12 replies to this topic

[Serendippa]

Доброго времени суток; зарегистрировалась тут по совету с другого форума, специально для того, чтобы получить квалифицированный совет.
Ситуация такая. Имеется мужчина, женщина и ребенок, бывшие когда-то одной семьей. В браке была куплена и отремонтирована новостройка, после развода в ней осталась жить женщина с ребенком, но раздела имущества не было. Сейчас у женщины после смерти родственника оказалась в собственности (не спорной, оформлено только на нее уже после развода) однокомнатная квартира. Вместе со сбережениями и некоторыми взаимозачетами, стоимость этой квартиры примерно равна доле бывшего мужа в их общей квартире.
Бывшему мужу нужны деньги на покупку своего жилья, эта однушка его не устраивает, но вместе с теми деньгами, которые может предложить женщина, возможно, его проблема решится.
Вопрос вот в чем: может ли в такой ситуации иметь место договор мены - доли в квартире (общей) на однушку? Какие шаги, документы нужны для такой операции? Если нет, то как можно оформить такой обмен с минимальным риском и потерями для обеих сторон?
Заранее признательна за ответ.

[Gray]

Serendippa (09 Декабрь 2010 - 19:13):

Доброго времени суток; зарегистрировалась тут по совету с другого форума, специально для того, чтобы получить квалифицированный совет.
Ситуация такая. Имеется мужчина, женщина и ребенок, бывшие когда-то одной семьей. В браке была куплена и отремонтирована новостройка, после развода в ней осталась жить женщина с ребенком, но раздела имущества не было. Сейчас у женщины после смерти родственника оказалась в собственности (не спорной, оформлено только на нее уже после развода) однокомнатная квартира. Вместе со сбережениями и некоторыми взаимозачетами, стоимость этой квартиры примерно равна доле бывшего мужа в их общей квартире.
Бывшему мужу нужны деньги на покупку своего жилья, эта однушка его не устраивает, но вместе с теми деньгами, которые может предложить женщина, возможно, его проблема решится.
Вопрос вот в чем: может ли в такой ситуации иметь место договор мены - доли в квартире (общей) на однушку? Какие шаги, документы нужны для такой операции? Если нет, то как можно оформить такой обмен с минимальным риском и потерями для обеих сторон?
Заранее признательна за ответ.

У меня есть один вопрос. Кто владелец отремонтированной новостройки, я понимаю, что квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом, но кто является владельцем квартиры по договору купли-продажи. Кто-то один из супругов или оба в равных долях? Это важно.

[Joker]

Gray (10 Декабрь 2010 - 12:04):

У меня есть один вопрос. Кто владелец отремонтированной нновостройки, я понимаю, что квартира куплена в браке и является совместнонажитым имуществом, но кто является владельцем квартиры по договору купли-продажи. Кто-то один из супругов или оба в равных долях? Это важно.

Получается если в договоре купли продажи указаны оба супруга как владельцы квартиры в равных долях, то проблем нет, можно сделать две сделки купли продажи, муж продаёт жене 1/2 квартиры в новостройке, а жена продаёт мужу свою однокомнатную квартиру, полученную ею по наследству и которая является ее личной собственностью. Если же в договоре купли продажи указан только один из супругов, то этим людям необходимо обратиться в суд для процедуры раздела имущества, так как необходимо документально выделить долю второго супруга в совместнокупленной квартире, только после этого можно будет оформить обе сделки купли продажи. Вроде правильно.

[Floridor]

Joker (10 Декабрь 2010 - 13:10):

Получается если в договоре купли продажи указаны оба супруга как владельцы квартиры в равных долях, то проблем нет, можно сделать две сделки купли продажи, муж продаёт жене 1/2 квартиры в новостройке, а жена продаёт мужу свою однокомнатную квартиру

А нельзя один договор мены? А то с двух договоров налоги плати и услуги нотариуса...

[Gray]

Floridor (10 Декабрь 2010 - 13:18):

А нельзя один договор мены? А то с двух договоров налоги плати и услуги нотариуса...

Правильно, договор мены предпочтительнее в качестве экономии на нотариальных расходов, плюс в договоре мены можно указать сумму доплаты со стороны жены, на всякий случай, что бы потом никто ничего не забыл. Но это только в том случае если договор купли-продажи был оформлен на обоих супругов в равных долях, в противном случае, как правильно заметил  Joker, сторонам необходимо обратиться в суд для раздела совместнонажитого имущества, то есть общей квартиры. Получив решение суда, где будет чётко указана доля каждого из бывших супругов, его необходимо зарегистрировать в БТИ, заказать вытяги  и зарегистрировать нотариальный договор мены. Возможен другой вариант, муж в суде может отказаться от своей доли в совместной квартире в пользу жены, а жена "продаст" мужу свою однокомнатную квартиру, либо подарит, хотя дарственная в этом варианте не выгодна, так как люди больше не являются супругами и при оформлении дарственной им прийдётся заплатить налог в размере 5% от стоимости подарка.

Цитата

Обмен квартиры на квартиру называется договор-мены. Это такой же правоустанавливающий документ, как и договор купли продажи, удостоверяется, естественно, нотариусом, регистрируется в БТИ. При нотариальном оформлении договора-мены взымается 1% госпошлины от стоимости того объекта недвижимости, стоимость которого выше, если стоимость объектов совпадает, то оплачивается 1% от стоимости любого из них, и всё, отчислений в пенсионный фонд нет, получается экономия по сравнению с договором купли-продажи, плюс договор-мены избавляет от необходимости дважды заключать сделку купли-продажи, а это уже существенная экономия на оплате налогов и нотариальных услуг. Тут

 

[Serendippa]

Спасибо за ответы. Документы на квартиру только на имя мужа. Это не купля-продажа, а свидетельство на право собственности первичное (инвестировалась новостройка, затем получали документы).
Еще один вопрос: имеет ли значение при разделе имущества, с кем проживает ребенок? Будет ли у жены аргумент для увеличения доли в квартире при разделе? Есть еще документы, косвенно подтверждающие источник части средств для покупки квартиры (дача родителей жены).

[Gray]

Serendippa (10 Декабрь 2010 - 17:34):

Еще один вопрос: имеет ли значение при разделе имущества, с кем проживает ребенок? Будет ли у жены аргумент для увеличения доли в квартире при разделе? Есть еще документы, косвенно подтверждающие источник части средств для покупки квартиры (дача родителей жены).

К сожалению я не юрист, у меня экономическое образование, но насколько я знаю из своего личного риелторского опыта у вас мало шансов на это, свою законную долю - 1/2 вы получите без проблем, а вот больше....всё зависит от вашей конкретной ситуации. В любом случае вам необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Мои юристы считают что дело это очень хлопотное и в большинстве случаях не благодарное. Тоже самое касается и второго вашего вопроса. Доказать факт приобретения квартиры за счёт продажи дачи родителей, имея лишь косвенные доказательства, чрезвычайно сложно.

Информация к размышлению:

Цитата

Стаття 70. Розмір часток майна дружини та чоловіка при поділі майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя
1. У разі поділу майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.
2. При вирішенні спору про поділ майна суд може відступити від засади рівності часток подружжя за обставин, що мають істотне значення, зокрема якщо один із них не дбав про матеріальне за­безпечення сім'ї, приховав, знищив чи пошкодив спільне майно, витрачав його на шкоду інтересам сім'ї.
3. За рішенням суду частка майна дружини, чоловіка може бути збільшена, якщо з нею, ним проживають діти, а також непрацездатні повнолітні син, дочка, за умови, що розмір аліментів, які вони одержують, недостатній для забезпечення їхнього фізичного, духовного розвитку та лікування.

 

[Serendippa]

Gray (10 Декабрь 2010 - 13:54):

Правильно, договор мены предпочтительнее в качестве экономии на нотариальных расходов, плюс в договоре мены можно указать сумму доплаты со стороны жены, на всякий случай, что бы потом никто ничего не забыл. Но это только в том случае если договор купли-продажи был оформлен на обоих супругов в равных долях, в противном случае, как правильно заметил Joker, сторонам необходимо обратиться в суд для раздела совместнонажитого имущества, то есть общей квартиры. Получив решение суда, где будет чётко указана доля каждого из бывших супругов, его необходимо зарегистрировать в БТИ, заказать вытяги и зарегистрировать нотариальный договор мены. Возможен другой вариант, муж в суде может отказаться от своей доли в совместной квартире в пользу жены, а жена "продаст" мужу свою однокомнатную квартиру, либо подарит, хотя дарственная в этом варианте не выгодна, так как люди больше не являются супругами и при оформлении дарственной им прийдётся заплатить налог в размере 5% от стоимости подарка.

Извините за молчание и спасибо за консультацию. Вроде обсудили сегодня с мужем эту тему, он согласен за раздел нашей общей квартиры и последующий договор дарения своей доли нашему общему ребенку в обмен на деньги от продажи однокомнатной квартиры. Меня такое решение тоже устраивает. Но есть вопрос: по его словам, для раздела имущества достаточно БТИ и нотариуса, обращаться в суд не обязательно. Так ли это?

[Gray]

Serendippa (20 Декабрь 2010 - 17:55):

Извините за молчание и спасибо за консультацию. Вроде обсудили сегодня с мужем эту тему, он согласен за раздел нашей общей квартиры и последующий договор дарения своей доли нашему общему ребенку в обмен на деньги от продажи однокомнатной квартиры. Меня такое решение тоже устраивает. Но есть вопрос: по его словам, для раздела имущества достаточно БТИ и нотариуса, обращаться в суд не обязательно. Так ли это?

Очень умный у вас муж, простите, бывший муж. Получается он заботится о будущем своего ребёнка, "договор дарения своей доли нашему общему ребенку", не за свой, а за ваш счёт, "в обмен на деньги от продажи однокомнатной квартиры", заметьте, вашей личной однокомнатной квартиры. В конечном итоге он получает в своё полное распоряжение собственную квартиру, которую купит за выплаченные вами ему деньги, купит её уже не будучи в браке, вы понимаете что я имею ввиду, а вы конечно-же останетесь в своей новостройке, но, вы как владели 1/2 частью так и останетесь владеть всё той-же 1/2 частью, так как остальной частью будет владеть ваш несовершеннолетний ребёнок, со всеми вытекающими отсюда последствиями, то есть вы, в отличии от своего мужа, остаётесь ограниченной в своих правах, никаких самостоятельных действий со своей новостройкой вы совершать не сможете, совладелец несовершеннолетний ребёнок, и если у вас однажды возникнет необходимость продать или поменять квартиру, вы будите обязаны согласовывать все свои действия со своим бывшим мужем, как отцом несовершеннолетнего ребёнка.
Надеюсь я понятно объяснил. Так не справедливо, однокомнатная квартира ваша личная неделимая собственность, т.к. вы получили её по наследству, а если ваш муж хочет обеспечить своего ребёнка жильём, то пусть возьмёт у вас только половину стоимости его доли в совместнонажитой квартире.

[Serendippa]

Gray (20 Декабрь 2010 - 21:18):

Очень умный у вас муж, простите, бывший муж. Получается он заботится о будущем своего ребёнка, "договор дарения своей доли нашему общему ребенку", не за свой, а за ваш счёт, "в обмен на деньги от продажи однокомнатной квартиры", заметьте, вашей личной однокомнатной квартиры. В конечном итоге он получает в своё полное распоряжение собственную квартиру, которую купит за выплаченные вами ему деньги, купит её уже не будучи в браке, вы понимаете что я имею ввиду, а вы конечно-же останетесь в своей новостройке, но, вы как владели 1/2 частью так и останетесь владеть всё той-же 1/2 частью, так как остальной частью будет владеть ваш несовершеннолетний ребёнок, со всеми вытекающими отсюда последствиями, то есть вы, в отличии от своего мужа, остаётесь ограниченной в своих правах, никаких самостоятельных действий со своей новостройкой вы совершать не сможете, совладелец несовершеннолетний ребёнок, и если у вас однажды возникнет необходимость продать или поменять квартиру, вы будите обязаны согласовывать все свои действия со своим бывшим мужем, как отцом несовершеннолетнего ребёнка.
Надеюсь я понятно объяснил. Так не справедливо, однокомнатная квартира ваша личная неделимая собственность, т.к. вы получили её по наследству, а если ваш муж хочет обеспечить своего ребёнка жильём, то пусть возьмёт у вас только половину стоимости его доли в совместнонажитой квартире.

Да, все так и есть. Никто не говорил, что он хочет обеспечить ребенка; он хочет получить свое и, желательно, еще чуть-чуть не своего. Дело в том, что его доля в совместно нажитой квартире, если делить 50 на 50, больше, чем все, что я могу ему предложить. Очень уж дорогая у нас квартира - порядка 240 тысяч. Сейчас мы договорились, что он получит от меня деньгами примерно треть ее стоимости, плюс я откажусь от части алиментов.
Дарение на ребенка мы хотели сделать потому, что так дешевле, но теперь я думаю оформить это как выкуп его доли в совместной долевой собственности - просто чтобы лет через десять не возникло ностальгических разговоров о том, как папочка дочке бескорыстно квартиру подарил.