18 replies to this topic

[Артур]

Gray (09 Февраль 2011 - 14:54):

Нотариус на существующем гос.акте на зем.участок пишет имя нового владельца, время сделки, данные договора купли продажи, ставит свою печать, потом остаётся отнести его в районное управление Госкомзема вместе с договором купли-продажи и переоформить всё на своё имя. Земля ваша, пользуйтесь.

Да, приватизированную землю вернее покупать, а куда непрозрачнее крутить с предварительным договором задатка. Его необходимо оформлять только у нотариуса, кроме того обязательно нужно прописать все нюансы: как-то сроки оформления продавцом документов, их перечень (документов), штрафные санкции, а также сроки по их исполнению и размер возмещения.

[VHN]

Добрый день коллеги и в частности Грей, я снова к Вам за консультацией.

Обьездил интересующий меня район и наконец нашел себе участок по вкусу, граничащий с лесом.
Село на 2 улици и 40 хат (жилых 20), но стоит последи лугов и лесов в 2х км от реки,
с идеальной дорогой до участка от того весьма экологично и живописно.

ГосАкта нет. Дом продает дочь, которой мама при жинзи часть его подарила,
а ей в свою очередь дом достался по наследству от ее матери. Оставшаяся часть
была по завещянию на внучку, но внучка в теч 6 мес в наследство не вступила.
В итоге продавец коим-то способом (по ее словам без решения суда) получила
на эту внучку свидотство на право спатщены. Внучка на нее написала доверенность.
На хату есть техПаспорт, на подаренную часть (на продавца) есть свидотство на
право собственности.

Сельрада озвучила 25 соток закрепленных за этим домом,
20 на продавца и 5 на внучку. Продавец не использовал свое право на приватизацию
и может приватизировань землю на себя, но просит задаток. Но может-ли она
приватизировать 5 соток внучки?

С учетом того, что это ЛУЧШИЙ из понравившихся мне участков и у продавца
в отличии от остальных есть хоть какие-то документы и желание заниматься документами,
я согласился на цену в 2 раза выше рынка и на залог в 12% до появления госАкта.

Стал вопрос, коим образом в предварительном договоре купли-продажи отразить
земельный участок, который по сути на момент не ее собственность и нет
на него никаких документов, позволяющих конкретным образом указать именно
его в договоре. ГосНотариус предлагает следующую формулировку:
"дом та земельна дилянка, на який вин розташований" (сорри за корявый Украинский),
но указывать площать участка он не может, т.к. нет документа подтверждающего
его граници и площадь.

Поскольку приватизация затянет как мнимум до новогоГода, а то и до лета,
а договор в грн, имею шанс за счет возможной девальвации гривны этой осенью
отбить какую-то часть двойной переплаты из оставшихся 88%.

Цели и вопросы:

Цель - закрепить указанный участок за собой по указанной в договоре цене в грн
и предотвратить в будущем попытку продавца отказаться от сделки или поднять
цену. Настаивать на приватизации без залога с моей стороны не хочу, т.к. она теряет
интерес к приватизации за свой счет и в этом селе проявляет активность представитель
православной общины, предлагающий цену выше рынка, берщий оформление документов на себя
(а у селян как правило их вообще нет) и уже составивший мне конкуренцию по одному из участков.

Вопросы:
- дает-ли мне предварительный договор закрепить за собой землю при вышеописанных нюансах?
- как она сможет соскачить с него?
- подходит ли указанная выше формулировка "дом та земельна дилянка, на який вин розташований"?
- необходимо-ли физическое присутствие второй собственници (внучки) при заключении договора
или достаточно нотариальной доверенности с ее стороны?
- требовать ли от внучки какую-либо расписку и какой формы, что она не имеет притензий?
- может-ли продавец приватизировать вместе со своими еще и 5 соток внучки? Если нет, то как это обойти?

в предварительном договоре будут указаны:

1. Адрес дома
2. цена за дом и земУчасток (общая или нужно раздельно? могу ли я указать 1грн за хату, а оставшуюся часть на
землю?), площадь 25 соток, если по факту площадь будет меньше, то сумма снизится пропорционально уменьшению площади
(т.е. сотка = 1/25 суммы договора).
3. размер задатка
4. дата расчета не позже 12мес (время на приватизацию)
5. вынос в натуру за мой счет и возможность на основании этого мне отказаться от участка
(граница на участке соседа)
6. 1%+5% налога за счет продавца
(БТИ слишком дорого оценила хату 68% от суммы, на землю остается не много. Как быть с этим?
если госОценщик оценит землю дороже оставшихся 32% ей придется платить налог с суммы превышающей сумму продажи,
не сможет-ли она на основании того, что госОценка выше суммы предварительного договора - оспорить наш договор?)
7. издержки по нотариальному оформлению купли/продажи 50%/50%
8. штрафные санкции (хочу озучить отсутствие возможности отказа от сделки по оговоренной цене,
как лучше это сформулировать? Писать штраф слишком большой не могу, т.к. сельские люди и
без того напуганы по самое не могу и чуть что мгновенно теряют интерес к сделке, потому лучше
обойтись без больших цифр, СЛОВАМИ, но как?)
10. обязательство продавца предоставить следующие документы:
- справка о экспертной денежной оценке участка
- справка, что дом и дилянка не сдаётся в аренду, не находится в залоге
- в ПРИСУТСТВИЕ супругов с инн, паспортами и свідотство про реєстрацію шлюбу
- госАкт + выписку из Государственного реестра прав
- Довідки з відповідного БТІ та відповідної Ради про наявність/відсутність забудов, та про те, що будівництво на
відчужуваній землі не ведеться
- справка о задолжности по электроснабжению и налогу не земельну дилянку.
- справка о прописанных в будинку

что я забыл упомянуть? на что еще обратить внимание?

[VHN]

Грей пропал - и форум сдох

[Svb1999]

VHN (05 Октябрь 2011 - 14:37):

Грей пропал - и форум сдох

С альтруистами сейчас напряженка.

[Svb1999]

OlegGr (26 Октябрь 2011 - 10:30):

Меня тоже это интересует!

Платные юридические консультации никто не отменял.

[АнализируйЭто]

Gray (23 Февраль 2011 - 19:24):

Смотря как Вам это продают, в каком виде. Первый вариант - продажа участия в кооперативе(земельный участок не приватизированный), второй вариант - продажа участка(земельный участок приватизированный), в таком случае у продавца на руках должен быть гос.акт на этот земельный участок.

А также кадастровый номер участка, благо земельный реестр уже формируют и мораторий на продажу земли с 2012 года снят.

[АнализируйЭто]

VHN (02 Октябрь 2011 - 11:45):

Добрый день коллеги и в частности Грей, я снова к Вам за консультацией.

Обьездил интересующий меня район и наконец нашел себе участок по вкусу, граничащий с лесом.
Село на 2 улици и 40 хат (жилых 20), но стоит последи лугов и лесов в 2х км от реки,
с идеальной дорогой до участка от того весьма экологично и живописно.

ГосАкта нет. Дом продает дочь, которой мама при жинзи часть его подарила,
а ей в свою очередь дом достался по наследству от ее матери. Оставшаяся часть
была по завещянию на внучку, но внучка в теч 6 мес в наследство не вступила.
В итоге продавец коим-то способом (по ее словам без решения суда) получила
на эту внучку свидотство на право спатщены. Внучка на нее написала доверенность.

Если есть свидетельство на право наследства, следовательно внучка в наследство вступила. По истечении 6-ти месяцев это происходит в судебном порядке и с большей волокитой, нежели в 6-ти месячный срок. Не знаю, может в сёлах по-другому... там всё гораздо проще, кто-то кому-то кум, сват, брат...