36 replies to this topic

[VHN]

Покупка, вывод из жилого фонда, обмен жилой на жилой - есть ряд вопросов.
Тут есть кому на них ответить?

[Gray]

VHN (27 Сентябрь 2010 - 19:10):

Покупка, вывод из жилого фонда, обмен жилой на жилой - есть ряд вопросов.
Тут есть кому на них ответить?

Есть.

[VHN]

Gray (27 Сентябрь 2010 - 19:27):

Есть.

спасибо. Мне ранее не приходилось иметь никаких операций с недвижимостью, потому сорри за банальные вопросы.

1. При покупке в какой службе можно выяснить, кто прописан в квартире?
2. Должны ли на момент покупки быть выписаны из нее все включая собственника?
3. Может ли в квартите быть вообще никто не прописан?
4. Как выяснить, не претендует-ли на нее еще кто-то? Жена, дети и т.д.?
5. Как выяснить, кто действительный собственник квартиры (в каком документе это прописано)?
7. Договор купли-продажи кроме собственника должна подписывать его жена? От нее никаких расписок о том, что она не против не должно быть?
8. Сколько затягивает денег и времени подготовка к продаже?
9. Кто и в каком обьеме и какие платятся налоги на момент продажи квартиры?
10. На какие подводные камни стоит обратить внимание при покупке?
9. Какова процедура вывода из жилого фонда в нежилой? (службы, время)
10. Сколько затянет денег вывести из жилого в нежилой?
11. С кем согласовывается перепланировка (вынос всех не несущих стен, отдельний выход, достройка под витринное остекление).
12. Сколько затягивает денег это согласование?
13. Каково налогооблажение при обмене квартиры на квартиру (обе в жилом фонде).
14. Как юридически происходит обмен? Некий договор обмена или как?

пока все. спасибо

[Gray]

Цитата

1. При покупке в какой службе можно выяснить, кто прописан в квартире?

В зависимости от формы собственности многоквартирного дома. Паспортист ЖЕКа, председатель кооператива, ОСМД(объединение совладельцев многоквартирных домов), либо районный паспортный стол.

Цитата

2. Должны ли на момент покупки быть выписаны из нее все включая собственника?

Очень желательно, хотя и не обязательно. Нотариус в договоре купли-продажи указывает срок до какого числа зарегистрированные в квартире люди(если таковые имеются) обязаны выписаться. Если эти люди добровольно не выпишутся, их можно выписать решением суда, а это деньги, время, да и просто не приятно.

Цитата

3. Может ли в квартите быть вообще никто не прописан?

Может. У человека в собственности может находиться сколько угодно квартир, не может же он быть везде прописан.

Цитата

4. Как выяснить, не претендует-ли на нее еще кто-то? Жена, дети и т.д.?

Необходимо внимательно изучать право устанавливающие документы владельца, историю квартиры(архив БТИ), важно, кто в данный момент зарегистрирован в этой квартире и знают ли они о готовящейся продаже. Особенно внимательно следует относиться к квартире с зарегистрированными в ней несовершеннолетними детьми, даже если они и не являются её владельцами. Во избежание возможных проблем в дальнейшем их нужно ПРАВИЛЬНО выписать.

Цитата

5. Как выяснить, кто действительный собственник квартиры (в каком документе это прописано)?

В право устанавливающем документе на квартиру. Они бывают нескольких видов, например, свидетельство о праве собственности, выдаётся жил.отделом гор.райисполкомов, т.н. приватизация, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о наследстве, решение суда, все эти документы должны быть зарегистрированы в БТИ, в продвинутых городах БТИ выдаёт вытяг о регистрации в государственном реестре прав собственности.

Цитата

7. Договор купли-продажи кроме собственника должна подписывать его жена? От нее никаких расписок о том, что она не против не должно быть?

Если квартира приобреталась в браке, то должна. В этом случае не важно кто из супругов является владельцем квартиры, это совместное имущество, то же самое касается и покупателя, если он в браке, то жена должна дать ему разрешение на покупку. Личным является имущество, полученное по наследству, подаренное, либо приватизированное до 2004 года, в этом случае продавец может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, согласие второй половины не требуется.

Цитата

8. Сколько затягивает денег и времени подготовка к продаже?

В идеале, если квартира без проблем, только время необходимое для получения вытяга БТИ с указанием оценочной стоимости продаваемой квартиры, в зависимости от города, это период от двух недель, до двух месяцев, при желании и наличии средств можно получить вытяг на продажу за пару дней. Как правило БТИ умышленно затягивают время выдачи этого документа, что бы получать дополнительную плату за срочность. В Днепре, например, это двойная оплата заказа плюс 300 евро.

Цитата

9. Кто и в каком обьеме и какие платятся налоги на момент продажи квартиры?

При покупке-продаже квартиры взимается 1%-пенсионный фонд, 1%-гос.пошлина, взимается от заявленной обеими сторонами суммы стоимости квартиры, как правило большинство людей заявляют стоимость БТИ, т.к. она в 2-3 раза ниже реальной рыночной стоимости квартиры, хотя это отдельная тема, вкратце не получится. Плюс к этим 2% идёт оплата услуг самого нотариуса, в неё входят работа нотариуса, стоимость бланков, запросов и т.д. Если продавец в текущем году совершает вторую и более продажу недвижимости, с него дополнительно взимается налог в размере 5% от той же заявленной стоимости квартиры, такой же налог взимается при продаже физ.лицами не жилой недвижимости, а так же земельных участков.

Всё это очень вкратце, в двух словах. При необходимости, можно ответить подробнее по каждому вопросу. Сегодня времени маловато. 

 

 




 

[VHN]

Gray (27 Сентябрь 2010 - 22:43):

Всё это очень вкратце, в двух словах. При необходимости, можно ответить подробнее по каждому вопросу. Сегодня времени маловато. 

Спасибо! Тогда до завтра.

[Gray]

Цитата

9. Какова процедура вывода из жилого фонда в нежилой? (службы, время)

Перед покупкой квартиры, которую впоследствии желаете вывести из жилого фонда и провести реконструкцию, например, под магазин, желательно проконсультироваться со специалистами архитектуры о состоянии дома, не находятся ли фундамент, стены, перекрытия в аварийном состоянии, например, что-бы после покупки у вас не было неприятных сюрпризов, узнать в каком состоянии и как расположены основные коммуникации, от этого зависит стоимость последующего ремонта. Так же особое внимание нужно уделить электричеству, в зависимости от того какая предполагаемая нагрузка будет в будущем нежилом объекте, нужно проконсультироваться где будет находиться точка подключения, одно дело если в подвале этого дома или же в 100-200 метрах от дома у ближайшего трансформатора, представьте стоимость 200 метров кабеля плюс его укладка, например в траншею. Дальше нужно узнать мнение соседей (1-2 этаж), так как для вывода из жилого фонда понадобиться их согласие, здесь бывают варианты, ушлые люди стараются максимально выгодно продать свою подпись, бывают и разумные требования, например поставить кодовый замок на подъездную дверь, выполнить косметический ремонт в подъезде, облагородить территорию. Если вы всё проверили, вас всё устраивает, вы купили квартиру, зарегистрировали её в БТИ. Дальше пишите заявление на имя мера о разрешении на вывод из жилого фонда, после подписи оно попадает в архитектуру, вам необходимо собрать технические условия для вывода из жилого фонда, это УЖКХ, водоканал, теплосеть, энерго, санстанция, пожарники, в общем запаситесь терпением, либо деньгами, все эти организации насквозь коррумпированы и простейшую бумажку, которую можно оформить за 20 минут, они будут оформлять месяц, в лучшем случае. Так-же нужно заказать в проектной организации техническое заключение по обследованию строительных конструкций. Когда все вышеперечисленные документы будут готовы, архитектура выносит данные материалы на исполком, в случае положительного решения вы получаете на руки решение исполкома о выводе из жилого фонда такой то определённой квартиры. Хороший специалист, специализирующийся на оказании данной услуги, может вывести квартиру в течении месяца, размер гонорара зависит от многих факторов, в среднем от 3000$-5000$ , опять таки зависит от города, например в одном райцентре Днепропетровской обл. мы выполнили эту работу за 7000 грн., по той простой причине, что клиент не мог больше заплатить.   

[Gray]

Цитата

11. С кем согласовывается перепланировка (вынос всех не несущих стен, отдельний выход, достройка под витринное остекление).
12. Сколько затягивает денег это согласование?

Квартира выведенная из жилого фонда это ещё не офис и не магазин, для этого нужно провести реконструкцию(вынос всех не несущих стен, отдельный выход, достройка под витринное остекление) и после окончания строительных работ сдать объект в эксплуатацию. В общем работы вагон и ещё тележка. Начинать нужно с проекта. Очень важен выбор проектной организации, так как мы живём в Украине, а не где нибудь в Германии, то проектную организацию нужно выбирать не по квалификации её сотрудников, а по ее близости к "телу" какого нибудь представителя власти, лучший вариант спросить совета в самой инспекции архитектурно-строительного контроля, там подскажут, и пусть её услуги будут несколько дороже, зато в дальнейшем у вас не будет проблем с согласованием готового проекта и получением разрешения на строительство. Стоимость проекта зависит от размера помещения и сложности реконструкции, в последнее время эти организации особо работой не загружены, так что можно торговаться. Да, для начала работы над проектом нужно опять собрать тех условия (УЖКХ, водоканал, теплосеть, энерго, санстанция, пожарники). Проектные работы длятся примерно месяц-два, примерно столько же длится согласование и получение разрешения на строительство. Так же для получения разрешения на строительство необходимо уплатить не более 10% от сметной стоимости реконструкции в городской бюджет на благоустройство города, естественно сметную стоимость, насколько это возможно, занижают. Когда всё готово, можно приступать к строительным работам. Важно, все работы должны выполнять подрядные организации имеющие соответствующие лицензии и разрешения, особенно электричество, газ-электро отопление, пожарная сигнализация, в противном случае сдать объект в эксплуатацию будет очень проблематично. Сдача объекта в эксплуатацию может занять время до 6 месяцев, специалисты оказывающие услуги в этой области могут сократить это время вдвое. Ещё, при выводе из жилого фонда указывается будущее назначение объекта, например, административное помещение-офис, продовольственный магазин, спекулянты обычно выводят под офис, так намного проще, в дальнейшем можно изменить назначение объекта, хотя при этом не исключены проблемы с жильцами дома, например, мы вам давали согласие на офис, а вы здесь забегаловку на разлив устроили.

[VHN]

Спасибо за консультацию.

Там еще 13 и 14 пункты и самое главное, подскажите о чем я должен был спросить и не спросил.

Сообщение изменено: VHN (01 Октябрь 2010 - 16:10)

[AMAZONKA]

VHN (27 Сентябрь 2010 - 20:14):

10. На какие подводные камни стоит обратить внимание при покупке?

Наводите резкость, чтобы не было временно выбывших (в армию, места лишения свободы) и/или безвестно отсутствующих, "чистоту" приобретения этой недвиги предыдущим собственником.
В лучшем случае бывший зек может Вам потом пороги оббивать, в худшем - признание сделки недействительной со всеми вытекающими.

[Mises]

AMAZONKA (01 Октябрь 2010 - 18:54):

в худшем - признание сделки недействительной со всеми вытекающими.

Кстати по этому лучше по возможности в договоре купли продажи указывать рыночную стоимость, что бы потом если что не возвратили 3565 гривен 15 копеек по оценке БТИ, вместо $100,000 реально заплаченных. Я лично когда покупал недвижимость не скупился и указывал рыночную, хотя продавец гад перед самих подписанием договора уже у нотариуса, отказался компенсировать половину отчислений по рыночной (только по БТИ), ну и фиг с этими $500, зато мне спать спокойней, правда тогда не было всяких законов о сопротиводействии коррупции.