34 replies to this topic

[Gray]

Арендодатели могут спать спокойно, пока.....

Многие помнят широко анонсированный в СМИ приказ Минюста, согласно которому с 1 октября 2010г. подлежали обязательной регистрации права пользования жильем, получаемые по договорам аренды. Основанием для приказа послужил Закон Украины о внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений" и в другие законодательные акты Украины. http://finforum.org/...под-колпак-r201
В среде арендодателей началось некоторое волнение, пошли звонки от постоянных клиентов, люди уточняли, консультировались, многие были готовы хотя бы частично легализовать свои доходы, но как оказалось, волновались зря, что-то у ПРасов не срослось и Министр юстиции Александр Лавринович подписал приказ о утверждении методических рекомендаций относительно государственной регистрации прав пользования (найма, аренды) зданий или других капитальных сооружений, их отдельными частями. Рекомендации выдано на многочисленные запросы БТИ, нотариусов и граждан в связи с изменениями в законодательстве в части государственной регистрации прав на недвижимость.
Согласно данным, в методических рекомендациях отмечается, что обязательность государственной регистрации такого имущественного права, как наем или аренда, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма жилья. Учитывая общие принципы регулирования отношений найма (аренды), которые определены Гражданским кодексом Украины, а также исходя из положений указанного Закона, нормы относительно обязательности государственной регистрации права пользования (найма, аренды) касаются только зданий или иных капитальных сооружений, их отдельных частей. С рекомендациями можно ознакомиться на сайте Министерства юстиции в рубрике Справочная информация - Права собственности на недвижимость.
Так что, арендодатели могут спать спокойно, договора аренды квартир пока не подлежат обязательной регистрации в БТИ.     

[rut48]

я лично не знаю ни одного частника который бы своё жильё сдавал официально уплатив налоги
так что думаю разъяснения миньюста не сильно на сон арендодателей повлияли

Сообщение изменено: rut48 (01 Ноябрь 2010 - 13:41)

[Gray]

rut48, on 01 Ноябрь 2010 - 13:40, said:

я лично не знаю ни одного частника который бы своё жильё сдавал официально уплатив налоги
так что думаю разъяснения минюста не сильно на сон арендодателей повлияли  

Среди моих клиентов тоже таких нет, да и вообще никто ничего не платит, за исключением разве что сдающих жильё посуточно, многие из них являются плательщиками единого налога, да и то только потому, что их бизнес нуждается в постоянной рекламе, то есть они постоянно на виду. Но вы же понимаете, что если бы ввели обязательную регистрацию договора аренды в БТИ, то уклонится от 15% налога, который должен быть уплачен в течение 40 дней после окончания каждого квартала, было бы проблематично. И вообще, что-то мне подсказывает, что власть взяла тайм-аут, просто им необходимо доработать Административный, Гражданский и Криминальный Кодексы, чтобы иметь возможность применять санкции, обещанные ранее, за невыполнение закона. После этого они обязательно вернутся к этой теме и постараются заставить людей платить этот налог.    

[Gray]

Десять правил удачного съема жилья
   
  Как не «попасть» на аренде: смотрите правоустанавливающие документы на квартиру и не платите за полгода вперед.     

  Путь арендатора квартиры в нашей стране отнюдь не усыпан розами. Складывается впечатление, что чуть ли не каждый человек, в течение нескольких лет снимавший квартиры у разных хозяев, может поделиться парой-тройкой поучительных историй. В очередной раз вспомнить об этом нас побудил звонок нашей читательницы, которая сейчас переживает очень неприятный и не совсем понятный конфликт с хозяйкой квартиры, в которой она живет. Проще говоря, хозяйка пытается выселить ее практически сразу после поселения. При этом Галина (так зовут нашу читательницу) теряет половину месячной стоимости аренды, доставшуюся брокеру, «помогшему» со съемом этой квартиры. Кроме того, не совсем ясно, вернет ли хозяйка целиком заплаченные вперед деньги.

Вот мы и решили на примере этой истории разобраться, какие опасности подстерегают отечественного арендатора, как можно их избежать и что делать в случае, если таки «попал». В этом нам помогали директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, директор риелторской компании «Золотые Ворота» Алексей Холмецкий и адвокат Донецкой коллегии адвокатов Марина Говяда.

ИСТОРИЯ «ПОПАДАНИЯ»

Г — рассказ Галины
К — Комментарии экспертов

Г. «Поиски квартиры я начала в начале октября. Искала в интернете по разным сайтам. И на 20 октября у меня уже были назначены просмотры трех «гостинок». Когда я разговаривала по телефону с брокером по поводу квартиры, которую потом сняла, она сказала: «Квартира вам понравится, берите деньги, и мы сразу все тут же оформим».

К. Вот «сразу все оформлять», не побывав в агентстве, не заключив с ними договор о предоставлении услуг, — как раз и не следует. Неосторожно платить 50% месячной стоимости аренды неизвестно кому, без каких-либо гарантий. У нас хватает и недобросовестных агентств, и лихих брокеров, которые работают от имени несуществующих фирм. Если они «сдадут» квартиру, с которой потом возникнут проблемы, комиссионные вернуть не удастся. Серьезные агентства, во-первых, сами стараются не допускать конфликтных ситуаций, тщательно проверяя участников сделки. Во-вторых, если агентство отказывается отвечать за свои «проколы», можно попытаться взыскать компенсацию по суду. Говорят, что кому-то это даже удавалось. Кстати, Галина так и не смогла потом отыскать это агентство, похоже, его просто не существует в природе.

Г. И действительно, это оказался лучший вариант: везде за эти деньги (2800 грн.) предлагалось что-то совсем «убитое», а здесь поклеены обои и все чисто.

К. Традиционно жертв аферы заманивают заметно более выгодными предложениями, чем обычно. Поэтому, если что-то «слишком хорошо», надо усилить бдительность.

Г. Во время просмотра зашли еще несколько человек, которые тоже смотрели эту квартиру. И брокер мне повторяла: «Галя, они тоже готовы ее брать, но я буду отстаивать вас, вы мне больше нравитесь. Хозяйка мне доверяет, и я буду настаивать, чтобы хозяйка взяла вас, а не их».

К. «Классика жанра» — создание искусственного ажиотажа, «конкуренции покупателей». Это стимулирует жертву выбрать именно эту квартиру, «проскочив» этап обдумывания и анализа. Кроме того — демонстрация своей симпатии и готовности стараться ради вас. Это заставляет жертву чувствовать себя обязанной и снижает объективность восприятия ситуации.

Г. Все, на что меня хватило, — это посмотреть паспорт и проверить прописку. Я считала, что так я себя страхую от всех неприятностей.

К. Наиболее распространенная афера при аренде жилья — это когда мошенники сдают не свою квартиру, а например, снятую посуточно. Сделать же поддельный штамп о прописке, а то и поддельный паспорт — не проблема. Необходимо проверять правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи), причем, обязательно в оригинале (поскольку копии подделываются элементарно).

В договоре должны быть подписи всех владельцев жилья. Поскольку один из типичных поводов для выселения съемщика — это когда кто-то из совладельцев квартиры «неожиданно узнает», что ее сдали без его согласия. Лучше, когда все совладельцы приходят в агентство и там лично подписывают договор.

Г. У брокера был договор, в котором присутствовали все необходимые пункты. Сумма оплаты за первый месяц (2800 грн.), залоговая сумма (1400 грн.). Пункт, что хозяйка имеет право приходить ко мне раз в месяц по предварительной договоренности. Пункт, что если я хочу съехать, я обязана ее предупредить за месяц. Если же у нее поменяются обстоятельства, и квартира ей понадобится для личного проживания, она должна меня предупредить за 2 месяца до моего выезда. Уплатила «брокерские» (1400 грн.), мне выписали квитанцию, на которой стояла печать агентства.

К. Серьезные договора вот так на бегу подписывать нельзя, тем более, если их текст предоставляет заинтересованная сторона. Кроме того, обязательно при заключении договора аренды нужно описывать все, что есть в квартире, в каком оно состоянии. Вплоть до того, что если телевизор поцарапан — это надо отмечать. Поскольку порча имущества — один из очень распространенных поводов для «внепланового» выселения.

Г. Договор был подписан 20-го, а вступал в действие в субботу 23-го, поскольку именно тогда строители должны были закончить проводившийся ремонт балкона, и я могла въехать в квартиру. В пятницу хозяйка перезвонила, сказала, что с балконом не успевают, давайте-ка въезжайте в воскресенье. Приехали в воскресенье, вижу, что балкон недоделан. Когда я позвонила хозяйке, та объяснила, что строители ее подвели и что они все доделают позже. Мы договорились, что в субботу, когда я уйду на работу, они все доделают в присутствии хозяйки.

К. Здесь видно, что на момент подписания договора и оплаты услуг риелтора квартира, строго говоря, была не готова к въезду. То есть Галина не имела гарантий, кроме слов хозяйки, что на момент вступления договора в силу все будет исправлено. А в договоре не указано никаких реальных санкций за то, что хозяйка не передаст квартиру вовремя и в должном состоянии. Платить что-то в таких условиях заранее неосторожно. Но для того и создавалась обстановка «конкуренции покупателей» и «делались одолжения», чтобы на такие «мелочи» не хотелось обращать внимания.

Г. В конце рабочего дня в субботу перезвонила хозяйке с вопросом, все ли закончено, могу ли я уже ехать домой? На что услышала: «Не знаю. Мне надо было уйти, я оставила им ключи и ушла. Тебе что-то не нравится?». Естественно, мне это не понравилось. «Не нравится, так выселяйся!». Через полчаса мне позвонила брокер. И начала рассказывать, что, раз сложилась такая неприятная ситуация, мне лучше съехать по-хорошему, а то, мол, у нее (брокера) муж работает в прокуратуре. «Ладно, — отвечаю, — если вернете «брокерские», а она вернет мне оплату квартиры, я уеду». «Галя, — отвечает брокер, — по всем правилам, «брокерские» не возвращаются». Понятно, что, не получив назад своих денег, я выселяться отказалась.

К. Возможно, это просто неудачное стечение обстоятельств. Но похоже и на очередной «шаг» мошеннического алгоритма, в котором задействована пара «риелтор — хозяин», которая раз за разом сдает квартиру и тут же выселяет арендатора, разделив «брокерские». Для этого изобретаются «форс-мажорные» обстоятельства, вроде приезда больной бабушки, которой негде жить. Хороши также «управляемые конфликты», при которых под каким-то предлогом можно «зажать» не только комиссионные риелтора, но и часть платы за квартиру. Кстати, есть смысл в договор аренды включать пункт, что в случае его прекращения по инициативе хозяина ранее какого-то определенного срока (который делает аферу бессмысленной), хозяин должен компенсировать затраты на риелторские услуги.

Г. Когда вечером приехала в квартиру, на полу лежали доски, было вынуто стекло, всюду была грязь. Всю неделю я приходила с работы и видела, что кто-то был в квартире, что-то делал, то исчезали какие-то предметы мебели, то появлялись новые.

К. Создание невыносимых условий для жизни — вдруг у арендатора сдадут нервы, и он съедет сам? Здесь можно было бы серьезно предупредить хозяйку, после чего на следующий раз просто вызвать милицию по поводу проникновения неизвестных в дом, тем более когда исчезали предметы мебели. Составленный милицией протокол мог бы пригодиться, если дело дойдет до суда.

Г. В пятницу пришла хозяйка и заявила, что у меня есть ровно выходные на выселение. Я ей ответила, что у нас есть договор, по нему я имею право жить здесь 2 месяца после предупреждения. Но она все равно настаивала на моем выселении.

К. По закону, Галина может жить два месяца после получения письменного предупреждения со стороны хозяйки, которого она, судя по всему, еще не получала. Выселить ее могут только по решению суда, который в данном случае, при наличии договора аренды, должен быть на ее стороне.

Г. Мы поменяли замки, я пошла в милицию и написала заявление о мошенничестве. В милиции мне сказали, что если будут выбивать двери, мне нужно вызывать наряд милиции. С тех пор и «держу оборону».

К. Смена замков — часто встречающаяся мера. Но, с юридической точки зрения, она является спорной. Ее даже можно трактовать как нарушение законных прав хозяев, которые должны иметь доступ в свою квартиру. Тем более, что хозяйка все равно может вызвать жэковского слесаря, который на совершенно законных основаниях откроет ей дверь и опять поменяет замки. Конечно, хозяйка может организовать выселение самовольно — вынести вещи Галины в ее отсутствие. Но это уже повод для обращения в суд с требованием компенсации причиненного ущерба.

СИГНАЛ ТРЕВОГИ

Рассмотрим еще некоторые признаки, которые говорят, что с этим риелтором или владельцем квартиры лучше не связываться.

ДЕНЬГИ ВПЕРЕД. Очень подозрительно, когда хозяин квартиры просит деньги наперед, например, за полгода. Сотрудники серьезных агентств такие случаи проверяют особенно тщательно. Арендаторам же лучше такие квартиры обходить десятой дорогой, насколько бы убедительную причину такого требования ни называли и насколько выгодные условия ни предлагали. Или, если уж нет сил устоять перед соблазном, надо заключать какой-то совсем уж «железобетонный» по гарантиям договор, который все равно до конца ничего гарантировать не может. Если этот человек и не планирует вас обманывать, вы не знаете, какие «форс-мажоры» у него начнутся и какие будут одолевать идеи, когда данные вами деньги закончатся задолго до оговоренного срока. Одна из коллег рассказывала, что когда у хозяйки квартиры, которой ее семья заплатила за год вперед, закончились деньги, та просто заявила, что ей негде жить, и явочным порядком переселилась к ним.

ЗАПЛАТИТЕ — СКАЖЕМ. Такое впечатление, что все больше и больше становится агентств, по дешевке торгующих «самыми свежими» контактами хозяев сдаваемых квартир. Условия, по которым сдаются эти квартиры, как правило, заметно выгоднее среднерыночных, к тому же клиент, договариваясь с хозяином квартиры самостоятельно, экономит тысчонку-другую на комиссионных брокерам.

Рассказывает Надежда Моисеева: «Около месяца назад мы искали однокомнатную квартиру, расположенную в пределах 15 минут пешком до метро, по цене до 3500 грн. в месяц. И все время попадали на одно агентство, у которого были какие-то обольстительные предложения. Нужно было заплатить за регистрацию в этом агентстве около 190 грн., после чего они дают тебе прямой телефон хозяина, и ты с ним договариваешься. Если этот хозяин отказывается сдать эту квартиру, они берут на себя обязательства вести нас до конца, предлагать нам варианты, пока мы что-то не найдем». Звучит неплохо, да только кругом слышны стенания людей, ничего в подобных агентствах не получивших за свои деньги (по проданным телефонам не отвечают, или эту квартиру давно сдали, или вообще никогда не сдавали и т. д.), и кого с их претензиями просто «отшили», без всякой помощи или компенсации. О таких случаях писала и наша газета.

СТАРОЖИЛ БАЗЫ. Если какое-то объявление показалось вам особо привлекательным, обязательно нужно проверить, как долго оно «висит» в базах. Продолжим рассказ Надежды Моисеевой: «Нас заинтересовала хорошая квартира на Подоле за какие-то мизерные деньги, с шикарными фотографиями. Что-то меня подвигло «забить» это объявление в поисковик, и оказалось, что это же объявление слово в слово, с теми же картинками и телефонами, давали с апреля этого года. С разницей примерно в две недели на разных сайтах. На наш вопрос, почему же до сих пор не сдали такую чудесную квартиру на таких выгодных условиях, риелторы ответили, что там очень «переборчивый» хозяин. Он ищет пару без детей и животных, и все эти 8 месяцев никак не может найти. А вот мы — именно те люди, которые ему, безусловно, подойдут».

Очевидно, что очень выгодное предложение не будет долго задерживаться в базах. Если нет, это может быть либо при наличии каких-то скрытых недостатков или проблем с этой квартирой, которая отпугивает арендаторов. Либо, если ее съемщики меняются с рекордной частотой, это может быть признаком какой-то мошеннической схемы. Либо это вообще липовое предложение от «торговцев контактами».

ПЛОХАЯ КАРМА. Неплохо бы познакомиться с будущими соседями, расспросить, что там и как. Часто ли меняются в этой квартире жильцы, не было ли каких-то скандалов, выяснения отношений. Если постояльцы мелькают так часто, что соседи не успевают с ними раззнакомиться, лучше с этим «заколдованным местом» не связываться. Если были какие-то скандалы — тем более, даже если хозяин квартиры — честнейший человек. Поскольку гораздо больше, чем заранее спланированные аферы, арендаторской крови выпивают обычные межличностные конфликты между хозяевами и съемщиками. А частая смена постояльцев может как раз быть признаком склонности хозяина к таким конфликтам.

ПРИМЕТЫ ПРАВИЛЬНОГО ДОГОВОРА

Договор аренды может быть написан от руки в свободной форме. Главное, чтобы были подписи сторон. Желательно также, чтобы в нем присутствовали:

1. Подписи всех владельцев жилья, указанных в правоустанавливающем документе на квартиру (договор купли/продажи, дарения и т. д.).

2. Опись «содержимого» квартиры (мебели, техники и т. д.) с указанием состояния каждого предмета и перечнем повреждений.

3. Пункт о конкретной ответственности (выраженной в деньгах) хозяев за невыполнение своих обязательств, указанных в договоре.

4. Пункт о том, за сколько времени хозяин квартиры должен письменно предупреждать постояльца о необходимости выселения (обычно это месяц).

5. Пункт о том, что в случае прекращения договора по инициативе хозяина квартиры в течение какого-то определенного времени после заселения хозяин должен возместить съемщику расходы на оплату услуг риелтора.

[Бородатый]

Спасибо! Очень поучительно, т.к. опыта нет, а жить где-то надо. Ну, на некоторых я таки прокололся пунктах. Поглядим, как будет в реале.

[Alexsey]

Gray, а если договор аренды не заверен нотариусом он имеет юридическую силу?

[Gray]

Alexsey, on 17 Декабрь 2010 - 13:55, said:

Gray, а если договор аренды не заверен нотариусом он имеет юридическую силу?

Имеет, если он правильно составлен.
Глава 59 ГК Украины ст.811- договор найма жилья заключается в письменной форме.
Так что арендодатель на основании договора-аренды, составленного в простой письменной форме, может привлечь к ответственности нерадивого арендатора, однако не следует забывать, что данный договор-аренды является ещё и "явкой с повинной" о не уплате 15 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду, налог с аренды у нас ведь практически никто не платит. Так что кто кого держит за "одно место" с помощью договора-аренды, арендодатель арендатора или наоборот, вопрос остаётся открытым.

[Julik]

К вопросу о налоге от продажи недвижимости. Возможно, слух родился от того, что стали взимать налог 15 % с доходов от аренды недвижимости. Gray, как в Вашем регионе, арендные ставки растут или остались на прежнем уровне? И платят ли хозяева недвижимости налоги?

[Gray]

Julik, on 21 Декабрь 2010 - 14:36, said:

К вопросу о налоге от продажи недвижимости. Возможно, слух родился от того, что стали взимать налог 15 % с доходов от аренды недвижимости. Gray, как в Вашем регионе, арендные ставки растут или остались на прежнем уровне? И платят ли хозяева недвижимости налоги?

Арендные ставки пытались вырасти с получением первых платёжек за отопление, но не смогли, как говориться, прыгнуть выше... Была куча скандалов и разборок, арендодатели пытались пересматривать условия ранее заключённых договоров, кое где это им удавалось, но не массово. Мне, например, звонили представители обеих сторон, одни просили найти клиента подороже, а другие найти жильё подешевле, в общем цирк. Так что можно сказать, что арендные ставки остались на прежнем уровне.
Платят ли хозяева недвижимости налоги? Естественно никто ничего не платит, хотя некоторые арендодатели уже начинают интересоваться, звонят, переживают, спрашивают о возможных последствиях, особенно много людей звонило после новостей из Донецка, показанным по центральным каналам, где налоговики проверяют доходы безработных. Но опять же, все только интересуются, ещё ни один арендодатель сдаваться в налоговую не побежал, во всяком случае я таких не знаю.
Насчёт слухов о 15 % налоге от продажи недвижимости, удалось нарыть кое что, напишу в тему "Налог На Недвижимость".

[Gray]

Аренда «дешевых» квартир подорожала из-за… недостатка предложения


Напряженка с предложением «дешевого» жилья подстегивает арендные ставки на киевские квартиры. Они по сносной цене все же появляются в базах данных риэлторских контор, но «уходят» за день-два. А до конца 2011 года стоимость аренды «экономок» продолжит тянуться вверх и может подорожать еще на 10%.
Цена аренды «единички» перешагнула докризисный порог
Стоимость аренды жилья в столице, по разным данным, с начала года в среднем выросла на 15-20%. В частности, аренда однокомнатных квартир выросла на 20%, двухкомнатных – на 17%, трехкомнатных – на 19%. Практически идентичны с этими показатели роста аренды за год (с ноября 2009 г.). Однако если за период кризиса средняя цена аренды в долларах скатилась на 35-41%, то в пересчете на гривню (учитывая разницу курсов) выходит, что самые востребованные однокомнатные квартиры уже перешагнули докризисный уровень: сегодня их стоимость на 4% выше по сравнению с сентябрем 2008 года. При этом «двушки» и «трешки» не дотягивают до гривневых докризисных цен всего 5%.
И хотя октябрь 2010года показал небольшое снижение арендных ставок (в пределах 1%), эксперты называют это колебанием, которое не сильно ощутят на своих кошельках арендаторы жилья.
По данным SV Development, на сегодня аренда 1-комнатных квартир стоит в среднем 356 долл. (2848 грн.), 2-комнатных – 502 долл. (4016 грн.), 3-комнатных – 622 долл.(4976 грн.).
Минимум, за который можно снять «убитую хрущевку» или «гостинку» на окраине города составляет 2,5-3 тыс. грн., комнату в квартире – 1,5 тыс. грн. Наибольшей популярностью пользуются квартиры до 4,5 тыс. грн.
Согласно данным SV Development, предложение по аренде жилья в столице в течение года варьируется в пределах 26-28 тыс. квартир, а спрос – 7865 (за 10 месяцев 2010 года).
«До кризиса было порядка 6 тысяч предложений. Притом, что количество сделок, к примеру, в январе - около 3 тыс. в месяц. На каждого потенциального арендатора приходилось около двух квартир», - отметил аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Вместе с тем, данные риэлторов отличаются. Так, по данным столичной сети агентств недвижимости RealDruzi, арендные ставки на жилье эконом-класса с начала года выросли всего на 0,5% - с 449 до 451 долл. в месяц. В бизнес-классе представители агентства отмечают рост на 11,29% - до 851 долл., а в премиум-классе стоимость аренды опустилась на 5,25% - до 1996 долл.
«Кризисные» арендодатели закончились
Стоимость аренды растет только в самом низком ценовом сегменте, в бизнес и премиум-классе она либо стабильна, либо немного снижается, утверждает большинство экспертов.
«Рост наблюдается за счет того, что дешевых предложений на рынке становится все меньше. Нижний предел сделки повышается и, соответственно, растет общая цена сделки», - сказал С.Костецкий.
Так происходит потому, что самые дешевые квартиры, пользующиеся максимальным спросом, уже сняли на длительный период времени, а новых предложений на рынке не появляется. Просто-напросто «кризисное» предложение арендодателей, которые массово вышли на рынок с дешевой арендой в прошлом году, закончилось. Теперь собственники жилья более прагматично оценивают ситуацию.
«В прошлом году было больше тысячи квартир, которые предлагались по цене до 2 тыс. грн. в месяц. Сейчас это же жилье сдается за 3,5-4 тыс. грн. и таких квартир уже не хватает», - пояснил С.Костецкий.
В RealDruzi считают, что средняя стоимость аренды жилья в целом растет на 1% в месяц из-за того, что предложение квартир эконом-класса с мая т.г. по октябрь снизилось на 10% и на сегодня составляет 44%.
Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов полагает, что аренда эконом-класса подорожала из-за того, что очень много людей, которые снимали более дорогое жилье, уже не в состоянии этого делать и переходят в менее габаритные и недорогие квартиры. Причем срок экспозиции квартир уменьшился до пары дней.
«Пару дней назад пришла 1-комнатная квартира в районе метро «Шулявская» за 3,2 тыс. грн. в 11 часов, а в 17.00 ее уже сняли. Как только квартира появляется по нормальной цене, она в течение суток-двух уходит», - подтвердил директор агентства недвижимости «Алекс-консалт» Олег Жук.
Правда, иногда экспозиция квартиры затягивается из-за того, что ее хозяева предъявляют к арендаторам жесткие требования.
«Подогрели» цены и переселенцы из регионов. «Много людей из регионов переезжает. Наверное, немалую роль здесь играет поствыборный фактор», - добавил А.Рубанов.
А в сентябре – середине октября 25010года к «вымыванию» дешевого жилья подключились студенты. В SV Development отметили, что сегодня же в общей структуре предложения квартиры стоимостью аренды до 300 долл. занимают меньше 1%, 300-500 долл. – 27%, 500-800 долл. – 27%, более 800 долл. – 31%.
Несмотря на то, что в самом востребованном сегменте предложение очень низкое, владельцы квартир не спешат снижать аренду, предпочитая, чтобы они пустовали.
«Если до кризиса скромная двухкомнатная квартира сдавалась за 1 тыс. долл., сейчас она сдается за 400 долл. и срок окупаемости увеличился существенно. Психологически нецелесообразно сдавать квартиры по более низким ценам. Если на снижение массово пойдут хозяева, то это обвалит рынок», - отметил С.Костецкий.
Он считает сложившуюся на сегодня цену аренды в «дешевом» сегменте вполне адекватной. Другое дело, что арендодатели не осознают, что требования арендаторов к жилью выросли. «Если бы хозяева квартир, которые простаивают, сделали косметический ремонт, они бы их наверняка сдали. В основном сдаются «сараи» по привычке: если раньше брали все, то почему сейчас не возьмут», - добавил он.
Из причин, которые могли бы повлиять на стоимость аренды жилья, также можно выделить низкую активность на рынке купли-продажи, которая увеличивает спрос в «дешевом» сегменте аренды, повышение тарифов на коммунальные услуги, а также осенний наплыв студентов и «политическая» миграция с Востока.
Относительно «коммуналки», эксперты говорят, что эти платежи зачастую не входят в сумму, изначально заявленную хозяином квартиры, в меньшинстве случаев в стоимость закладывается часть платежей (вывоз мусора, уборка придомовой территории).
При этом президент ССНУ полагает, что повышение тарифов безусловно сказалось на стоимости аренды. «Чем дороже людям платить за «коммуналку», тем больше они стараются компенсировать это за счет арендаторов», - сказал он.
Мнения по поводу влияния на стоимость аренды низкой активности на рынке купли-продажи разделились. По мнению А.Рубанова, поскольку люди не в состоянии купить квартиру, они вынуждены ее арендовать. За этот счет формируется дополнительный набор покупателей.
С.Костецкий считает, что существенного влияния на рынок аренды вялые продажи квартир не оказывают. С другой стороны, спрос на аренду квартир переместился в пригород – Вишневое, Борисполь, Бровары, Вышгород, где и цены ниже, и дорога до места работы по времени сравнима с Троещиной или Борщаговкой.
«Как только за Киев выезжаете, сразу, как минимум, на 30%, а то и наполовину цена снижается», - добавил эксперт. К примеру, в Борисполе, Броварах, Вишневом приличную «двушку» можно снять за 1,5 тыс. грн.
При этом в сети агентств RealDruzi, наоборот, не наблюдают повышения интереса к квартирам в пригороде. «В бизнес-классе есть тенденция увеличения интереса к аренде домов как в Киеве, так и в пригороде – как альтернатива аренде городской квартиры. Что касается самых дешевых квартир в пригороде столицы, то на данный момент разница в цене не покрывает всех неудобств, накладываемых удаленностью от города. Поэтому клиенты, желающие снять максимально дешевое жилье в Киеве, очень редко рассматривают квартиры в пригороде как хорошую альтернативу», - пояснили в агентстве.
Вместе с тем, регистрация договоров аренды жилья в БТИ, которая, по прогнозам специалистов, могла увеличить арендные ставки до 15%, «отпала» в связи с разъяснениями Минюста.
В 2011-м ценовых скачков не будет?
До конца года не стоит рассчитывать на снижение арендных ставок, по крайней мере, в эконом-сегменте.
Эксперты Realruzi считают, что на самые востребованные 1-комнатные и 2-комнатные квартиры эконом- и бизнес-классов до конца года возможен незначительный рост арендных ставок.
«По многокомнатным квартирам эконом-класса ставки расти не будут. В премиум-классе ставки продолжат плавное снижение, в связи с существенным превышением предложения над спросом», - прогнозируют в агентстве.
По прогнозу С.Костецкого, до конца текущего года стоимость аренды будет расти на 1-1,5% в месяц в зависимости от сегмента. «Снижения, скорее всего, не будет. Возможно, только в некоторых временных отрезках. В глобальном смысле, я считаю, что рынок не покажет в 2011году такого роста, как в 2010 году. Максимум, что будет – это рост до 8-10% по итогам года», - отметил он.
По оценкам эксперта, как только возобновится ипотечное кредитование по приемлемым условиям, предложение аренды жилья «резко уйдет» на рынок купли-продажи. «В Киев начнут подтягиваться строители, количество предложения уменьшится, и это позволит глобально поднять цену на рынке. Сейчас она растет за счет исчерпывания новых предложений, а в дальнейшем будет расти из-за чисто рыночных факторов», - сказал С.Костецкий.
Даже на традиционное весеннее оживление уже никто особо не надеется. «Никакого всплеска и по сделкам, и по росту цен на рынке не будет... Количество сделок будет в пределах 700-900 в месяц», - считает аналитик SV Development.
А.Рубанов полагает, что роста стоимости аренды можно ожидать ближе к осени. По его прогнозам, годовое подорожание аренды будет в пределах 10% от сегодняшних цен.
По оценкам RealDruzi, в 2011 году по наиболее востребованным квартирам возможен некоторый рост арендных ставок, в связи с тем, что спрос на аренду таких квартир плавно растет, а предложение практически не расширяется. Поведение арендных ставок на жилье в 2011 году будет также зависеть от экономической ситуации.
«Если при предыдущем Президенте жилье снимали иностранные бизнесмены, то при нынешнем – того среднего класса, который арендовал жилье, резко стало меньше. Потребители дешевого сегмента – студенты и менеджеры среднего звена. Он всегда востребован», - добавил О. Жук.
Туманную перспективу рынка аренды жилья усиливают и перипетии Налогового кодекса. По оценкам О.Жука, с 2011 года рынок может кардинально измениться из-за неясности, что будет с субъектами предпринимательской деятельности (СПД).
Он утверждает, что многие владельцы дорогих квартир зарегистрированы как СПД для того, чтобы грамотно платить налоги. «Если эту систему изменят или отменят, то соответственно будут какие-то изменения на рынке. Если платежи будут на том уровне, на котором сейчас декларируются, то многие просто откажутся», - считает он.
При этом, несмотря на то, что какая-то часть рынка аренды может уйти в тень, это не станет основанием для подорожания элитного жилья.

Зинаида Блок (УНИАН)