бюро технической инвентаризации (БТИ), то с января 2012 года регистрация всех имущественных прав на недвижимость, включая и землю, будет передана органам юстиции, а именно - Государственной регистрационной службе.

Страна пока еще не успела целиком ощутить на себе нововведение. Поэтому говорить о влиянии этих новых законодательных инициатив на рынок недвижимости пока рано. Поэтому стоит проанализировать данные рынка недвижимости в разных городах Украины.

Харьков: упали продажи, а стоимость аренды - прежняя

В сравнении с декабрем 2011 года, в январе 2012-го в Харькове на 6,05% уменьшилось количество выставленных на продажу объектов недвижимости. Речь идет как о «первичке», так и о вторичном рынке недвижимости. А количество покупателей при этом остается на прежнем уровне.

Согласно данным АН «Город», средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости в Харькове за последний месяц не изменилась, оставаясь на уровне 954,97$/кв.м.

Самое дешевое жилье при этом продается за $25 тыс. Это однокомнатная квартира на вторичном рынке с ремонтом в районе Сортировки.

Определить среднюю стоимость квадратного метра на первичном рынке Харькова довольно сложно, как отмечают эксперты, она колеблется в районе до 8000 гривен.

Что же касается рынка аренды квартир Харькова, то и тут наблюдается снижение. В сравнении с декабрем 2011-го количество выставленных вариантов аренды жилья уменьшилось на 5,95%.

Сама же стоимость съема квартир в Харькове не изменилась. Средняя цена аренды 1-комнатной квартиры, согласно данным АН «Город», в центре города составляет 2810 гривен ежемесячно, 2-комнатной - 3417 гривен в месяц.

Цена аренды жилья в спальных районах Харькова также практически не изменилась, в январе 1-комнатную квартиру снимали в среднем за 2200 гривен, а «двушку» - за 2600 гривен в месяц.

Киев: самое дешевое жилье на «вторичке» стоит 20 тыс. долларов

Столичный рынок недвижимости практически не ощущает на себе никаких изменений. Тут, кажется, всегда популярна как аренда, так и покупка-продажа жилья на первичном и вторичном рынках.

В январе 2012 года, в сравнении с декабрем 2011-го, особых изменений также не наблюдается. Тем не менее, были установлены некоторые важные тенденции.

Народ предпочитает покупать квартиры в новостроях, но обманных схем и застройщиков с плохой репутацией старается избегать, даже если квартира и выставляется на продажу за символические деньги.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Киева варьируется от 1000 до 3000 долларов, есть и дороже. Больше всего застраивается Левый берег, но и Правый не уступает, что, кстати, и плохо, и хорошо одновременно. С одной стороны, происходит массовая застройка исторического центра города, а с другой, – модернизация столицы и замена ветхих домов современными новостроями.

Самое дешевое жилье на вторичном рынке Киева стоит 20 тыс. долларов. Это – комната в коммуналке по ул. Новопироговской (Корчеватое). Площадь - 13 кв. метров, жилое состояние. Рядом парковая зона, Днепр.

Чуть дороже, за 35 тысяч «зеленых» можно приобрести 1-комнатную квартиру на ул. Донца (Соломенский район). Жилье требует ремонта, общая площадь – 32 «квадрата».

Стоимость же самого дорогого жилья столица как на первичном, так и на вторичном рынке, достигает нескольких миллионов долларов.

Уровень аренды в столице за последний месяц не упал, но и не вырос. В связи с огромным количеством приезжих, сектор съема-сдачи недвижимости в Киеве вряд ли потеряет свои позиции. Чаще всего снимают 1-комнатные квартиры, средняя стоимость такой аренды – 3000-3500 гривен ежемесячно.

Львов: цена «жилого квадрата» растет

Как отмечают риелторы, в 2011 году, вплоть до декабря, наблюдалось снижение цен, как на покупку, так и на аренду недвижимости в Западной столице. А в 2012 году, начиная уже с января, эксперты прогнозируют стабилизацию и рост цен на недвижимость во Львове.

Средняя стоимость покупки «жилого квадрата» тут составляет $1420. В сравнении с прошлым годом, как уже говорилось выше, произошел рост цен, повлияло на это, главным образом, увеличение спроса на 1-комнатные квартиры.

Согласно данным портала Neboscreb.com.ua можно отметить следующие тенденции в динамике львовских цен на жилую недвижимость:

- Сыхивский район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1166 до $1184 за кв. м;

- Шевченковский район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1228 до $1248 за кв. м;

- Зализнычный район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1255 до $1276 за кв. м;

- Лычаковский район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1307 до $1312 за кв. м;

- Франковский район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1391 до $1408 за кв. м;

- Галицкий район - стоимость жилья с начала года возросла здесь с $1821 до $1823 за кв. м.

Офисные помещения Украины: аренда растет, продажи - падают

Тенденции на рынке офисных помещений, как ни странно, остаются практически одинаковыми на территории всей Украины. Более того, в этой сфере все относительно стабильно круглый год.

Как и в декабре 2011-го, первый месяц наступившего 2012-го года показал, что в 99% случаев офисные помещения сдают в аренду, а спрос на покупку офисов очень низок. Данная тенденция весьма обеспокоила специалистов. Так, Денис Черненко, заместитель руководителя отдела офисной недвижимости компании DTZ-Украина, отметил, что на продажу выставляют очень много офисов, но на них элементарно нет спроса.

«На сегодняшний день достаточно много офисных помещений предлагается на продажу, но компании не видят смысла вкладывать деньги в такой актив. Они предпочитают направлять их на другие нужды, а офисы арендовать», – рассказал Черненко.

К слову, за весь прошлый год в столице, по словам эксперта, было заключено всего 1-2 качественные сделки по продаже офисных помещений. А самым крупным «рабочим» приобретением стала покупка студией «1+1» БЦ «Щекавицкий».

В январе 2012 года масштабных офисных покупок в украинской столице замечено не было. Это касается и остальных крупных украинских городов: покупают редко, арендуют – часто. Единственное, что в этом плане отличает Киев от, скажем, Львова или Донецка - это цены на покупку «офисного метра».

Так, согласно данным консалтинговой компании SV Development, самый дешевый «столичный рабочий метр» (вторичная недвижимость, а не бизнес-центр) можно приобрести в Святошинском районе столицы – в среднем за $1602/кв. м, а самый дорогой, как и декабре 2011 года, в Печерском районе – со средней стоимостью в $3148 за метр квадратный.

Тем не менее, если сравнивать ценовую политику на покупку офисов в Киеве за период декабрь-2011го и январь-2012, то, согласно данным вышеупомянутой консалтинговой компании SV Development, здесь имеются такие изменения:

- Печерский район - снижение на 0,13% (на $4) до $3 148/кв. м;

- Шевченковский район - снижение на 0,58% (на $16) до $2726/кв. м;

- Подольский район - снижение на 0,25% (на $6) до $2440/кв. м;

- Голосеевский район - рост на 0,19% (на $4) до $2143/кв. м;

- Оболонский район - рост на 0,25% (на $5) до $2019/кв. м;

- Днепровский район - рост на 0,12% (на $2) до $1705/кв. м;

- Соломенский район - рост на 0,06% (на $1) до $1702/кв. м;

- Деснянский район - снижение на 0,12% (на $2) до $1670/кв. м;

- Дарницкий район - рост на 0,24% (на $4) до $1638/кв. м;

- Святошинский район - рост на 0,31% (на $5) до $1602/кв. м.

Как видим, в столице самый дешевый «офисный квадрат» можно купить в среднем за $1602, в то время как в еще одном крупном региональном центре Донецке офисные помещения в среднем продают за $1300/кв. м.

Ольга Омельянчук]]> Mon, 30 Jan 2012 08:59:12 +0000 7417550c2a360471bbd019baad43637b http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/kompensacija-na-mestah-r36055 Правительство обязало местные власти возмещать убытки держателей строительных облигаций в случае, если разрешение застройщика на использование земельного участка отозвано. Средства на эти цели будут выделяться из местных бюджетов. В строительных компаниях сомневаются, что новый механизм будет эффективно работать, поскольку полагают, что местные власти не будут оплачивать убытки инвесторов, ссылаясь на дефицит средств, сообщает "КоммерсантЪ-Украина".

Местные власти отныне должны возмещать убытки держателей целевых строительных облигаций, допущенные по их вине. Кабинет министров постановлением N37 от 25 января обязал органы местного самоуправления нести финансовую ответственность в случае принятия ими решения о приостановлении или прекращении права застройщика на пользование земельным участком. При этом местный бюджет должен будет возвращать средства физическим и юридическим лицам, оплатившим строительство жилья путем покупки у застройщиков целевых облигаций. Если же в местном бюджете не окажется средств, эта сумма должна быть внесена в проект бюджета на следующий год. Информация о смене пользователя земельного участка будет обнародована в печатных СМИ на протяжении 5 дней.

Размер возмещения планируют определять в зависимости от номинальной стоимости облигаций, а также потенциального дохода их собственника от альтернативной инвестиции, исходя из размера учетной ставки НБУ (сейчас 7,75%). Инвесторы смогут получить средства на свои банковские счета или в отделениях "Укрпочты" в течение двух месяцев после подачи перечня держателей облигаций в органы местной власти, которые, впрочем, смогут уклониться от покрытия убытков инвесторов, если земельный участок использовался не по назначению, а также, если застройщик нарушил земельное законодательство или условия договора.

В местных властях отмечают, что отзыв разрешений на строительство происходит по разным причинам. "Бывают случаи, что срок действия разрешения на строительство закончился, а участок не застроен, тогда договор прекращает действовать. Если власти разрывают договор во время его действия, застройщик может обращаться в суд и отстаивать свои права",— говорит мэр Львова Андрей Садовый. Участники рынка сомневаются в возможности получения компенсаций из местных бюджетов. "Это справедливая инициатива, но вероятность получения компенсации очень низкая. Если бы средства направлялись из госбюджета, еще можно было бы на что-то рассчитывать, но денег на компенсацию в местном бюджете скорее всего не будет. Думаю, что власти будут использовать все возможности для уклонения от возмещения средств",— говорит генеральный директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев.

Даже если механизм заработает, процесс возврата инвестиций будет длительным. "Схема может быть прописана, но у местных властей всегда найдется отговорка, что в бюджете нет средств. Выплата таких компенсаций станет очень затяжным процессом. Разрешение на строительство может быть отозвано по различным причинам, как по вине застройщика, из-за каких-то технических нарушений или срывов сроков, так и по вине города",— отмечает генеральный директор компании "XXI век" Олег Салмин. В любом случае средства на возмещение убытков держателей облигаций вряд ли удастся найти в местных бюджетах. "В Кабмине мыслят очень глобально, не учитывая того, что в местных бюджетах мало денег. Нам предстоит очень сложный год. Не хватает средств на медицину, образование, ЖКХ, едва остаются деньги на зарплаты. Поэтому сложно говорить о каких-то дополнительных средствах на возмещение",— отмечает Андрей Садовый.

Елена Губарь]]> Fri, 27 Jan 2012 09:56:49 +0000 6703df89b11e3461bcf97b1e597815b7 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/torgovyj-centr-v-formate-r35892 Торговые центры по темпам развития опережают другие сектора коммерческой недвижимости — арендные ставки выросли, причем как в Киеве, так и в регионах, и возвращаются к уровню 2008 года, качественные объекты заполнены на 100%. К тому же в Украине присутствуют и планируют выход на рынок новые международные бренды. При этом девелоперы отмечают, что большинство ТЦ устарело, то есть существует потребность в строительстве современных объектов.

«Сейчас идет активная реализация проекта первого в Украине аутлет-центра Kiev E 95 Outlet Center, — рассказывает Наталия Миколайчук, заместитель директора и руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине. — Девелопером получено разрешение на строительство, и во ІІ квартале 2013 года украинцы и гости страны смогут делать покупки в магазинах всемирно известных брендов по сниженным ценам. Торговый центр Kiev E 95 Outlet Center расположится в 12 км от Киева на самой оживленной магистрали страны — Е 95, на участке Киев—Одесса». Кроме того, по информации Владимира Бандуры, управляющего директора GFive Development Украина, существует ряд проектов ритейл-парков и аутлет-центров в Киеве, Одессе и Днепропетровске.



Особенности формата: размещение объекта за пределами города на оживленной трассе, большие магазины с широким ассортиментом (на одного оператора в среднем отводится 5 тыс. кв. м). Площадь объекта — 4,5–40 тыс. кв. м. «Основная отличительная особенность аутлет-центра — круглогодичные распродажи товаров известных брендов с постоянными скидками от 30%», — отмечает Наталия Миколайчук.



Экономичный формат торговых центров, представляющий собой комплекс из одно- и двухэтажных зданий или строений (не менее пяти объектов), сгруппированных вокруг большой парковки. Парки состоят из больших магазинов со входом с улицы (к примеру, 20 арендаторов с площадями по 2 тыс. кв. м каждый в сравнении с обычным торговым центром, где 200 арендаторов занимают по 200 кв. м), а по периметру фасада расположены навесы для защиты посетителей парка от дождя и снега. Площадь всего объекта — 25–60 тыс. кв. м. Как правило, покупки в ритейл-парках целевые, в отличие от обычных ТРЦ, где до 80% покупок — стихийные.

Уличный ТЦ представляет собой набор магазинов на центральных улицах городов (street retail), объединенных в единый торговый комплекс. Такие комплексы, по сути, являются полноценным ТЦ с продуманным набором арендаторов, полным спектром услуг для посетителей и централизованным управлением. «Возьмем, к примеру, Пассаж в Киеве с его бутиками и ресторанами, — рассказывает Владимир Бандура, — и представим, что вся площадь этих бутиков и ресторанов объединена в единый торговый центр. Уличный ТЦ отличается от традиционного, прежде всего, своей оригинальной архитектурой в сравнении с привычными нам ТРЦ в виде огромной коробки с внутренними галереями, магазинами и т.д.».



Наталия Кабирова]]> Wed, 25 Jan 2012 15:21:50 +0000 35d5c6b689a4bd2db8843f661814fb4b http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/zhilishhnyj-vopros-v-ukraine-reshenije-jest-r35672 Жилищные проблемы связаны не только с социально-экономическим развитием Украины, но и с национальной безопасностью страны. Жилье, продукты, одежда являются одним из условий нормальной жизни человека. От того, в каких условиях человек проводит большую часть своей жизни, зависит уровень его образования, наличие семьи и хорошей работы, демографическая ситуация в стране.

Крыша над головой необходима всем. Но решение этого вопроса задача, увы, непростая — слишком много подвохов ожидают соискателя на должность хозяина апартаментов на этом пути. Одним из перспективных путей решения чрезвычайно сложной жилищной проблемы является использование богатого опыта стран Западной и Центральной Европы по финансированию строительства с помощью сберегательно-строительных касс.

Система строительных сбережений, основанная на кооперативных принципах, начала функционировать в большинстве стран Европы, США, Австралии еще с 1830 года. Она успешно конкурирует с классической моделью ипотеки. Ее историческими предшественниками были кредитно-сберегательные кооперативы, которые возникли еще в Древнем Китае и Индии и предлагали первые кредитно-сберегательные программы строительства жилья. Научная революция, промышленный переворот, возникновение нового класса наемных работников привели к появлению строительных товариществ (кооперативов), которые начали активно создаваться в Англии с 1775 г. Успешно работая на протяжении многих десятилетий, они трансформировались в кредитно-сберегательные ассоциации.

В 1924 г. в Германии возникли стройсберкассы (Bauspar­kasse). В 1925 г. немецкий опыт был перенесен в Австрию, с 1965-го — во Францию и другие страны. В конце ХХ ст. за счет средств строительных касс в Бельгии финансировалось 50% ипотечных сделок, в Австралии — 35%, в Норвегии — 38%, во Франции — 76%. Главное назначение таких касс — предоставление их участникам жилищных кредитов на льготных условиях. Ресурсы касс формируются за счет вкладов их участников, процентов, уплаченных по ранее выданным кредитам, а также государственных премий, предоставляемых участникам касс за счет средств государственного бюджета. Размер премий участнику строительной кассы составляет, как правило, 10—30% от его годового вклада.

Для функционирования сис­темы строительных сбережений характерны две фазы. Первая — накопление личных средств участника. После достижения заранее оговоренного объема средств он получает право на кредит. Вторая фаза — кредитование, в течение которой участник возвращает полученный кредит.

Система строительных сбережений может быть закрытого или открытого типа. Первая система предполагает фиксацию процентных ставок по кредитам и сбережениям в течение всего срока действия контракта, вторая — установление гибких процентных ставок. Существенными преимуществами системы конт­рактных жилищных сбережений является независимость от ставок на рынке капитала (для систем закрытого типа); отсутствие штрафов за досрочное погашение, сокращение риска дефолта по кредитам; направленность на обслуживание групп населения с низким и средним доходом, содействие восстановлению доверия к банковскому сектору и формированию первичных данных о заемщиках; влияние на экономический рост. Вместе с тем такая система имеет определенные недостатки: она не предусматривает привлечения кредита без предварительного накопления средств, при инфляции более 10—15% ее функционирование становится невозможным.

Массового развития система ссудо-строительных касс закрытого типа приобрела в Германии, где ее вкладчиками являются 32% взрослого населения. Сумма вкладов — более 650 млрд. евро (около 40% ВВП Германии). Строительство 61% нового жилья финансируется за счет кредитов, выданных строительными сберкассами. В стране функционируют 11 государственных и 20 частных строительно-сберегательных касс — Bausparkasse. Закрытая система строительных сбережений не зависит от рынка капиталов и колебаний процентных ставок. Согласно договору, вкладчики-участники делают вклады в общую кассу, из которой им по определенной очередности выплачивают необходимую сумму, включающую сбережения вкладчика (40—50% от общей суммы) и заем. Срок предоставления займа колеблется от 6,5 до 18 лет. Вкладчики имеют возможность выбирать удобную для них схему финансирования. Основные нормативные принципы системы Bausparkasse изложены в контракте, который регулирует отношения между банком и потребителем. Кредиты, предоставляемые кассами, имеют исключительно целевое назначение: приобретение жилья, земли, погашение других ипотечных кредитов. Стандартные условия контракта в Bausparkasse приведены в таблице.



Заемщик определяет сумму кредита либо контрактную сумму. Право на получение кредита связывается с периодом сбережений и его минимальной суммой.
Кредит погашается равными платежами, потребитель имеет право на его досрочное погашение в любой момент и без штрафных санкций. Обычно кредиты выдаются под ипотечное обеспечение. Потребитель может предоставить дополнительное обеспечение в виде сбережений, рыночных ценностей, банковской гарантии.

В Германии широко применяется государственное стимулирование накопления собственного капитала на жилищное строительство путем предоставления государственных премий. В 2005 году государственная премия в размере 8,8% от суммы годовых сбережений предоставлялась на условиях минимального периода сбережения и непревышения предельного уровня дохода (25600 евро для одиноких и 51200 евро для лиц, имеющих семью). Минимальный срок сбережения для получения премий составляет семь лет.

Системы строительных сбережений, функционирующие в ряде развитых стран, имеют определенные особенности. Несмотря на значительное сходство австрийской системы с немецкой, ставка процента по кредиту в Австрии не является фиксированной, а зависит от ставок денежного рынка. Существующая во Франции открытая система строительных сбережений характеризуется сравнительно небольшими процентными ставками (ниже рыночного уровня) — они начисляются как на сбережения, так и на кредиты, и уплатой государственной премии. Начиная с 1970-х годов популярным во Франции типом сберегательных контрактов является Plan d’epargne-logement (PEL cont­ract). Срок накопления составляет минимум 5 лет. Кредит предоставляется в размере в 2,5 раза больше суммы, сэкономленной на счету. Размеры ставок для новых планов (счетов) накопительного периода устанавливаются государством периодически и зависят от ставок на финансовом рынке.

Системы жилищных сбережений, действующие в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, подобны немецкой модели, но существует много вариантов модели ссудо-строительных касс в указанных странах. Так, в словацкой модели принимать решения по изменениям размеров премии для вкладчиков может исключительно правительство; в трех других странах она фиксируется законодательно, и изменения относительно ее размера (схем) должны приниматься парламентом. Словакия и Чехия в 1992—1993 гг. создали строй­сберкассы. И уже через десять лет 10% населения Словакии и 45% населения Чехии принимали участие в стройсберкассах. Правда, в Чехии сделали ошибку — назначили слишком большую премию на строительные сбережения, и стало выгодно просто накапливать деньги в стройсберкассах, даже если не были нужны квартира или дом. Это и дало такой большой процент участников стройсберкасс в Чехии. Впоследствии положение было исправлено. Словаки действовали иначе. Они выбрали величину премии рационально, а со временем начали ее уменьшать. Как результат 20% населения в Словакии улучшили жилищные условия.

В Чехии, начиная с 1993 года, создано пять ссудо-строительных касс, где функционирование программ строительных сбережений осуществляется на таких принципах: объем средств, который участник ссудо-строительной кассы планирует накопить на своем счете, определяется им самостоятельно, по соглашению с этой кассой. Сберегательно-строительные кассы платят их участникам 4% годовых по депозитам, а кредитование осуществляют по ставке 6% годовых. Минимальный период сбережений для получения ссуды на жилье (при условии накопления 50% от контрактной суммы) составляет пять лет. При осуществлении годовых накоплений заемщик получает государственную премию в 25% от суммы сбережений. Размер премии может пересматриваться парламентом страны. Такая система способствует росту количества ее участников, объемов полученных займов и приобретению жилья, в том числе на первичном рынке. Так, по состоянию на 2007 год участие в контрактных схемах сбережений в Чехии принимали 5,7 млн. потребителей (55% от общего количества населения). Bausparkasse аккумулировали 15 млрд., или 50% всех депозитов в Чешской Республике. Было выдано 1300 тыс. кредитов общим объемом более 10,4 млрд. евро.

Положительный опыт Венг­рии в области организации функционирования кредитно-сберегательных учреждений заключается в образовании национального фонда защиты кредитно-сберегательных учреждений (OTIVA). Деятельность OTIVA направлена главным образом на обеспечение стабильности и надежности функционирования всех кредитно-сберегательных кооперативов и содействие укреплению доверия к кредитно-сберегательным кооперативам со стороны их членов и клиентов. OTIVA осуществляет конкретные меры для предотвращения кризисных явлений, реорганизацию отдельных кооперативов, оказывает необходимую финансовую поддержку в форме выдачи кредитов, увеличение капитала. Это учреждение основано на смешанном капитале, сформированном учредителями (сберегательными кооперативами) и государством. Все операции с полученными от государства облигациями осуществляются через специально образованный банк Takarekbank, более 60% капитала которого принадлежит кредитным кооперативам. Банк, в свою очередь, интегрированный в систему кредитной кооперации, осуществляет обслуживание кредитно-сберегательных кооперативов. Это позволяет не выводить деньги за пределы системы кредитной кооперации, обеспечивает повышение ее стабильнос­ти и углубление специализации ее участников.

Схемы контрактных сбережений, которые можно отнести к комбинированному (индивидуально-коллективному) финансированию жилищного строительства, развиваются в России в различных организационно-правовых формах: жилищно-строительных кооперативов, потребительских кредитных союзов, кредитных кооперативов, депозитно-кредитных товариществ, банков-застройщиков. Кредитные кооперативы создаются гражданами, в частности для накопления средств и получения займов на приобретение жилья. Предус­мотрено ограничение численнос­ти членов кооператива (от 15 до 2000 человек), что позволяет избежать «пирамидальности» схемы. В кооперативе создается фонд финансовой взаимопомощи, который и является источником займов, при этом остаток фонда может быть инвестирован в государственные и муниципальные ценные бумаги или банковские депозиты. Участие в периоде накопления поощряется выплатой процентов, причем процентные ставки каждый кооператив определяет по своему усмотрению. Гарантией возврата займа служит договор залога приобретенной квартиры.
30 декабря 2004 г. в РФ был принят федеральный закон №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Дан­ный документ ввел такую новую форму жилищной кооперации, как жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Дея­тель­ность этих специальных кооперативов построена на постоянном привлечении денежных средств граждан, за счет которых строится жилье. Жилищно-нако­пи­тельные кооперативы относятся к некоммерческим организациям, так как их главная цель не получение максимальной прибыли, а предоставление помощи своим членам в решении жилищной проблемы.

Жилищно-строительные кооперативы, как правило, создаются для строительства одного дома. Такая схема существовала задолго до появления долевого строительства, она является апробированной и законодательно обусловленной. Основное отличие жилищно-накопительного кооператива от жилищно-строительного заключается в том, что он «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, он сам может выступать застройщиком или быть участником строительства.

С целью обеспечения развития системы строительных сбережений и формирования предложения доступного жилья в Российской Федерации рассматривается проект федерального закона «О строительно-сберегательных кассах».

Одним из важных шагов на пути развития жилищной кооперации в Украине является распоряжение Кабинета министров «Об одобрении Концепции развития жилищной кооперации и внедрении жилищных строительно-сберегательных касс в Украине» №243-р. от 17 февраля 2010 г. Его цель — развитие финансовых инструментов обеспечения граждан жильем и разработки эффективных механизмов объединения усилий государства и граждан с целью обеспечения реализации гражданами конституционного права на жилье и достойные условия проживания.

Введение контрактного финансирования, создание ссудо-строительных касс в Украине будет способствовать строительству нового жилья и удовлетворению потребностей в нем населения. Правда, для этого предварительно придется сделать следующие основные шаги.

Во-первых, стимулировать вклады (сбережения) через налоговые льготы, обеспечить государственную поддержку жилищной сберегательной системы с уплатой государственной премии на сбережения.

Во-вторых, разработать стандартные сроки и условия контр­актов ссудо-строительных касс, которые не должны часто меняться, что повысит доверие населения к этой системе.

В-третьих, сформировать при финансовом участии государства (вклады в начальный капитал, долгосрочные кредиты) фонд защиты ссудо-строительных касс, деятельность которого будет направлена на предоставление последним необходимой финансовой поддержки (в форме кредитов, увеличения капитала или поручительств), выявление и предотвращение кризисных ситуаций в их деятельности, осуществление реорганизации отдельных ссудо-строительных касс.]]> Tue, 24 Jan 2012 05:32:27 +0000 3ab733195f6ea3efbbb262bb2ae37b40 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/anglija-prodast-istoricheskije-zdanija-r35645 Вестминстерский дворец может быть продан за полмиллиарда фунтов стерлингов. Среди потенциальных покупателей рассматриваются девелоперы из России и Китая. Однако новому владельцу придется раскошелиться еще на миллиард на реконструкцию здания и решить проблему с креном знаменитой башни Биг-Бен.

Британские депутаты обсуждают судьбы Вестминстерского дворца, в том числе будет затронут вопрос о продаже здания парламента частным компаниям.

Как пишет The Telegraph, здание может быть продано за 500 млн фунтов стерлингов девелоперам из зарубежных стран, таких как Россия и Китай.

Здание британского парламента последнее десятилетие постепенно погружается в Темзу, что привело к отклонению от вертикали башни Биг-Бен на 45,2 см. Сейчас наклон можно увидеть невооруженным глазом, и если этот процесс не остановить, то рано или поздно башня может упасть на здание парламента. Крен уже привел к появлению трещин не только в башне, но и в кабинетах парламентариев, которые работают в ближайшем к Биг-Бену крыле здания.

Стоимость ремонта оценивается в 1 млрд фунтов стерлингов. Эта сумма может тяжелым грузом упасть на британских налогоплательщиков. Поэтому рассматриваются даже самые радикальные предложения – вплоть до продажи здания иностранным инвесторам.

Плачевное состояние здания усугубляется движением поездов метро, а также работой подземной парковки. Власти делают все возможное для сохранения парламентского комплекса. Так, в конце 1990-х годов, когда шло расширение сети лондонского метро, под Биг-Беном устанавливали бетонный барьер.

Если будет принят вариант с ремонтом, то он может начаться к концу этого десятилетия, часть здания придется на это время покинуть. Палату общин, возможно, потребуется освободить минимум на два года. Иначе говоря, депутатам придется искать временные офисы взамен помещений, где они заседают уже не одно столетие.

Отметим, что первый официальный парламент Англии проводил на этом месте заседания еще с 1295 года. До 1529 года располагавшийся здесь дворец служил столичной резиденцией английских королей, а после пожара 16 октября 1834 года дворец был выстроен заново по неоготическому проекту Чарльза Бэрри.

Парламентарии могут рассмотреть вариант временного переезда в крыло Палаты лордов, как это было в годы Второй мировой войны, когда в крыло Палаты общин попал немецкий снаряд. Также они могут переехать в расположенный в здании секретный бункер, построенный на случай террористических атак, передает РИА «Новости».

Однако, как утверждает спикер Палаты общин Джон Беркоу, в течение ближайших лет никаких решений точно принято не будет, поскольку любой вариант потребует тщательного изучения и проведения множества экспертных оценок.

«Вопрос о дальнейшей судьбе здания не терпит отлагательств, поскольку Биг-Бен может превратиться в Пизанскую башню, если своевременно не провести реставрацию. Понятно, что должен быть иностранный инвестор, поскольку ни один британец даже из любви к своей родине не в состоянии выложить 1 млрд фунтов стерлингов на ремонт этого символа», – комментирует президент агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Причем эксперт считает, что британский парламент будет вынужден принять решение о продаже легендарного здания. «На самом деле тут два варианта: либо символ Англии окажется в непотребном виде, либо его удастся сохранить, но с использованием иностранного капитала. Хотя продажа здания будет политическим самоубийством, поэтому, скорее всего, англичане предусмотрят какие-то жесткие варианты для будущего собственника», – продолжил эксперт.

Самым сложным будет не принятие решения о продаже здания, а поиск будущего покупателя. «Такое здание может позволить себе бизнесмен уровня Романа Абрамовича, который уже имеет у себя в активе английский клуб «Челси». То есть это будет имиджевое приобретение – у кого-то есть клуб, городская ратуша, а у кого-то будет Биг-Бен», – подчеркнул Станислав Зингель.

«Здание британского парламента включено в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Государства, на территории которых расположены объекты Всемирного наследия, берут на себя обязательства по их сохранению. Статус «объекта Всемирного наследия» дает определенные преимущества, в том числе обеспечивает приоритетность в привлечении финансовых средств для поддержки объекта из Фонда Всемирного наследия. Думаю, что в данном случае весьма ожидаем компромисс – и участие частного капитала (скорее в меценатских целях), и финансирование из Фонда Всемирного наследия, и, конечно, неизбежные расходы из государственной казны Великобритании», – комментирует советник генерального директора по проектному финансированию УК «СОЛИД Менеджмент» Ирина Дресвянникова.]]> Mon, 23 Jan 2012 17:57:58 +0000 a5929dc76f8e54bbaca8bcdb21eddc39 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/stoit-li-ozhidat-proryva-na-ipotechnom-rynke-v-2-r35627 Результаты года оказались для рынка ипотечных кредитов намного печальнее, чем были в предыдущем, 2010 году. Средние реальные ставки, которые плавно снижались до сентября-2011, осенью так резко подорожали, что по некоторым срокам превысили показатели начала 2011 года на величину до 0,4 п.п. При этом большинство экспертов не ожидают существенных улучшений условий по ипотеке в 2012 году.

Общее впечатление от 2011 года в сфере ипотеки – это заметное оживление, по сравнению с предыдущими тремя годами. Так, появились давно забытые предложения по рефинансированию ипотечных кредитов. Кроме этого, вновь активизировались программы кредитования при содействии с Государственным ипотечным учреждением, хотя из-за малых сумм, выделяемых на программу, а также из-за того, что условия по таким кредитам не намного отличаются от стандартных, ожидаемого прорыва в обеспечении жильем благодаря программе не произошло. Наконец, начала улучшаться ситуация с молодежным кредитованием: государство теперь выделяет средства на возврат старых долгов и даже на новые программы и проекты.

Еще одна тенденция года – активная законотворческая деятельность, связанная с кредитованием. К счастью, почти всегда ее плоды были на радость заемщикам, а не банкам. Ярким примером этого может быть новый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно урегулирования отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг», который, помимо не очень приятных новшеств (как уголовная ответственность за порчу залогового имущества), ввел и ряд изменений, приятных для украинцев и не очень приятных для банков. «Вследствие последних законодательных инициатив, усложняющих вопрос взыскания залогового имущества в случае возникновения просроченной задолженности, ипотека так и осталась в группе наиболее рисковых направлений кредитования для банков. Даже те банки, которые планировали выйти на этот рынок к концу 2011 года, отложили намеченные активности. Кроме того, с изменением конъюнктуры рынка в целом в условиях повышения стоимости ресурса этот сегмент начал сжиматься, а застройщики начали пытаться продвигать продажи недвижимости через свои предложения возможной рассрочки», - рассказывает Игорь Шумицкий, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .

Тем не менее, общее оживление на ипотечном рынке под конец года сдулось, как воздушный шарик, так и не принося потенциальным заемщикам доступные кредиты на жилье.

Ставки поднялись выше, чем были в начале 2011 года

Средние реальные ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке первые восемь месяцев 2011 года уверенно продолжали тенденцию 2010 года и снижались, вселяя надежду в потенциальных заемщиков. В итоге, по состоянию на 05.09.2011 г., по данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя ставка по кредитам на покупку вторички сроком на 20 лет составляла уже 16,84% реальных годовых. В последний раз столь низкая стоимость кредитов на рынке наблюдалась лишь в лучшие месяцы далекого 2008 года: по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 14.01.2008 г., средняя ставка по займам сроком на 20 лет составляла 16,5% реальных годовых, а немногим позже, в августе-2008, она уже выросла до 21,4% реальных годовых.

Такими низкими ставки по ипотеке в 2011 году были недолго: в результате кризиса ликвидности у украинских банков в сентябре началось незначительное подорожание, которое затем переросло в интенсивный рост ставок, и за оставшиеся месяцы уходящего года динамика стоимости кредитов на покупку вторички не только быстро нивелировала такое длительное и ожидаемое удешевление, но и откатилась на уровень конца 2010 года.

Так, за четыре последних месяца 2011 года, с начала сентября, средняя реальная ставка по кредитам сроком на 20 лет повысилась на 2,5 процентного пункта и составила 19,33% годовых, чуть больше, чем было в январе-2011. При этом больше всего, по сравнению даже с началом 2011 года, выросли в стоимости кредиты на покупку вторички сроком на 10 лет: сегодня они на 0,4 п.п. дороже, чем были год назад, и стоят, в среднем, 20,20% реальных годовых.



Немногим лучше оказалась динамика стоимости кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке жилья: хотя изменение процентных ставок проходило, в целом, по схожему сценарию, за исключением того, что по результатам года, средние реальные ставки на большинство сроков оказались все же ниже, чем в январе-2011.

Так, ощутимее всего по результатам года снизились ставки по кредитам на первичку сроком на 20 лет, на 2,18 п.п. – до 17,10% реальных годовых; ставки по кредитам сроком на 15 лет снизились на 0,57 п.п. – до 18,21% реальных годовых; по кредитам сроком на 10 лет снизились на 0,47 п.п. – до 18,63% годовых.



Но больше всего выросли ставки по кредитам появившегося, было, рефинансирования: всего лишь за декабрь 2011 года такие займы выросли в стоимости на величину до 4,6 п.п. и составили 21,03% реальных годовых по сроку на 20 лет. Таким образом, только появившись на рынке, продукт стал неинтересным для заемщика, превысив в стоимости остальные ипотечные кредиты.

Впрочем, даже в августе-2011, когда ставки по ипотеке были самые низкие на рынке, почти как в 2008 году, кредиты на покупку жилья нельзя было назвать доступными. Основные причины этому, как и раньше, - высокие требования банков к официальным доходам заемщика (которые были намного мягче в 2008 году); сравнительно высокие ставки по займам в гривне (в 2008 году многие брали кредиты в долларах, хоть и с высокими рисками, но под низкие ставки); отсутствие низких авансов (в 2008 году более половины кредитующих банков предлагали авансы до 10% от суммы кредита, при этом треть из них составляли займы вообще без первоначального взноса).

Низкие авансы появились, но лишь символически

Итоги 2011 года с точки зрения первоначальных взносов по ипотеке можно было бы назвать относительно успешными: на рынке появились давно невиданные предложения с авансом в 10% и 20% от суммы кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Кроме того, увеличилось количество предложений с авансом 30% - с 9 в январе-2011 до 13 в декабре-2011. Тем не менее, несмотря на прецедент, первоначальный взнос не более 20% есть всего у двух банков, а на рынке отслеживается тенденция уменьшения среднего аванса.



Кроме этого, эксперты отмечают тенденцию уменьшения сроков ипотеки, и объясняют это подготовкой банков к возможному кризису. «Банки обезопасили себя от возможной второй волны кризиса ограничением срока кредитования (так, летом несколько банков предлагали 30-летние программы, а в конце года – ни один), увеличением размера первоначального взноса (который достиг, в среднем, 35% в конце года против 30-32% в середине года). Также банки совершенствуют кредитные процедуры для уменьшения ожидаемой доли дефолтов», - отмечает Андрей Олейник, заместитель Председателя Правления, Евробанк.

Часть банков свернула кредитование

Но самой неприятной новостью года стало неожиданное уменьшение количества банков, принимающих заявки по кредитам. Так, если в конце октября-2011, по данным компании «Простобанк Консалтинг», на рынке было 15 предложений по кредитам на покупку вторички сроком на 20 лет, то в конце декабря-2011 их осталось 12. Количество таких займов сроком на 15 лет уменьшилось с 25 до 21. Ту же тенденцию демонстрируют кредиты на покупку первички, которые вообще уменьшились в количестве на треть: так, количество предложений займов сроком на 15 лет за тот же срок уменьшилось с 19 до 13.





То, что уменьшение предложений по кредитам напоминает 2008 год, отмечают даже эксперты. «Ипотечные кредиты уже не являются настолько доступными, какими были в мае-сентябре 2011 года. Некоторые из крупных банков, несмотря на информацию о возобновлении ипотечного кредитования, так и не успели фактически возобновить выдачу ипотечных кредитов, и вынуждены были «свернуть» ипотечное кредитование. Ситуация на рынке несколько схожа с аналогичным периодом 2008 года. Участники финансового рынка в ожидании второй волны финансового кризиса», - Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка. «Банки сейчас, в принципе, сосредоточены на концентрации ликвидности и укреплении своих позиций на случай дальнейшего снижения прогнозов относительно развития мировых экономик и их возможного влияния на украинский рынок. Это повлияло на снижение кредитной активности в целом, даже в отношении краткосрочного кредитования, менее чувствительного к ценовому фактору. И тем более, это не могло не сказаться на более рисковых продуктах, таких как ипотека», - подтверждает Игорь Шумицкий.

Наиболее заметны ожидания банков и желание обезопасить себя от возможных осложнений на примере предложений по кредитам на покупку первички.

Так, лишь четыре банка из 18-ти, которые принимают заявки на такие кредиты, не устанавливают ограничения на объекты, на которые можно взять заем. Остальные кредитуют покупку квартир лишь в объектах определенных застройщиков. Впрочем, для желающих получить кредит на квартиру у застройщика по своему выбору, есть еще один вариант: взять заем под залог жилья на вторичном рынке: у 10 учреждений из 18-ти кредитующих есть такие предложения (детальнее см. ниже).

Что же дальше?

Стоит ли ожидать прорыва на ипотечном рынке в 2012 году? Впервые за последние четыре года прогнозы экспертов о развитии рынка настолько осторожны и противоречивы. Действительно, слишком много факторов влияет на ситуацию на рынке ипотечного кредитования. В одном эксперты сходятся: восстановление рынка ипотечного кредитования напрямую связано со стабилизацией экономики и ситуации на денежном рынке, и все прогнозы так или иначе связаны с ожиданиями экспертов. «Ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть от состояния ликвидности в банковском секторе. Последняя определяется макроэкономическими факторами (ожидаемых и реальных темпов развития мировой и украинской экономики, платежного баланса Украины, курса гривны, ожидания относительно курса и т.п.), а также монетарными мерами регулятора. Поскольку мы не ожидаем существенной девальвации гривны до декабря 2012 года, весьма вероятно, что в течение 2012 г. количество ипотечных программ будет увеличиваться, и их условия будут либерализироваться», - считает Андрей Олейник, заместитель Председателя Правления, ЕВРОБАНК.

Впрочем, не все эксперты столь оптимистичны. «Полное сворачивание ипотечного кредитования на рынке маловероятно, хотя не исключено существенное его ограничение в результате значительного ужесточения условий кредитования (повышение процентных ставок, ограничение сроков кредитования, ужесточение требований к размеру собственного взноса заёмщика и подходов к оценке его кредитоспособности). В краткосрочной перспективе продлится тенденция роста процентных ставок по ипотечным кредитам (ожидаемый рост 2 - 2,5 процентных пункта)», - уверен Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка . «При существующих вводных, до восстановления кредитной активности рынка, повышения платежеспособности клиента и урегулирования рисков, связанных с возвратом залога в ипотеке, я не склонен давать какие-либо оптимистические прогнозы относительно развития этого сегмента в 2012 году. Думаю, в 1 квартале 2012 года мы увидим уход из этого сектора еще некоторых игроков, - отмечает Игорь Шумицкий, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка. – Ввиду усиления рисковой составляющей можно прогнозировать увеличение размер авансов до 50% в среднем по рынку и сокращение сроков кредитования ипотеки до 10-15 лет. Другие требования существенно пересматриваться не будут».

По словам экспертов, если и можно ожидать каких-либо улучшений в условиях ипотеки, то это произойдет не раньше второго квартала 2012 года. «Прогнозировать практически невозможно. Множество факторов, влияющих на формирование экономической ситуации в стране в целом, будут оказывать влияние на банковский сектор. Одним из положительных факторов, влияющих на украинскую экономику, станет чемпионат Евро 2012, который будет проходить летом 2012 года. Наверняка в первой половине 2012 года стоимость денежных ресурсов для банков упадет в цене, что повлечет за собой возобновление кредитных программ и даже некоторое снижению процентных ставок», - считает Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик ».

Впрочем, значительных улучшений на ипотечном рынке ожидать все равно не стоит – максимум, что ожидает заемщиков – условия, лишь немногим лучше тех, которые были на рынке в августе-2011 года. «В случае стабилизации отечественной экономики и ситуации на денежном рынке, ожидаем восстановление рынка ипотечного кредитования, что повлечет за собой снижение процентных ставок до приемлемого уровня, снижение требований к первоначальному взносу – до 20-25%, формирование более лояльных требований к оценке платежеспособности клиентов. Использование неподтверждённых доходов маловероятно», - уверен Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.

Общая картина рынка ипотечного кредитования физических лиц по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 20.01.2012 г. такова

ИПОТЕКА

Жилье на вторичном рынке под залог его самого

Кредит на покупку жилья на вторичном рынке без ограничений по его локализации под залог самого приобретаемого объекта можно получить в 26-ти банках из числа 50-ти лидеров по активам.

Срок кредита – 20 лет



* кредиты на вторичное жилье с авансом 10% на все сроки предполагают предоставление в залог дополнительной вторичной недвижимости, уже принадлежащей заемщику

Срок кредита – 15 лет





Срок кредита – 10 лет





Срок кредита – 5 лет





Срок кредита – 1 год





Кроме этого, пять учреждений предлагают льготные кредиты на вторичную недвижимость по программе Государственного Ипотечного Учреждения с авансом от 25% на сроки до 30 лет:



Также «вторичку» кредитует ряд банков не из числа 50 лидеров по активам:



Ряд меньших учреждений также предлагает кредиты по программе рефинансирования ГИУ сроками до 30 лет:



Жилье на первичном рынке

Первичный рынок жилья под залог самого приобретаемого объекта кредитуют четырнадцать банков из числа 50 лидеров по активам.





Из меньших банков покупку жилья на первичном рынке кредитуют:



Первичная недвижимость под залог вторичной

Из числа 50 банков-лидеров по активам кредиты на покупку недвижимости первичного рынка под залог альтернативной недвижимости вторичного рынка, уже являющейся собственностью заемщика, предоставляют восемьбанков (без точной локализации приобретаемого жилья, кроме Ощадбанка):



Из меньших банков «первичку» под залог альтернативной «вторички» кредитует Банк Кипра – с авансом 30% на сроки от одного до 20-ти лет и под реальные ставки 23,65% - 25,66% годовых.

Ремонт в кредит

Продукт «Ремонт в кредит» предлагают два банка из числа 50 лидеров по активам:

• ПроКредит Банк – ставка по кредиту на ремонт с использованием энергосберегающих технологий (пластиковые окна, радиаторы, утепление стен и др.) 43% реальных годовых на срок от 3-х до 24-х месяцев. Аванс 0%. Поручительство физического лица обязательно.
  
• Кредобанк – под 17,33% - 18,77% реальных годовых сроком от года до 15 лет, с авансом от 40%. Максимальная сумма кредита – 250 тысяч гривен.
  

Из меньших банков кредит на ремонт предлагает Укринбанк – под 24,78% - 26,85% реальных годовых под залог ремонтируемой недвижимости на срок до пяти лет и с авансом 30%.

Рефинансирование

Кредиты на рефинансирование взятых ранее ипотечных кредитов предлагают два банка из числа 50-ти лидеров по активам:

• Кредобанк – рефинансирует ипотечные кредиты с авансом 30% на сроки до 15 лет под 17,62% - 17,83% реальных годовых.
  
• Укрсоцбанк – предлагает рефинансирование ипотечных кредитов под 23,06%-23,39% реальных годовых сроком до 20 лет с авансом 30%.
  
• Фольксбанк – предлагает рефинансирование ипотечных кредитов под 19% реальных годовых сроком от 1 до 20 лет без первоначального взноса.
  
• Банк Форум рефинансирует ипотечные кредиты под 22,09% - 22,39% реальных годовых с авансом 50% на срок до 15 лет.
  

Из меньших банков такие предложения есть у Банка Кипра – кредит под 23,68%-24,59% реальных годовых сроком до 20 лет с авансом 40% (или 50%, если предмет ипотеки находится за пределами областного центра). Возраст заемщика на момент погашения – 21-55(60) лет.

Мнение

Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка

Необходимо отметить, что значительное «торможение» развития ипотечного кредитования ожидается в связи нововведениями с 01.01.2012 г. в части передачи функций регистрации права собственности на недвижимое имущество Минюсту, а именно, в связи с рядом неурегулированных вопросов. Поэтому с большой вероятностью можно говорить, что рынок недвижимости, а, соответственно, и рынок ипотечного кредитования, в 1 квартале 2012 попросту будет «парализован», если Президентом Украины не будет подписан принятый 09.12.2012 г. ВРУ ЗУ «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно обеспечения реализации прав на недвижимость и их отягощений при их государственной регистрации», который позволит до 1 января 2013 года отсрочить нормы об изменениях в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик»

Что будут предпринимать банки для уменьшения проблемной задолженности по ипотечным кредитам в 2012 году? Конечно, острее всего данный вопрос для кредитующих учреждений стоял в 2008-2009 годах. За это время банками разработаны программы лояльности, которые позволили изменить условия кредитования заёмщиков, испытывающих временные финансовые трудности. Такие подходы позволили банкам и их клиентам найти возможные пути уменьшения проблем погашения кредитов. Но, тем не менее, и сейчас вопрос проблемной задолженности для банков все еще остается актуальным. Работать в этом направлении приходится всем учреждениям банковской отрасли, которые занимаются или занимались предоставлением займов. Как и ранее, банки будут применять все возможные меры: продавать портфели задолженности коллекторским компаниям, рефинансировать кредиты. Возможно, в 2012 году отпадет острая необходимость в коллекторах, так как ожидаются изменения на законодательном уровне. Процесс возврата проблемной задолженности значительно упростится, что положительно повлияет на стабильность банковского сектора.

Алиса Лисицына, Евгения Резниченко]]> Mon, 23 Jan 2012 14:27:23 +0000 60d5365e769978202bf2588d2be45827 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/uchastok-pod-kottedzh-gde-deshevle-r34451 Эксклюзив газеты "ДЕЛО"

За год стоимость киевской земли снизилась практически на 16%. В лидерах падения оказался Святошинский район, где цены упали на 20,5%, на втором месте - Васильковский район (-16,2%), на третьем - Обуховский (-13,5%), сообщает "ДЕЛО".

Основной причиной снижения стоимости земли Киева и Киевской области стало то, что до 2011 года цены на нее были значительно завышены. "Во многих случаях стоимость земли была существенно завышена. И именно сейчас происходит некоторая корректировка цен. Это касается и земли, и стоимости квартир", - сказал сказал специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий.

Как сообщили в консалтинговой компании SV Development, за период с 6 января 2010-го по 5 января 2011 года стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области (14 районов) снизилась в пределах 16,05% ($634) - до 3 316 доллара за одну сотку.

При этом в области самым дешевым оставался Переяслав-Хмельницкий район со средним показателем $979/сотка,самым дорогим - Киево-Святошинский, где средняя цена продажи составила $5145/сотка.

На снижение стоимости повлияло и уменьшение количества сделок. Так, например, если в ноябре 2010 года было совершено 1511 сделок с земельными участками, то в ноябре 2011-го - 1064 сделки.

Эксперты заявляют, что если сейчас и происходит приобретение земельных участков, то уже не с целью инвестиций или перепродажи, а с целью строительства собственного коттеджа. "Очень мало покупают земель для инвестиций, люди хотят вкладывать во что-то свое, и стараются построить хоть, может, и небольшой, но свой дом под собственное пользование. Также хочу отметить, что одной из причин отсутствия спроса на землю является действующий мораторий на земли сельхозназначения", - говорит специалист агентства "Планета Оболонь" Никита Майхровский.

Рейтинг стоимости земельных участков по районам:

1. Киево-Святош. район - снижение 21,04% (на $1 371) до $5 145/сотка.

2. Обуховский район - снижение 14,22% (на $652) до $3 933/сотка.

3. Бориспольский район - снижение 12,95% (на $542) до $3 644/сотка.

4. Вышгородский район - снижение 4,26% (на $128) до $2 878/сотка.

5. Броварской район - снижение 12,64% (на $385) до $2 661/сотка.

6. Васильковский район - снижение 16,79% (на $430) до $2 131/сотка.

7. Бородянский район - снижение 10,48% (на $202) до $1 726/сотка.

8. Макаровский район - снижение 13,87% (на $252) до $1 565/сотка.

9. Кагарлыкский район - снижение 5,83% (на $87) до $1 405/сотка.

10. Белоцерковский район - снижение 6,62% (на $80) до $1 129/сотка.

11. Фастовский район - снижение 5,65% (на $65) до $1 085/сотка.

12. Барышевский район - снижение 6,11% (на $70) до $1 076/сотка.

13. Иванковский район - снижение 2,46% (на $27) до $1 072/сотка.

14. Переяслав-Хмельницкий район - снижение 7,20% (на $76) до $979/сотка.]]> Fri, 06 Jan 2012 15:23:00 +0000 afd482499881722c57de30bef05cbb95 http://finforum.org/page/index.html/_/property-market/ofisy-so-skidkoj-r34448 По итогам I-III кварталов 2011-го, по сравнению с таким же периодом прошлого года, общее количество сданных в аренду офисных площадей уменьшилось на 23%.

В 2011 году в столице будет сдано семь небольших бизнес-центров общей площадью 60 тыс. кв. м, что на 17% меньше, чем в 2010-м, данные компании CB Richard Ellis (CBRE) в Украине. За последние восемь лет в Киеве еще никогда не вводилось так мало офисных площадей. «Несмотря на дефицит объектов А-класса, все новые бизнес-центры относятся к классу В», — уточняет Радомир Цуркан, управляющий партнер консалтинговой компании CBRE в Украине.

По итогам I-III кварталов 2011-го общее количество сданных в аренду офисных площадей составило около 80 тыс. кв. м, что на 23% меньше, чем за такой же период прошлого года.



Тем не менее активное строительство офисных центров в первом полугодии 2011-го заставило консультантов изменить прогнозы на следующий год. «С учетом только крупных объектов площадью от 20 тыс. кв. м в 2012-м будет построено около 200 тыс. кв. м офисов», — прогнозирует Радомир Цуркан. Причем 70% бизнес-центров, которые откроются в 2012 году, относятся к А-классу.

Средние арендные ставки столичных офисов все три квартала 2011-го оставались неизменными, достигая $35 за кв. м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Аренда помещений в зданиях А-класса дорожала в первом полугодии 2011-го. Ставки на офисы класса В не меняются с конца прошлого года и составляют в среднем $23 за кв. м в месяц. (без НДС и операционных расходов). В бизнес-центрах А-класса свободно около 5% площадей, класса В — 15%. В конце сентября средний уровень вакантности в БЦ Киева составил около 13%.

В 2012 году за счет открытия новых офисов А-класса возможно даже небольшое падение стоимости аренды элитных офисов — на 5%. Ставки аренды на помещения класса В, по оценкам CBRE, в следующем году не изменятся.

Надежда Гончарук, Андрей Бережанский, Анна Сайченко]]> Fri, 06 Jan 2012 14:37:23 +0000 ba6a1cbc0292d8ad098661e5f7a23111